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內容來自sina新聞

專傢建議公積金制度適時退出 逐漸轉為社會保障



公積金去哪兒?

  從當前實際效果來看,住房公積金已背離瞭當初給中低收入人群"雪中送炭"的初衷,成瞭給高收入人群的"錦上添花"

  法治周末記者 趙晨熙

  因"沉睡"數量龐大,被指淪為"劫貧濟富"工具的住房公積金再次成為眾矢之的。

  作為一項已實行15年的制度,住房公積金究竟應如何改革?其未來又將何去何從?

  舶來品

  公積金遭到眾人"吐槽",在某國企住房公積金管理處負責人陳琦(化名)看來,早已見怪不怪,因為"在公積金發展的這些年來,一直就沒間斷過"。

  1999年4月,國務院頒佈住房公積金管理條例,這被認為是我國住房公積金制度的開始。

  其實早在條例出臺前,地方上就已經進行瞭嘗試。陳琦向法治周末記者介紹,住房公積金制度在我國初現雛形是1991年。

  這一年5月,上海房改方案在借鑒瞭新加坡公積金制度的基礎上提出瞭住房公積金制度,意在通過提高職工的支付能力鼓勵職工買房。

  陳琦告訴法治周末記者,在20世紀90年代以前,我國一直實行福利分房體制,而隨著地方財力困難、企業效益滑坡等影響,住房解困速度在逐漸減慢。這時出現由國傢、集體、個人三位一體的籌資機制,將職工的一部分經濟力量投入到住宅上來提高他們自我購房支付能力的制度就顯得很有必要。

  陳琦回憶,當時上海規定的住房公積金存繳比例是單位和個人各繳基本工資的5%,由於這一比例占工資比例較低,而且單位還會出資為職工繳存另一半,在當時被普遍接受。

  繼上海試行後,1992年起,北京、天津、南京、武漢等城市也相繼建立瞭符合本地實際的住房公積金制度。1994年,國務院在總結部分城市試點經驗的基礎上頒發瞭《國務院關於深化城鎮住房制度改革的決定》,明確提出要在全國全面推行住房公積金制度。

  但陳琦坦言,在實際執行中,早期各地的住房公積金制度還是存在一些問題。

  一方面很多單位還沒有意識為職工主動繳納住房公積金,隻能靠各地成立的住房公積金管理中心不斷去"遊說",而且當時全國還沒有統一的規定,導致繳納比例非常隨意。

  陳琦透露,當時大多數城市采用的都是上海的"雙5%"比例,但在實際操作中不少單位會"討價還價"來降低繳納比率,為瞭盡快建立起住房公積金體系,相關機構往往隻能同意。

  此外,由於當時中國仍未完全脫離福利分房制度,所以住房公積金在實際使用中基本集中用於向參加公積金制度的單位發放買房、建房貸款,用於職工個人使用的情況很少。

  這一情況在1998年7月隨著停止福利分房制度而改變;1998年8月,國務院發佈意見,要求全面推行住房公積金制度,同時調整瞭使用方向,不再發放單位和政府項目貸款,而是向職工個人發放貸款,用於購買、建造和大修自住住房。

  "此時住房公積金發展進入瞭新階段,也就是沿用至今的模式。"陳琦介紹。

  "違背初衷"

  如果把1999年國務院條例視為我國住房公積金制度的正式開端,這項制度在我國已實行瞭15年,作為一項為職工實現"購房夢"的社會福利保障制度,對外經濟貿易大學副教授李長安在接受法治周末記者采訪時對其給予瞭積極評價,"2011年我國住房公積金繳存已經覆蓋瞭近80%的城鎮職工,繳存總額超過瞭2萬億元,不少人都通過公積金貸款住上瞭新房,應該說住房公積金制度在促進城鎮住房建設、提高城鎮居民居住水平方面還是發揮瞭一定的積極作用"。

  但李長安同時強調,如今住房公積金非常"尷尬",與當初設想的"高收入者不補貼,中低收入者較少補貼,最低收入者較多補貼,讓普通職工尤其是中低收入傢庭買得起房、住得上房"的初衷有些"背道而馳"。

  "現在住房公積金已經陷入瞭'濟富不濟貧'的怪圈。"南開大學經濟研究所教授鐘茂初在接受法治周末記者采訪時的說法則更為直接。

  近日媒體開展的一項針對住房公積金的網絡調查也印證瞭上述說法,有近六成的受訪網友認為現有住房公積金政策對扶持中低收入者購房的目的效果不明顯。

  "有錢的單位多繳,沒錢的少繳,還有的不繳。"在李長安看來,住房公積金的不公平,從最初的繳納環節就已突顯出來。住建部2011年的調查結果就顯示,非公有制企業職工繳存住房公積金的比例還不足20%。

  陳琦向記者透露,目前我國規定住房公積金繳存比例為職工月基本工資的5%至12%,實際執行中不少效益好的單位並不遵守12%的上限標準,"住房公積金已成為一些單位增加職工福利的方式,因為繳納公積金不用納稅,收入越高的人住房公積金補貼也越多"。

  此外,住房公積金的使用更為人所詬病。

  1999年的條例明確指出,職工個人以及單位為其繳存的住房公積金實行專戶存儲,其所有權歸職工個人所有。但鐘茂初直言,想使用這筆錢還需跨過眾多"門檻",如購房需先付齊首付款才可提取公積金貸款等。

  "種種限制條件使得許多低收入人群無法滿足最低提取條件,而有能力支付首付款的高收入人群則可提取公積金貸款,這就形成瞭多數中低收入者用自己的儲蓄為少數高收入者購房提供補貼的扭曲格局。"

  鐘茂初坦言,當初設立住房公積金是將其作為互助性質的住房保障基金,意圖通過眾多民眾住房資金的積累和周轉采取金融互助方式提高全民購房的支付能力,而從當前實際效果來看,住房公積金已背離瞭當初給中低收入人群"雪中送炭"的初衷,成瞭給高收入人群的"錦上添花"。

  各種限制門檻使得住房公積金的利用率在下降、結餘額在攀升。2012年,北上廣三地的貸款餘額隻占繳存餘額的六至八成,大數額住房公積金存在結餘。

  "高結餘帶來的是高貶值,在當前房價飛漲的時代,住房公積金的保障能力在不斷下降。"鐘茂初強調,按照現行公積金運行機制,如果職工不買房隻租房,多數公積金就隻能在退休後提取出來,然而這樣一筆強制性的"超長期存款"年利率卻低於銀行存款利率,即便在退休後取出這筆錢也會極大貶值。

  在這種情況下,盡早提取公積金成瞭很多人的願望,在鐘茂初看來,這也是社會上非法騙提、騙貸公積金事件屢屢發生的原因,"這從一個側面反映瞭制度沒有為那些沒有購房意願的民眾設定合理合法的公積金提取和使用渠道,當民眾都在想方設法盡快提取自己的那份資金時,原本資金'互助'的目標也就變得名存實亡瞭。"

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  其實對於住房公積金存在的問題,官方並非沒有意識。2012年和2013年住建部均提出要在當年年度內完成條例"草案稿"的修訂工作,然而時至今年,修訂工作依然"難產"。

  目前,社會各界已達成共識,住房公積金制度必須抓緊改革。但對於改革方向卻存在不同意見。

  李長安認為住房公積金起碼要保證起到應有的保障作用,建議降低公積金提貸條件並簡化提貸和申請流程,尤其要對中低收入人群做更多傾斜,比如對低收入人群而言,首付款就難以承受,雙方簽署合同並交付部分定金後就應允許提取公積金用於首付款。

  此外,李長安強調,應鼓勵民眾先租房再買房,目前一些地方已經允許用住房公積金租房,但仍存在需要稅務發票證明等繁瑣程序,要適當簡化。

  至於沒有購房、租房需求的民眾如何使用住房公積金的問題,廣州政協委員曹志偉曾建議擴大公積金使用范圍,覆蓋至住房、醫療、教育三大領域。

  李長安認為還是應該專款專用,范圍不宜太廣,"如果公積金支出項目增加,為瞭避免濫用可能會進一步提高貸款利率,況且易與國傢現有的醫療、教育保障制度沖突交叉,面臨管理困境"。他覺得可以考慮擴大受益人群的范圍,比如可以允許直系傢庭成員在經繳存人書面同意後進行使用。

  住房公積金如何保值增值也是重點,法治周末記者在4月6日隨機對8名北京市民進行的調查中,有6人均表示對住房公積金未來的收益非常看重。市民程俊就直言自己不買房不租房,也得存住房公積金,年利率算下來卻比銀行利息還低,如果不改變現狀,還不如"想轍"把錢弄出來做理財劃算。

  "提高公積金存款利率、增強收益有助於改變民眾的態度。"但陳琦指出,住房公積金收益低有其自身原因,根據條例,住房公積金增值途徑隻有貸款賺取存貸利差,在銀行作中長期存款和投資國債三種方式,收益率有限。他建議應擴大公積金投資渠道,通過市場化手段擇優選取基金管理公司對公積金進行保值增值的運營管理,並出臺公積金投資優惠政策,對住房公積金的投資收益等減稅或免稅。

  李長安強調,如果擴大公積金投資渠道,也應健全相關信息公開制度,加強社會監督,並考慮將住房公積金制度上升到法律層面。

  目前我國有關住房公積金的規定隻有1999年條例,並沒有相應的法律進行剛性約束。李長安指出,這不但使一些企業敢於逃避或超額繳納公積金,也無法對公積金起到有效監管。2013年5月,吉林省通化市住房公積金中心原黨組書記車世剛被查出違法挪用住房公積金11.25億元,創下全國住房公積金被挪用的紀錄,"上升到法律將對各類違規違法行為進行制約並有效打擊,有助於改善住房公積金的種種亂象"。

  在鐘茂初看來,住房公積金互助性住房保障的作用在當下已不可能有效,也沒有必要,繼續延續隻會使矛盾越積越多,"住房公積金制度及其管理制度應適時退出"。

  鑒於公積金制度已運行多年,很難突然終止,鐘茂初建議可逐漸把公積金轉化為社會保障制度的一部分,"對於已有住房貸款者,無論是公積金貸款還是商業貸款,其公積金繳存應自動轉為還款,其他公積金全部轉為社會保障資金,使資金擁有者可自主用於子女教育、醫療、養老、再就業等方面,逐步淡化其住房保障職能。這應是住房公積金制度逐步退出的一種方式"。

  新加坡公積金制度

  法治周末記者 陳霄

  眾所周知,我國現行的住房公積金制度實際上是新加坡的發明創造,最早於上世紀90年代初被中國的上海市於房改方案中借鑒試用,後來推廣至全國形成今天的住房公積金制度。

  那麼,在首創這蘆竹二胎一制度的新加坡,公積金制度是怎樣一種設計呢?

  起源與變化

  新加坡的中央公積金制度是在1955年通過頒行《中央公積金法》確立的。當時的新加坡還是英屬殖民地,除公務員和少部分雇員外,其他群體都沒有正式的養老保障,於是當時的英國殖民政府就推行瞭中央公積金制度,即相當於強制性的存款儲蓄,為退休後提供養老保障。

  中央公積金制度實際上是獨立於政府預算之外、由立法強制推行的國民儲蓄計劃,雇主與雇員分別按薪資一定比例抽出薪資的一部分存入個人公積金賬戶並按期結息。

  中央公積金制度建立以後,隨著社會的發展不斷探索創新,逐步從單一的養老保障儲蓄功能拓展成涵蓋養老、醫療、住房、教育、投資等內容的社會保障制度,也是目前世界上功能最全面的社會保障制度。

  "這是多種保障集於一體的社會保障制度,制度上確定瞭多種社會保障間的共通性,值得借鑒。"南開大學經濟研究所教授鐘茂初介紹說。

  例如,在住房方面,中央公積金既可以用於支付房款、歸還房貸,還可以申請低息貸款,並可以在退休前提前支出。醫療方面,可用作本人及傢屬的就醫費用;教育方面,可用於為子女交學費,等等。

  在新加坡,公積金和本人薪資的占比,是隨著國傢社會經濟狀況的變化而不斷進行調整的。

  在這一制度創設的初期,公積金為月薪的10%,由雇員和雇主各付5%;上世紀70年代,新加坡經濟發展迅速,這一比例逐步增至16%、20%、30%,仍是個人單位各付一半;上世紀80年代,新加坡經濟巔峰時,公積金曾高達50%,後來經濟衰退又再降低。

  後來隨著從業者收入的普遍提高,個人經濟承受能力相應擴大,公積金的繳存比例分配也發生變化,例如1988年時36%的公積金,個人須交納24%,雇主隻交納12%。

  具體操作及做法

  新加坡公積金的存款利率是根據大銀行的定期存款與儲蓄的平均利率確定的,該利率每半年調整一次。此外,為公積金會員的基本利益,中央公積金法令還規定,公積金的最低利率為2.5%。

  中央公積金局是公積金的管理部門,屬於半官方性質的準金融機構,隸屬於勞工部。中央公積金局采用會員制,新加坡所有受雇的公民和永久居民均是其會員。公積金局負責對每月繳納的公積金加上應得利息,計入會員的賬戶,實行專戶專儲。會員的存款采用個人賬戶集中管理的辦法,並每年都經過國傢審計部門審計。

  "我國學瞭半天沒學像,新加坡的公積金賬戶是個人賬戶。"中國社會科學院金融研究所房地產金融中心主任汪利娜告訴法治周末記者。

  據瞭解,新加坡中央公積金會員擁有的個人賬戶分為三個部分,一個是普通賬戶,用於購房、支付獲準情況下的投資、保險和教育支出;二是保健賬戶,主要用於支付本人及直系親屬醫療費用;三是特別賬戶,隻限於養老和特殊情況下的應急支出以及經允許情況下的投資,一般在退休前不能動用。三個賬戶的公積金所占薪資比例不同,逐個降低。

  同時為瞭保證公積金專款專用和積累規模,《中央公積金法》也對公積金的提取和投資作出瞭嚴格限制,例如進行投資時須滿足最低存款額規定,並且運用公積金投資所得必須返回個人公積金賬戶,等等。

  盡管法律規定允許公積金局動用一定數額的公積金通過投資方式保值增值,但事實上閑置資金幾乎全部被存入瞭新加坡中央銀行,用於購買政府債券,這是為瞭降低風險保證會員利益不受損害。

  當公積金局以結餘的公積金購買政府債券時,政府給予的債券利率也與公積金的存款利率是相等的。

  而中央公積金局的收入主要來源於對雇主遲繳或違繳公積金的罰款、銀行存款和政府債券的利息等,一般其收入都大於開支,盈餘部分存入儲備基金。

  對於違反中央公積金法令,拒繳或滯繳公積金的雇主,中央公積金局則通過稽查部門抽查或雇員舉報加以監督,若收到其通知的雇主仍不繳納,則可付諸法律強制執行。此外,中央公積金局每半年便將公積金的存款結單寄給會員,並允許會員隨時查詢、核對自己的個人公積金賬戶。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-04-09/10562680551.shtml

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多地多渠道融資支持棚戶區改造



  今年以來,各地棚戶區改造有加速的跡象,包括吉林、海南、貴州、雲南等在內的多地提出瞭棚戶區改造的規劃。棚戶區改造過程中資金問題尤為重要,吉林 提出鼓勵民間資本參與棚戶區改造,貴州提出加大政府資金支持、加大信貸支持力度、鼓勵社會資金投入等多項舉措,雲南要求省級建設主體和有關州、市通過項目 打捆貸款等方式向金融機構進行融資。

  屏東高樹農地貸款 各地敲定棚改目標

  吉林省政府日前出臺的《關於加快推進新一輪城市棚戶區改造工作的意見》提出,2014年至2017年,全省計劃改造城市棚戶區503萬戶,基本 完成6000平方米以上的集中連片棚戶區改造。同時,穩步推進林業、國有工礦、墾區棚戶區和農村危房改造,加快公共租賃住房建設。作為2014年的目標, 吉林省今年將改造城市棚戶區15萬戶、1200萬平方米以上。

  海南省政府近日印發《關於加快棚戶區改造工作的實施意見》,意見明確,2014年至2017年,海南省各類棚戶區規劃改造16.12萬戶,明顯 改善城鎮居民住房條件,完善基礎設施和公共服務設施。海南棚戶區改造主要包括城市棚戶區、國有工礦棚戶區和國有墾區危房。2014年至2017年城市棚戶 區改造13.11萬戶、國有工礦棚戶區改造0.24萬戶、國有墾區危房改造2.77萬戶。海南省住建廳將會同各市縣、各有關部門抓緊編制全省2014年至 2017年棚戶區改造規劃,各市縣要按照編制規劃,分年度、分類別完成棚戶區改造任務。

  貴州提出,加快推進集中成片棚戶區(危舊房)改造,穩步實施城中村和零星棚戶區改造,逐步開展基礎設施簡陋、建築密度大的城鎮舊住宅區綜合整 治,重點推進三線企業集中地區的棚戶區改造和獨立工礦棚戶區改造。2014年至2017年,貴州每年將按15萬戶的規模共改造各類棚戶區60萬戶,其中城 市棚戶區58.2萬戶;完成直接投資1000億元左右,拉動城鎮化率3個百分點左右。

   多舉措解決資金問題

  資金成為棚戶區改造順利實施的一個重要支撐,棚戶區改造的資金來源主要有財政、信貸、民資、債券及企業和公眾自籌等渠道,各地在推出棚戶區改造目標的同時,也提出瞭多項資金籌措渠道。

  吉林提出,鼓勵引導企業和民間資本通過直接投資、間接投資、參股、委托代建和公私合作模式等多種方式參與城市棚戶區改造。鼓勵將具備條件的國有 資源、資本、資產、資金註入國有投融資公司,支持其利用信貸和資本市場進行多元化融資。通過發行企業債券、中期票據或私募債券,積極利用企業債券融資。制 訂鼓勵企業和民間資本參與城市棚戶區改造的具體措施辦法,消除政策障礙,提高市場化運作程度。

  貴州提出,在爭取中央各類棚戶區改造補助資金的同時,貴州省將繼續加大對各地的補助力度,按照有關考核兌現獎勵資金。積極搭建融資平臺,通過貸 款貼息、項目融資等方式,重點支持棚戶區改造等城鎮保障性安居工程。貴州要求各地建立健全棚戶區改造貸款還款保障機制,積極吸引信貸資金支持。有條件的城 市要積極爭取列入國傢住房公積金貸款支持棚戶區改造試點。各級財政按規定渠道籌集的棚戶區改造資金,可作為地方政府融資平臺實施棚戶區改造項目的資本金。 貴州還鼓勵有實力的房地產企業等社會民間資本,通過直接投資、間接投資、參股、委托代建的方式參與棚戶區改造。

  雲南要求,省級建設主體和有關州、市要通過項目打捆貸款等方式向金融機構進行融資,2014-2015年,全力爭取實現棚戶區改造以國傢開發銀行為主的金融機構中長期貸款500億元以上,並積極爭取國傢開發銀行軟貸款支持。

  河北省提出,2013年至2017年將改造各類棚戶區68.1萬戶,總投資超過3000億元。為破解資金瓶頸,河北省推進政銀合作,探索出一套 有效的投融資模式。截至2013年底,支持棚改的主力銀行國傢開發銀行累計在河北發放以棚戶區改造為主的保障性住房貸款220億元。





新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-05-27/07432749353.shtml

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內容來自sina新聞

建地貸款新北土城建地貸款城鎮住房保障條例公開征求意見 加大對違規使用保障房處罰力度

  國務院法制辦28日就《城鎮住房保障條例(征求意見稿)》公開征求意見。意見稿規定,對住房困難的最低生活保障傢庭等住房救助對象優先給予保障。意見稿從規劃與建設,保障性住房的申請、使用與退出,租賃補貼,社會力量參與,監督管理和法律責任等方面對城鎮住房保障工作進行瞭規范。

  意見稿明確瞭城鎮住房保障范圍為城鎮傢庭和在城鎮穩定就業的外來務工人員,並規定城鎮住房保障對象的住房、收入、財產等條件的具體標準,由直轄市、區、縣人民政府制定、公佈。對於棚戶區居民符合住房保障條件的、屬於個人住宅被征收的輪候對象及住房困難的最低生活保障傢庭等住房救助對象,優先給予保障。

  意見稿指出,租賃期滿未續租、不再符合保障條件以及違規丙種建地缺錢急用哪裡借錢使用保障性住房的,應當騰退保障性住房。連續租賃不少於5年且符合配售條件的,可以購買;購買保障性住房未滿5年且確需轉讓的,由政府回購。

  同時,意見稿還加大瞭對弄虛作假和違規使用保障性住房的處罰力度,明確規定有關人民政府、部門及其工作人員未履行職責或者濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的,依法追究行政責任和刑事責任;申請人隱瞞、虛報、偽造信息的,給予警告,向社會通報,記入個人征信記錄,退回已承租、承購的保障性住房和已領取的補貼,處以罰款直至追究刑事責任,5年內不得再次申請城鎮住房保障。

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-03-29/12354025058.shtml

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山東破解棚改融資"瓶頸" 創新模式多渠道籌款

  記者日前從山東省住建廳大直區房屋借款獲悉:2013年山東開工各類棚戶區安置房173364套,基本建成111862套,完成國傢下達任務的120%。2014年,山東省棚戶區計劃改造239525戶,約占全省保障性安居工程建設任務的76%。

  據介紹,融資是推進棚戶區改造的關鍵。近年來,山東各地因地制宜,創新融資模式,通過"財政資金補一塊、金融機構貸一塊、搭建平臺融一塊、國有企業投一塊、落實政策減一塊"等方式,多渠道籌集資金有效破解棚改融資難這一瓶頸。

  據山東省住建廳房產處調研員李軍介紹,在"財政資金補一塊"方面,各級政府通過公共預算和政府性基金預算等渠道籌集資金,2013年,山東市、縣級政府按照上述渠道安排公共預算、土地出讓收益、地方債券收入等資金40多億,通過各級財政資金的投入,有效帶動瞭其他渠道資金投入。

  在"金融機構貸一塊"方面,國傢開發銀行向山東推廣"三個專項、三個統一"(發放專項貸款、發行專項債券、設立專項基金;實行統一評級、統一授信、統借統還)貸款模式。目前,國開行山東分行已向52個保障性安居工程項目累計發放貸款169.39億元。

  在"搭建平臺融一塊"方面,濟南、棗莊、濰坊、臨沂、滕州等市、縣成立舊城改造投融資管理平臺,既負責棚改項目的策劃、組織和協調,也作為公司法人負責具體項目的招商引資、征地拆遷、土地熟化和項目擔保融資。

  在"國有企業投一塊"方面,為加快臺兒莊古城棚戶區改造,棗莊市組織市屬5傢國有煤礦企業,各拿出10萬噸煤、相當於一次性投入4億元,組建投資公司啟動項目建設。

  在"落實政策減一塊"方面,對棚戶區改造項目免收各項行政事業性收費和政府性基金,涉及的經營性收費減汽車貸款人二胎年息半征收,有的市、縣對棚戶區改造中的安置住房建設用地,實行劃撥方式供應,除依法支付征地補償和拆遷補償費用以外,免繳土地出讓收入。(完)

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-04-04/08232674857.shtml
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汽車借款 銀行10傢民營資本參與5傢民營銀行試點 首批4省市有天津

  銀監會主席尚福林11日在答記者問時透露,"經過各地政府的推薦和報國務院原則同意,現在我們選擇瞭一些民營資本共同參加第一批5傢銀行的試點工作,他們將分別在天津、上海、浙江和廣東開展試點。"

  據悉,這次試點民營銀行,將采取共同發起人的制度,每傢試點銀行的發起人不得少於2傢民營資本。首批分別由參與設計試點方案的阿裡巴巴、萬向、騰訊、百業源、均瑤、復星、商匯、華北、正泰、華峰等民營資本參與試點工作。

  尚福林表示,民營銀行試點方案篩選標準主要有5條:一是有自擔剩餘風險的制度安排。二是有辦好銀行的股東資質條件和抗風險能力。三是有股東接受監管的具體條款。四是有差異化的市場定位和特定戰略。五是有合法可行的風險處置和恢復計劃,即"生前遺囑"。出於風險控制的考慮,初期放行的民營銀行隻有5傢,並且頒發有限業務牌照。試點民營銀行將突出市場機制的決定性作用,建立完全由資本說話的公司治理機制。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-03-12/09342642800.shtml

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地鐵九號線汪曹區間右線盾構昨開工



記者11月6日從沈陽地鐵部門獲悉,沈陽地鐵九號線汪河路站至曹仲站區間右線盾構機開始挖掘。

據介紹,在10月15日“汪曹區間”左線順利貫通後,經過20多天的奮戰,建設單位用最短的時建地 奢侈稅間實現瞭右線盾構挖掘。據瞭解,汪曹區間右線預計明年8月貫通。



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新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-11-07/08015936275906791523485.shtml

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三中全會指揮棒下 小房企該如何跳舞?

  原創:

  沈陽二套房首付提高至65% 外地人在沈買房門檻提高

  沈發佈樓市調控八條細則 業內預測房價或將暴漲

  華潤0.82億收渾南地塊 沈陽惠天熱電將做綜合體

  董藩:勞動隻能溫飽買房可以致富 今天不買明天後悔

  樂居策劃:圍城效應 房地產跨界走向全能時代

  年終買房正當時 今年買房明年住

  沒有人比房地產商更關心政策的更迭。與普通人相比,他們關心的是,新的並非階段性調控的政策下,企業如何安全發展,在未來房地產格局重構中,如何避免走上錯誤道路?

  面對十八屆三中全會對地產行業完全不同以往的思路,旭輝地產董事長林中近日接受瞭中國企業傢網專訪,剖析瞭他對於房地產市場變革的種種真實想法。上海旭輝房地產公司是一傢2012年剛在香港上市的地產公司,年銷售收入在100億元左右,相比萬科、恒大等千億地產企業來說,它隻是這個市場的"小魚",對於市場的變化更敏感,應對更謹慎。

  各種跡象顯示,中國房地產正進入新一輪多空對峙,看空者如李稻葵認為房價正在上演最後的瘋狂。而北京、上海等地產生多個"地王",顯示部分主流地產商對未來房價上漲信心十足。在許多人看來,未來靠市場調控的時代,行業格局將大調整,近日廣州時代地產、中糧置地等內地房企加快赴港上市進程,即顯示瞭地產公司對未來變局的不安。

  身處這樣一種焦灼和不安的市場情緒中,房地產商特別是"小魚"們都在想什麼、做什麼?在一定程度上,林中內心深處的碰撞反映瞭中國房地產行業多數企業的生存與發展邏輯,甚至預示著這個行業正在或即將發生的變化。

  以下是本網整理林中的口述實錄(上篇),下篇將稍後推出,敬請期待。

  政府調控不會一刀切,征收房產稅是大勢所趨

  三中全會以後,政府對房地產的政策會越來越市場化。一些信號大傢都看得到,比如未來房地產會采取市場化的調控;第二是要做更好的頂層設計、長效機制,在戶籍、土地、財稅、人口方面做一系列的改革。就拿單獨二胎放開來說,肯定對房地產是利好的,因為人口多瞭,就意味著需求的增長。

  一位專傢說,土地改革跟人口改革的紅利,支撐中國二三十年發展都沒問題。所以,我們現在也在研究這些事,特別是在中產階級層面,研究客戶需求的變化。比如原來都是獨生子女,三口一傢,現在不是瞭,我們開始研究,四口一傢這種戶型怎麼做。

  當然,產品層面上的影響其實是表面的,三中全會對於房地產行業的影響,著力點也不是短期房價。我關註的是它對整個行業的格局、發展模式的影響,進而評估我們的戰略是不是民間二胎代償房屋二胎代書缺錢急用哪裡借錢要做修正和調整,來適應至少未來八到十年的市場。

  短期房價目前來看應該是溫和上漲,但是上漲的幅度、環比上漲的增幅在不斷收窄,同比上漲估計未來一兩個月內就會見頂瞭,就是同比上漲的幅度也在收窄。所以,我認為中央不會出一個一刀切的政策,因為今年的房價其實很多元,很不均衡,我相信這一屆政府的出發點是要采取市場化的調控,又加上這種全國發展的不均衡,出一個統一調控政策的概率是很小的,不能幾個城市生病,結果大部分城市吃藥。

  明年不確定因素很多,市場指標會比今年差。房地產市場其實就是一句話:沒有永遠上漲的房價,也沒有永遠下跌的房價。漲得太過,就像八卦,到瞭第九卦就得小心瞭,最好不要出現亢龍有悔,對吧?任何事務都存在逆轉的可能,極盛則衰,極衰則盛,在市場好的時候,其實我們警惕性會更強。

  現在買地,評估的核心是對未來房價的判斷。最近,我們(公司)內部出瞭一個文件,規定對明年房價、後年房價的預測不能增長,在目前售價的基礎上你還能達到(滿意的)利潤率,這塊地就能買。不能跟我說,明年房價還漲10%,什麼地都可以買,都可以掙錢;其實市場不是這樣子的。

  另一個需要關註的是,不動產統一登記是大勢所趨。它是這個國傢規范管理的基礎,也是未來收房產稅的基礎,一定會實施,但對一般的民眾其實影響不大。

  最近房產稅的提法,可能中央也在做改變,不直接叫房產稅,而叫房地產稅。這種立法我覺得需要時間,但是我相信在這個立法之前,肯定會增加更多的試點城市,取得更多的經驗,然後立法,繼而普及。如果你在國外生活過,就會發現:國外的房產稅對地方政府來說是一個很重要的稅種,地方政府對社區的維護,對社區教育的投入,都靠房產稅。我們現在主要靠交易來征稅,但中國在城市化結束以後,交易會減少,少瞭以後怎麼辦?所以征收房產稅一定是大勢所趨。

  拿地基本靠"撿漏",恒大躍進成反面教材

  如今,我們經常問自己一個問題:假設2014年市場有變動,銷售價格、銷售政策有調整,我們2014年的銷售計劃能不能完成,利潤能不能完成?也就是我們的銷售跟利潤能不能經受得起市場的波動,這叫內部壓力測試。

  一旦這個測試能過瞭,我們就會按既定的節奏做,一旦測試通不過,我們就會做一些運營和產品結構上的調整。因為資本市場對我們要求是:在波動的市場上要實現持續穩定的增長,而要實現這個持續穩定的增長,我們一定要有對未來業績的管控手段。

  大傢都知道,開發商其實很少資不抵債,發生危機都是因為債務兌現,在某一個節點上你的債務到期瞭,產生瞭現金流和資金鏈的壓力。所以旭輝從原來沒有國外的借款,到現在國內、國外長期和短期的比例為6:4,原來短期債務比重占比較高,現在調整到2:8,就是短期20%,長期80%。我們在海外的借款都是時間很長的,一般發的債都是五年以上。

  面對各種不確定性,旭輝內部有一條杠桿,我們的凈負債率會控制在80%,80%相對來說是穩健的,跟我們發展的速度是匹配的,高速發展期還很難做到一個很低的負債,但是所有發展都要立足於安全性。

  恒大上市三年,規模漲瞭三倍,營收從300多億漲到瞭1000億。但是其實它有一個問題是讓我思考的,也就是我在資本市場上為什麼不把速度作為唯一的指標。與規模的膨脹相比,恒大的市值從700多億,到現在剩下500多億,這說明什麼?說明資本市場不是以規模論,不是規模越大,市場的估值就越高,它一定是綜合平衡論,規模、贏利能力、負債率,各方面表現(都要好)。

  對安全的強調在拍地方面表現最明顯。我們內部經常講一句話叫不拿錯地,不拿貴地,來保證增長。我們買地的金額,一般不超過銷售額的一半,來控制我們的支出,20億以上的土地我們一定找合作夥伴,我們不會一傢去扛,來分散我們的資金壓力。

  去年下半年到今年上半年,我們認為是一個低點,所以拿地的策略是積極的。今年6月份以後,我們認為土地市場價位越來越高,拿地是謹慎的,基本上的策略就是"撿漏"。我們不會去在熱門地塊上跟人傢硬拼,因為那種拼下來就是拿地王,單價地王,總價地王,特別是單價地王,拿錯地會嚴重滯後企業的發展。

  其實我們在做三件事,第一就是控制土地成本,第二降低我們的融資成本,第三提高產品的銷售溢價。

  我們內部有一條死規定,現金的保有量不能低於總資產10%,沒到10%的時候就開始預警瞭,那時我們就會加速收款跟收縮投資。



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新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-12-02/08192518841.shtml

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多地11月CPI漲幅創新低 8省份物價逼近零增長

??中新網北京12月18日電(記者 李金磊)國傢統計局近日公佈勞工貸款率利是多少二胎年息瞭全國31個省(區、市)的11月份居民消費價格指數(CPI)。數據顯示,多地11月CPI漲幅創出新低,8個地區CPI漲幅跌破1%,逼近零增長。分析指出,物價仍將保持低位運行,貨幣政策放松的空間較大。

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多地11月CPI漲幅創新低

國傢統計局公佈的數據顯示,2014年11月份全國CPI同比上漲1.4%,漲幅較10月份回落0.2個百分點,創下5年來新低。

中新網記者梳理各省份11月份物價漲幅發現,在31個省份中,青海、上海等16個地區物價超過全國水平,其中,青海11月份CPI同比漲幅最高,為3.3%;內蒙古漲幅最低,僅為0.5%。

較10月份漲幅相比,河北、山西等19個省份物價漲幅出現回落,多地物價漲幅創出新低。例如,江西11月份CPI同比上漲1.4%,創出2012年7月以來28個月新低;四川11月份CPI同比上漲0.9%,創下近5年來新低;山東11月份CPI同比上漲1.5%,創今年3月份以來新低。

此外,貴州等9省份物價漲幅較10月份出現回升。其中,天津回升幅度最高,多達0.5個百分點;廣東、雲南和寧夏的物價漲幅則與10月持平。

8省物價漲幅逼近零增長

值得註意的是,11月份,河北、黑龍江、浙江、四川、北京、陜西、山西和內蒙古這8個地區的CPI漲幅處於“0時代”,逼近零增長。

交通銀行首席經濟學傢連平表示,在經濟運行緩中趨穩的背景下,需求端對物價的推升力度有限,由於國內成品油價的持續下調及房地產相關價格的調整,未來CPI同比漲幅繼續下行的壓力仍存。

在專傢看來,目前通脹問題已非中國經濟運行中面臨的首要問題,物價保持低位運行,為貨幣政策調整和價格改革提供瞭較大空間和良好的時間窗口。事實上,近期中國已經連續兩次提高瞭成品油消費稅,並進行瞭一次降息。

海通證券的分析報告認為,當前通縮成頭號風險,“通縮導致實際利率上升、負債率惡化,將加劇經濟下行,從長期看貨幣政策放松的空間比較大。”(完)

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-12-18/08365951142778502427916.shtml

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市政協委員金紳住宅電梯安全不能監管缺位

本報訊(記者胡雪璇)

“一位朋友乘電梯時,電梯出現故障,從二十二樓直接落到負一樓。幸虧電梯在降落過程中啟動瞭自我保護程序,放慢瞭下降速度。朋友身體安全並無大恙,但還是受瞭不小的驚嚇。”昨日下午,在民進界別小組討論現場,市政協委員金紳講瞭一個發生在自己身邊的故事。[如有購房問題請拔打免費熱線400-606-6969]

金紳上網查閱新聞,發現全國各地已經發生過多起因為電梯故障,致人傷亡的案例。“加強電梯安全監管,尤其是住宅電梯,這項工作太重要瞭。”金紳呼籲。

為摸清住宅電梯安全監管的難點,金紳來到一些區的質監局,找到負責電梯安全監管的特種設備2胎借款 民間2胎借款檢測科瞭解情況。“每個區局的這個科室,一般隻有2—3名工作人員,最多不超過5人。一位工作人員告訴我:每天接電話都接不贏,怎麼管得好。”金紳說。

“檢測科的人少不是最大問題,關鍵是沒有一套管理體系。”金紳建議,建立一套關於電梯安全的管理體系,要把社區、街道的力量也納入到體系中來,“基層單位的同志,最熟悉自己轄區內有多少電梯,每部電梯有什麼問題”。

金紳強調,政府要特別關註一些老舊小區的電梯安全問題。“這些地方物業管理缺位,自身沒有能力解決問題,此時政府監管絕對不能缺位”。



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民間2胎 民間2胎利息4月34盤開盤搶市 武漢房價或步入下行通道(圖)土融高雄大社土融







  新浪樂居訊(編輯 李學萍)金三接近尾聲,武漢樓市破冰似乎初具端倪。

  伴隨著武漢樓市銷量已經連續三周下跌,東湖一樓盤單價悄悄降瞭400元,漢陽一樓盤優惠力度更是高達1600元/平米,特價房源、零首付紛至沓來,讓看似平靜3月武漢樓市暗潮湧動。令人不禁開始期待:武漢是否會成為繼北京、杭州、常州等地後,又一個登上降價舞臺的主角?

  這個四月,已經不是傳統的四月,而是被寄予厚望的金四。34傢樓盤的即將入市,在降價風波風起雲湧的時候,武漢樓市四月以價換量行動迎接金四的開局。

  4月武漢34盤推新 漢陽成樓市供應主力

  從時間上來講,從春節後到上周,武漢大部分開發商處於按兵不動狀態,推盤量少。

  據不完全統計,在過去的3周時間內,武漢推出的22個樓盤均為老盤加推,武漢純新盤入市量仍然為"零",似乎開發商都不急,要看清市場再推盤。眼望著三月即將過去,說好的開盤潮還沒有襲來;直到上周終於上演八盤齊開的場面,但仍無新盤入市。

  有開發商表示,開盤的時間一推再推,就是要等待一個較好的市場時機,而這個四月,正是被他們寄予厚望的。統計顯示,這個四月有開盤計劃的樓盤,就達到34傢,其中不乏一些重量級的首開項目。

  從區域來看,東湖高新、漢陽和經濟開發區聚集的開盤樓盤最多。以漢陽為例,以觀瀾高爾夫公館、觀瀾國際、和昌森林湖,武漢國博新城為代表的老盤加推,青澳都市尚巢、廣電蘭亭盛薈純新盤也將計劃推盤。

  在經濟開發區,還有海倫小鎮、世紀萬通漫谷、觀瀾外校城、觀瀾禦璟臺、龍源映象等樓盤計劃首開和加推。東湖高新區更有當代安普頓小鎮、金地藝境、萬科城花璟苑、光谷悅美時尚廣場、保利茉莉公館等多個樓盤計劃開盤。

  此外,洪山區還有4盤即將入市;武昌區有3盤;礄口區、東西湖區、江岸區、黃陂區各有2盤入市;漢南陽邏也有新房源供應市場。

  促銷優惠升級 武漢樓市或進入以價換量通道

  在四月計劃開盤的34個樓盤裡,首開新盤就有10個,其中就有廣電蘭亭榮薈、禦景華府、尚湖熙園、陌陌屋、聯投漢口郡等備受關註的新盤。而這些新盤,首次面市的產品大都集中在90-120平方米,正是剛需改善的需求范圍。

  以礄口廣電蘭亭榮薈為例,主推63-125平米一房到三房戶型。把傳統的89平方米小戶型,也做出瞭小三房,更加切合目前剛需購房者小三房的需求。除此之外,禦景華府主推13號樓77-100平米戶型,目前認籌2千抵2萬;尚湖熙園預計4月底開盤主打89-122平米,五千抵兩萬;海昌天瀾二期新品房源預計加推,主推戶型97-133平兩房三房,5千抵3萬......

  值得一提的是,觀瀾位於漢陽經濟開發區兩個項目優惠十分給力:位於武漢市經濟開發區太子湖北路與芳草路交匯處觀瀾外校城,4月預計加推3號樓78-95平米戶型,目前認籌折扣達到1萬抵10萬;而同樣位於武漢市經濟開發區觀瀾禦璟臺,預計2014年4月開盤,主推91-163㎡一線臨湖花園洋房及別墅產品,目前認籌5萬抵20萬。

  "對樓市來說,金三銀四在一年裡的地位,可謂舉足輕重。翻看過去五年的成交記錄,往往是能判斷一年走勢的風向標。"新浪樂居研究員李婧表示,近期部分購房者觀望情緒較為明顯,加之開發商推盤量下降,因此對金三樓市成交量產生一定影響,那麼四月對於武漢樓市未來走向至關重要,"大規模的促銷可能在4月份展開"!

  業內人士分析,三月樓市不火,主要的原因來自於杭州等一線城市降價,一下打亂購房者預期觀望氛圍濃,也讓很多開發商不得不重新制訂開盤計劃。而眼下,隨著市場的逐步穩定,更多開發商把希望和目標,都放在瞭四月。

  

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-03-28/06474021236.shtml

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二環線 畫圓 進入沖刺階段

  (記者黃師師 通訊員吳曉晨 謝志龍)昨日,龍陽大道改造工程主線高架橋首聯鋼箱梁開始吊裝,工程正式進入二環線上部結構施工的沖刺階萬華房屋二胎段,計劃年底與鸚鵡洲長江大橋同步貫通。

  龍陽大道改造工程屬武漢市二環線一部分,由中建三局負責建設。工程北起琴臺大道,與江漢二橋相接,南止墨水湖南路,全線長約3.43千米,主線高架橋長約1.75千米。為瞭確保車輛暢通與行人安全,鋼箱梁均選擇在夜間吊裝。

  工程完工後,將緩解江漢二橋至王傢灣商圈的交通擁堵狀況。

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-07-29/07154327412.shtml

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2014住交會跨界玩兒會展

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CIHAF中國住交會創始人、組委會秘書長單大偉

  "我們在走下坡路。"8月7日第16屆CIHAF中國住交會北京新聞發佈會上,中國住交會創始人單大偉直言不諱的說。但在之後的十多分鐘裡,他依然盡數瞭這一屆住交會的特色和亮點。  

  "當你意識到一種模式的優勢時,往往已經晚瞭,顛覆創新一直都在,要在這個行業中勝出,你必須看到別人看不到的地方。"住交會創始於1999年,16來見證瞭這個行業的興衰與波瀾,單大偉發現,隨著時間流轉,住交會在如何抓住行業的新趨勢,迎合更多的新訴求,打造更多的新產品方面已經有所滯後。"但我們從不憚於直面任何問題和挫折。"

  力求變革的單大偉和他的團隊將本屆住交會的主題定為"顛覆創新,贏在未來",展會也將聚焦於行業最新創新成果的展示之上,並將兩大理念全新融入本屆展會之中。

  第一,玩跨界。萬科組團考察小米一事不僅讓鬱亮雷軍這對好基友再次成為話題人物,也將地產人對互聯網的關註引向頂峰。互聯網與房地產這一傳統行業的碰撞讓單大偉感到跨界的魅力,他請來房地產行業"顛覆界"的老前輩萬通和今典,引起無數尖叫和爭議的立體城市和紅樹林最新進展如何,將在住交會現場讓觀眾一睹為快。樂視、海爾等智能傢居領先企業將展示其最新的智能化傢居的成果。"在這屆住交會上看到的將不止是房地產,IT界精英、傢電傢居界的企業、資深藝術策展人和畫傢都會參與進來,眾籌一屆別開生面、豐富有趣、跨界互動的住交會。"單大偉在"劇透"本次住交會時談到,"我們願意和各行各業的熱心參與者攜手"眾籌"一個住交會。"

  第二,國際化。16屆住交會新聞發佈會上,除瞭海外開發、商業地產、文化旅遊地產、養老住區、園區地產、社區服務等等經典用詞之外,一個名叫"全球10+10峰會"的霸氣詞匯吸引瞭不少媒體關註。單大偉解釋說,"我們將全世界做不動產行業最好的十傢國內及國外房地產商找出來。比如日本最大的住宅開發商、全球最大的資產管理公司等等,我們把這些企業的掌門人請到中國,跟中國十大企業的代表和企業傢,大傢坐下來談一談有沒有合作機會。"如果這一構想實現,將有來自海外的頂級企業傢雲集於12月的深圳,這將是一場全球性的跨界頭腦盛宴,中國房地產界大佬來將與國際同行來一次面對面的思維對對碰。

  除瞭以上核心特色外,關註房企後起之秀的"黑馬營"、與國傢發展改革委城市和小城鎮改革發展中心聯合舉辦的新城新區投資展等亮點也將同時亮相。

  "我們的住交會希望能為中國房地產做一些有意義的東西。"發佈會發言的最後,單大偉如此說。

新聞來源http://bj.house.sina土建融台南東區土建融.com.cn/news/2014-08-12/16522861965.shtml

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外資初嘗上海自貿區投資體制變革紅利

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  2013年9月29日,中國(上海)自由貿易試驗區正式掛牌成立。經過三個月左右的實踐,區內各項工作運行平穩,並初步展示其優越性,上海自貿區已經成為中國改革最受矚目的焦點之一。二胎代償缺錢急用哪裡借錢

  在這片28平方公裡的土地上,中國政府承諾將力爭用2至3年時間,建成法律環境規范、投資貿易便利、監管貿易高效的具備國際水平的貿易自由區,並將通過金融創新,在人民幣資本項目可兌換、利率市場化、人民幣跨境使用,以及外匯管理體制改革等方面先行先試。

  外資企業競相入駐自貿區

  在掛牌儀式上,上海百傢合信息技術發展有限公司成為第"001號"入駐企業。這傢由美國微軟公司與中國電視新媒體企業百視通公司合資成立的企業如願吹響瞭外資企業進入上海自貿區的第一聲號角。

  除百傢合外,2012年入股平安保險的泰國華人企業卜蜂集團、德國保時捷汽車和意大利服裝品牌傑尼亞等十一傢外資企業也在首批進駐名單之內。其中花旗銀行和新加坡星展銀行以支行形式入駐,法國巴黎銀行則在自貿區設立一般商貿企業。

  據瞭解,目前已有包括匯豐銀行、東亞銀行在內的10餘傢外資銀行獲準在建融高雄前金建融自貿區成立分支機構。由於自貿區銀行采用簡化準入方式,籌建支行審批遠快於分行,匯豐銀行、東亞銀行等在第二批入駐的外資銀行更是不惜將初審時提交的分行"降格"為支行,以縮短入駐審批所用的時間。

  匯豐中國認為,上海自貿區的成立開啟瞭中國金融改革的新裡程,為全球最活躍經濟體的可持續發展帶來新的機遇。東亞銀行亦表示,自貿區的設立是中國在新形勢下推進改革開放的重大舉措,相信上海自貿區的逐步建設完善,勢必將成為中國進一步融入經濟全球化的重要載體。

  國務院2013年9月27日公佈的上海自貿區總體方案除支持在自貿區內設立外資行外,還支持建立中外合資銀行。據悉目前包括日本三井住友銀行在內的十餘傢海外代理行已與中國銀行等內資行就上海自貿區業務達成合作意向。

  復旦大學經濟學院副院長孫立堅在接受媒體采訪時曾表示,目前獲批的幾傢外資銀行都是最早進入中國市場的外資金融機構,屬於"溫順的老虎","這幾傢銀行熟知中國市場的規則,它們清楚正確發揮自己的能量,對中外雙方來說都是好事。"

  自貿區管委會的統計資料顯示,截至2013年12月9日,工商部門已辦結新設企業2194傢,主要以貿易類和服務類企業為主,分別占比65%和27%。在新設企業中,內資企業比重較高,已新設2105傢,內資註冊資本累計456億元,平均每傢註冊資本近2200萬元。外資新設企業89傢,外資註冊資本超過6.2億美元,平均每傢註冊資本700萬美元。

  隨著自貿區各項政策的相繼出臺,越來越多的外資企業看到瞭在自貿區內設點建廠所能享有的紅利,"許多跨國公司正在深入調研試驗區的改革試點內容及市場機遇,預計隨著各項制度創新的逐步落實和營商環境的進一步完善,試驗區還將迎來外商投資的新一輪熱潮。"自貿區管委會副主任簡大年表示。

 區內對外投資"紅利"出臺情況

  對於已落戶和期望落戶於上海自貿區的外資企業來說,自貿區對外投資的相關政策自然與其在華的業務發展息息相關。

  記者查閱相關資料發現,自貿區掛牌以來,國務院和銀監會、保監會、央行等多個部委已相繼出臺瞭一系列意見和辦法,共計98項改革措施,在制度創新、服務業開放和功能拓展等方面鼓勵和引導外資進入。

  自貿區各項政策中,均包含著與對外投資或外商在華投資的相關政策,強調瞭對一般性境外投資項目由核準制轉為備案制、投資環節中進行事中事後監管等內容,並確立瞭企業和個人對外投資的主體地位,通過減少審批環節,縮短審批時間,為自貿區內的"走出去"和"走進來"松綁。

  在外商投資管理方面,自貿區進行的一項重要改革措施,就是借鑒國際通行規則,對自貿區內的外商投資實行準入前國民待遇,並采用外商投資準入特別管理措施(負面清單)管理模式。

  據瞭解,外商投資準入特別管理措施(負面清單)是以外商投資法律法規、《總體方案》、《外商投資產業指導目錄(2011年修訂)》等為依據,列明自貿區內對外商投資項目和設立外商投資企業采取的與國民待遇等不符的準入措施。

  而對外商投資準入特別管理措施(負面清單)之外的領域,則按照內外資一致的原則,將外商投資項目由核準制改為備案制,但國務院規定對國內投資項目保留核準的除外;同時將外商投資企業合同章程審批改為備案管理。

  在負面清單方面,上海市委常委、副市長、自貿區管委會主任艾寶俊在接受媒體采訪時曾表示,"這是一次全新的嘗試,沒有先例可循。"他介紹說,2013版的負面清單涉及18個門類、89個大類、419個中類、1069個小類,對外商的特別管理措施寫到小類,共有190條。

  "2013版的負面清單實現瞭負面清單越精細、越明確,釋放空間越大、透明度越高的目的。"艾寶俊表示。

  而據媒體最新報道,上海自貿區2014版負面清單將於2014年5月出爐。新版負面清單的修改方式並不像業界猜測的那樣,直接在2013老版本上"拆拆補補",而是將所有外商投資受限的部委條款列出來,逐條跟相關部委進行討論,先作加法,再作減法,將淡化2013版的審批制投資管理體制的味道。

  在自貿區境外投資管理方面,自貿區內企業到境外投資開辦企業時,將實行以備案制為主的管理方式,對境外投資一般項目實行備案制,提高境外投資便利化程度。

  可獲紅利多少還需觀望

  去年12月10日,電商1號店宣佈將入駐上海自貿區。

  本來一傢電商的入駐並不能掀起多大的風浪,但當人們發現其背後的操盤手是商業巨頭沃爾瑪時,這個原本"平靜"的入駐瞬間增添瞭幾分外資的味道。

  據悉,2012年沃爾瑪收購1號店曾一度成為焦點事件。不過,按照商務部門當時的規定,沃爾瑪控股的1號店資產隻能做自營業務。而現在,借助在自貿區設立新公司的方法1號店收回瞭平臺業務,打破瞭長達一年半剝離運營的窘境。

  然而,對於在自貿區內可以享受的紅利情況,1號店的相關負責人則表示,目前由於政策還沒有落實,因此一號店未來能享受多大的紅利還需要觀望。

  一位不願意透露姓名的外資機構負責人日前也對記者表示,"上海自貿區目前的建設情況實際一般。關於投資體制變革,在沒有更多具體細則指導的情況下,我們看不清楚未來可在哪些部分進行更大的發展。"

  外媒評論稱,上海自貿區的成立雖然在一定程度上加快瞭對外投資開放的速度,但自貿區在人民幣國際化方面的改革細則卻少之又少,難免令人失望。

  中國歐盟商會前主席約爾格·伍德克(Joerg Wuttke)則對改革方案幾乎沒有任何細節略表失望。此前他對自貿區非常看好,不過近期他則對官方過於小心謹慎的態度表示擔憂。

  花旗銀行中國董事長歐兆倫(Andrew Au)在接受外媒采訪時曾表示,花旗對自貿區具體的銀行業規則"一無所知",但花旗之所以入駐,是因為"從大方向上來看,這無疑是條光明大道"。他還註意到,深圳特區設立之初,其政策同樣缺少細節。歐兆倫認為,這隻是開始,當人民幣自由兌換和利率自由化這兩項最重要的改革實現之後,會出現更好的機遇。美林證券的陸挺(Lu)也表示,"坊間流傳說,盡管國務院推進自貿區的意願很強,但中國的金融監管機構對自貿區並不看好,因為存在諸多技術上的棘手問題。"

  瑞穗證券(Mizuho Securities)亞洲公司董事總經理沈建光則認為:"上海自貿區並不局限於金融與貿易改革。作為一個試點,它還肩負著探索更高效的法律和行政管理模式的使命。深圳特區帶來瞭中國經濟三十年的快速增長,上海自貿區則試圖以全球化視野推動國內的經濟體制改革。"

  不過,無論外界如何評價上海自貿區的建設情況,自貿區的管理者們卻依舊保持著以改革促發展的態度,不斷與外資企業和商會等進行溝通。

  上海美國商會主席季瑞達(Kenneth Jarrett)便是自貿區管委會辦公室的常客之一。嘉信理財集團(Charles Schwab)的主席施瓦佈也曾多次來到中國與中國高層商討嘉信在上海自貿區的落戶情況。

  "那裡(上海自貿區)有著巨大的商業機會,隻是尚需出臺更多服務的細節。"施瓦佈談道。









新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-01-01/09192560917.shtml

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內地6月55城市房價環比下跌 三大城市房價跌回4年前

  編者註:國傢統計局還公佈瞭以2010年房價為基數的定基數據,即本月房價相對於國傢統計局此前統計到的2010年的房價數據的相對漲跌幅,顯示4年以來各地城市房價的變動幅度,在這一數據維度上,已經有3個城市的房價指數低於100%,顯示目前的房價已經低於4年前。而這三大城市全部為浙江的城市,分別為溫州、寧波和杭州。



新建商品住宅價格定基指數一覽表。(註:定基以2010年價格為100)







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  附註: 1、現行《住宅銷售價格統計調查方案》自2011年1月起開始實施。

  2、調查范圍。住宅銷售價格的調查范圍為70個大中城市的市轄區,不包括縣。

  3、調查方法。70個大中城市的新建住宅銷售價格、面積、金額等資料直接采用當地房地產管理部門的網簽數據。二手住宅銷售價格調查為非全面調查,采用重點調查和典型調查相結合的方法,按照房地產經紀機構上報、房地產管理部門提供與調查員實地采價相結合的方式收集基礎數據。

  4、新建住宅含保障性住房蘆竹二胎房貸;新建商品住宅不含保障性住房。

  5、價格指數的計算方法詳見中國統計信息網《住宅銷售價格統計調查方案》。

  6、表格中若含"--",表示本月無成交記錄。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-07-19/08552826307.shtml

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地產景氣指數下滑 一線城市房價見頂

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  據新華網消息十八屆三中全會召開前後,北上廣深等一線城市以及西安、武漢、廈門、南昌、沈陽等二線城市相繼發佈調控政策,"N條"式調控背景下,樓市已有一定程度的萎縮。而房價方面,二三線城市多地房價出現松動跡象,部分房企開始打折促銷;一線城市雖未明顯下調,但掛牌均價則呈現見頂趨勢。調控蔓延至二線城市,大房企頻現二三線城市打折,,有專傢認為,地產市場回落已成大勢。

  樓市成交大面積萎縮

  距"穗六條"頒佈已有三周,廣州樓市受挫效應越發明顯。據相關網站數據監控中心統計,上周(12月2日至12月8日)廣州十區兩市一手住宅成交量僅為941套,環比前一周的1639套下降瞭四成多,網易房產數據更顯示,12月首周前6日,廣州中心六區隻成交不足70套,環比暴跌78.7%。

  不僅僅廣州,資料顯示,"N條"式調控後,多地樓市成交萎縮明顯。相關研究機構9日發佈的數據顯示,上周監測的43個城市中,逾五成城嘉義大林土地貸款市成交面積同比下降,其中廈門、汕頭跌幅最大,分別下跌93.28%和49.62%。中原集團研究中心所監測的54個城市數據也顯示,12月前5天一手住宅同比11月份成交下降約6%。二手住宅市場成交也出現環比全線呈不同程度下降。

    實力房企開始打折

  據相關網站數據監控中心統計,上周廣州全市一手網簽均價為10675元/㎡,環比前一周的15351元/㎡暴跌瞭三成。這是繼11月廣州樓市成交價格下跌後,在12月向下趨勢越發明顯。方圓地產首席分析師鄧浩志分析,受前期樓價上漲過快影響疊加新政,廣州樓價在四季度到達階段性頂部,成交萎縮市場放緩將持續。

  而北京在成交下滑同時,價格也出現瞭松動。據鏈傢地產市場研究中心統計,12月第一周,北京一手住宅成交均價為25759元/平方米,環比下降6.2%;二手住宅成交均價為28864元/平方米,環比下降4.25%。另據監測,12月第一周調價案例中,下調的占比為71.9%。

  相對於一線城市,二三線城市的松動更為明顯和主動。根據CRIC研究中心營銷周報顯示,萬科、華潤、恒大、保利等企業項目多次進入周度折扣排行TOP10行列。例如,萬科陸續在南通、秦皇島等地推出開盤八五折的折扣優惠。另據報道,進入12月份,先後有西安、大連、長沙、唐山、濰坊等城市開始出現打折力度不一的在銷樓盤,參與打折的房企則有星河灣、綠城、金地、中海等實力房企。









新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-12-13/07482536043.shtml

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6月PMI51.0% 創年內新高

  "微刺激"的不斷加碼已經有所見效,並反映到瞭經濟數據上。昨日,國傢統計局公佈瞭6月份中國制造業采購經理指數(PMI)為51.0%,連續4個月回升並創下年內新高。而同日公佈的匯豐PMI終值為50.7%,亦創7個月新高,並在今年以來首次進入50。交通銀行首席經濟學傢連平對南都記者表示,制造業PMI持續上揚表明年初以來的經濟下行壓力得以緩解,3月份開始實施的一系列"穩增長"措施已經顯現出效果,經濟企穩態勢進一步明確。

  主動補庫存未成趨勢

  連平認為,6月制造業PMI五大分項指標環比四升一平,呈現整體回升趨勢,表明在供給和需求兩方面都有明顯的回升,整體PMI指數回升的趨勢較為穩健。

  不過,申銀萬國證券研究所首席宏觀分析師李慧勇在接受南都記者采訪時則認為,盡管目前的數據隻能說總體態勢平穩,比市場預期要樂觀,但能否平穩增長還要看政策能否控制風險。交通銀行金融研究中心劉學智在接受采訪時指出,庫存指標止跌趨穩,或許是由於穩增長政策推動經濟復蘇,企業生產恢復,前期被動去庫存周期也許逐漸接近尾聲。不過,他認為,原材料庫存和產成品庫存指數都位於榮枯線以下,反映出在企業盈利狀況未能顯著改善的情況下,企業主動補庫存的意願仍然沒有形成趨勢。

  小微定向政策還有空間

  統計局在解讀PMI數據時也指出,推動PMI上升的動力並不均衡,進口指數、從業人員指數等仍位於臨界點以下。李慧勇認為,未來3~6個月經濟還是可以保持擴張的態勢,總體經濟會保持在7.4%左右。劉東亮則分析道,6月數據的回升與前期微刺激政策的密集出臺有很大關系,顯示微刺激效果正在逐步釋放。他認為,在微刺激效果漸起之後,政策將進入觀察期,預計7~8月份有關政策不會密集推出,新一輪政策推出預計要等到第四季度才重啟。

  不過,交通銀行金融研究中心研究員劉學智則認為,6月大、中、小型企業PMI分別為51.5%、51.1%、48.4%,走勢出現明顯分化。其中,小型企業PMI指數繼續下滑來看,前期針對小微企業的減稅和定向降準等政策效果仍不明顯,後續針對小微企業的定向支持政策仍有繼續發力的空間和必要。

  李慧勇則指出,政策上要關註房地產限購限貸政策的變化,利率的調整,還有破除壟斷改革措施的落實等。

  采寫:南都記者陳穎實習生汪亞



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新聞來源http://fs.hous建地 農地e.sina.com.cn/news/2014-07-02/0824辦車貸4258888.shtml

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民間二胎利率多少中央發佈公積金提取新政 政策放寬青島暫不調整

??新浪樂居訊 中國住房和城鄉建設部28日發佈的消息稱,住建部、財政部和人民銀行日前聯合印發《關於放寬提取住房公積金支付房租條件的通知》,放寬職工提取住房公積金支付房租的條件。

??該項通知明確瞭租房提取公積金的條件、規范租房提取額度、簡化租房提取要件。其中,無房職工連續足額繳存住房公積金滿3個月,可提取夫妻雙方住房公積金支付房租,此外取消房租支出占傢庭收入比例的限制,不需提供完稅證明和租賃合同備案。

??此外,為瞭提高提取審核效率,新規定要求繳存職工提取申請資料齊全,審核無誤後應即時辦理。需對申請資料進一步核查時,應在受理提取申請之日起3個工作日內辦結。租房提取住房公積金需出具房產信息查詢結果證明的,房地產管理部門不收取費用。

??無房、租房者受益新規對購房者影響不大

??讓公積金用於租房,看上去很美好,但實際遭遇的障礙很多。首先是手續繁雜、要辦理支付房租手續,申請人除要持身份證原件、工資證明、租賃合同原件、納稅發票之外,還涉及本單位以及稅務、房地產交易登記等多個部門。很多地方的登記又不提供電房貸二胎年限貸款全省皆可處理子記錄,需要申請人來回跑、遞交材料。

??其次,要提取公積金,就要提交租金發票和稅金發票,而各地對於房屋出租都要納稅,占租金的4%-7%不等,這筆不小的開支讓很多出租人卻步,也讓大量出租屋成瞭“黑戶”。此外,各地對租房提取住房公積金政策規定過嚴,要求租金必須超過傢庭收入的一定比例,有的高達30%。

??住房公積金可用於廣大租房者,就可以進一步擴大住房公積金制度覆蓋面、提升制度的公平性。但是有業內人士分析,這一政策對購房者影響不大。“提取公積金支付房租的必須是無房人員。這一群體總體上收入不高,且不少是外來就業人口,提取公積金用於租房,是把錢用在瞭刀刃上。”公積金管理中心有關負責人表示。

??政策放寬青島反應如何?相關部門稱未收到通知

??昨日,新浪樂居與青島市住房公積金管理中心聯系咨詢相關事宜。該中心工作人員表示:青島目前還沒接到任何調整通知,市民租房提取公積金款是否變動還在等上面的下一步通知。

??據悉,青島市住房公積金申請貸款額度和提取條件去年施行新政策。根據政策規定,通過市場租賃方式依法租住本市住房,年房租超過承租人及配偶年工資收入10%的,可以提取公積金用於支付。符合條件的市民,提取公積金時應準備的材料有:由青島市房地產交易中心房屋租賃中心或本市其他區(市)房產管理部門出具的《房屋租賃證》原件、房屋租賃合同原件、青島市地稅部門出具的房租發票原件、房產登記管理部門出具的承租人及配偶無本市產權住房證明原件、承租人及配偶年度工資收入證明原件。失業人員應提供失業證(求職證)或就業失業登記證原件。已達法定結婚年齡的未婚職工,應提供民政部門出具的未婚證明原件。承租人的配偶申請提取住房公積金時,應提供婚姻關系證明原件。

??對於提取的金額,該規定也做瞭上限:提取申請人合計提取金額不得超過當年實際交納的房租超出承租人及配偶年工資收入10%的部分;租賃住房每月住房公積金可提額度不超過1000元,年度最高可提額度為12000元;在一個公歷年度內,每位職工的住房公積金賬戶最多允許提取兩次。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2015-01-29/14425966455124133211767.shtml

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以房養老或年底出方案 城市高房價成基礎條件

  "以房養老"又有新動作。11月2日,由國務院發展研究中心、全國老齡委辦公室聯合主辦的"2013中國老齡事業發展高層論壇"在北京召開。幸福人壽保險股份有限公司監事會主席孟曉蘇在論壇中透露,"最近我們得到消息,讓我們在12月份拿出方案,在1月份要把這個產品推出。"

  "三大條件"

  孟曉蘇提到的"產品"實際上是一種金融產品,即最近引起廣泛熱議的"以房養老"其中的一種方式-反向抵押養老保險。

  在孟曉蘇看來,產品的設計需要滿足三個條件,即高房價的城市,高潛質的房屋,高素質的老人。而無子女老人和"失獨老人"則是最合適的產品購買群體。

  孟曉蘇告訴《國際金融報》記者,事實上"以房養老"有很多種方式,包括租房養老、分租養老、賣房養老、縮房養老,抵押給銀行借款養老,遺囑托管養老等,而反向抵押養老保險隻是其中的一種。

  通過保險這種規范的方式把社會上其他保險人的錢拿過來供養購買這種產品的老人,老人拿房子作為抵押。老人去世才把房子拿回來進行銷售,把錢再還給保險業其他的投保人。這是一台中民間二胎房貸種社會資金的互助,是一種制度性的互助,也正是保險業的本質。

  對於這款產品,孟曉蘇有一個大致的估算,假設老人的房產價值500萬元,如果他是男性,假設平均剩餘生命還有15年。我們要計算房產增值,扣除掉未來的預支付息,每個月能拿到2萬元。老人將自己的房產做反向抵押以後,不僅可以繼續居住,而且還可以領取現金,直至去世。

  同時,有專傢也提醒,反向抵押養老保險因為涉及到房屋70年產權和未來房價估值預期等問題,產品的設計復雜程度不容小覷。

甲種建地 養老社區

  早在2009年11月,泰康人壽獲得瞭保險業第一個養老社區投資試點資格。其後推出的保險產品與養老社區相結合的"幸福有約終身養老"計劃,由一款養老年金分紅險產品和泰康之傢的"入住養老社區確認函"共同組成,是用保險產品為將來入住養老社區提前進行養老費用的積累,並可以鎖定未來在養老社區的居住成本。不過,購買該產品累計保費達200萬元,客戶及其父母才享有保證入住或優先入住養老社區的權利。

  泰康之傢首席執行官劉挺軍告訴《國際金融報》記者,"泰康之傢的軟件設置和硬件服務都是最好的,通過和國外的專業醫療服務機構進行合作,打造舒適健康最適宜老人居住的全功能傢庭化社區模式"。截至目前,泰康之傢在北京、上海、廣州三地投入110億元,正在建立一個全國連鎖的一線城市高端養老社區網絡。未來5到8年,泰康還將投資750億到1000億元在全國省會城市建10到15個連鎖養老社區,圍繞中國城市化的核心佈局來進行。

  劉挺軍認為,從60歲開始一直到臨終關懷,養老產業可以有六大產品線的細分,有巨大的商業機會。目前已經開始營業的北京和上海養老社區總容量為6400戶,銷售情況非常不錯。

  不過,險企的養老社區普遍走中高端路線,對於普通消費者來說還有些遙遠。

  秀在金秋京城全民選房季之"地鐵新力量"

  【點擊報名】11月16日京秦唐三地聯動北京大型看房團



新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-11-04/12012479844.shtml

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住房公積金管理亟待改革



  日前據報道,住建部曾計劃2012年底在全國100個城市實現住房公積金聯網監控,但由於地方利益博弈一直難以實現。我們看到,十八屆三中全會雖然提到設立"住房政策性金融機構",但考慮到已由國傢開發銀行組建住房金融事業部,似乎住房公積金並未融入新的改革方案之中。

  回顧歷史,我國自1991年上海在全國率先推出瞭住房公積金制度,在示范作用下,1992年,北京、天津、江蘇、浙江等地相繼建立瞭住房公積金。此後便進入瞭"各自為政"的時期。直到1999年4月,我國出臺《住房公積金管理條例》,近年雖有修訂,但仍存在諸多制度缺陷。

  實際上,我國住房保障制度一直是學習新加坡模式。新加坡的公積金之所以成為住宅金融的重要融資工具,在於它有一獨特的住房供給和分配體系。在新加坡80%以上的住宅都是由政府建屋局統一設計、興建、定價並有償分配給國民,85%的國民享有公共組屋,其中93%為產權房。通過"公積金+公共組屋"模式,政府一手控制瞭購房儲蓄資金的規模和價值,另一手又控制瞭住房建設的規模和住房價格。相比之下,由於國情相異,簡單照搬就會出現很多問題。

  應該說,我國公積金制度曾經起到很多積極作用,如促進瞭住房分配從福利走向市場的轉化、推動瞭中國個人購房抵押貸款的產生等,但也帶來突出的矛盾。總體看,整個體系是人為條塊分割的,且放任地方和管理機構突破現有規則。具體看,在公積金管理中,一是資金歸集難;二是資金運用無序;三是增值收益法律歸屬不清、分配不規范;四是封閉運行造成資金短缺與閑置並存。

  之所以會如此,首先是住房公積金整體上的法律地位、民間二胎代償費用法律關系界定不清,並且現有各地方的住房公積金管理中心定位於事業單位,難以有效履行公積金營運的職能。此外,也缺乏健全的監督機制。不僅缺乏自上而下的行業監督,而且現有規則所確定的三個監督主體:住房公積金管理委員會、專戶存儲銀行、財政部門,在實踐中往往形同虛設,因此地方的公積金管理才容易成為政府的"錢袋子",甚至出現腐敗案件。

  長遠來看,住房公積金作為住房政策性金融的重要工具,並非個人利益再分配的手段,更要與政府財政資金支持保障房建設的職責區分開來。不管未來的住房公積金如何稱謂,關鍵是通過改革來減少公積金管理的"行政化"色彩,真正使之成為一個政策性住宅金融機構,提高管理效率,改善經營服務。未來可以考慮嘗試改造為政策性住房儲蓄銀行,亦可根據國情打造專業的政策性住房公積金資產管理公司。同時,還要為地方住房公積金管理戴上"緊箍咒",既要構建金融監管機制,也要搭建行業監管的模式。當然,鑒於各城市公積金中心的情況差異較大,全國改革肯定有困難,所以可以選擇相對規范的地方,進行先試點、後推擴的改革探索。





新聞來源http://sy.house.sina.com.c南投土地貸款房貸n/news/2014-05-08/07412721200.shtml

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二月房價跌幅擴大 三大因素重挫樓市

3月18日,國傢統計局網站發佈2月份全國70個大中城市住宅銷售價格變動情況。與1月相比,70個大中城市中價格下降的城市有66個,上漲的城市有2個,持平的為2個;與去年同月相比,價格下降的城市有69個,持平的有1個。

2月份新房價格環比上漲的僅深圳、贛州,漲幅分別為0.2%、0.1%,幾乎可以忽略不計。而環比下降的城市已擴大到1.3%。據統計,這已是全國70個城市房價連續6個月環比下降瞭。而且,今年2月份環比下降幅度在明顯擴大,平均降幅比上月擴大0.1個百分點。

2月份新房價格同比走勢更加不堪目睹。70個大中城市中,價格下降的就有69個,另1個為持平。同比價格變動中,最低竟下降瞭10.8%,這個城市就是杭州。杭州這幾年一直領跌全國房價走勢。

令市場不解的是,從流動性看,央行幾乎使出瞭比2008年還要大的放水貨幣的信貸力度,並且態度明確要支持房地產復蘇。從調控來說,無論是房貸政策,稅收政策,還是公積金貸款政策,全國都幾乎徹底地放開;地方政府更是使出瞭十八般武藝來推高房價。然而最為權威的國傢統計局數據,卻“拒不配合”,公佈的2月份房價下跌幅度仍在擴大。

合理的解釋是有的。春節因素導致成交量清淡似乎是一個因素。2月份適逢春節假期,從成交量看,70個大中城市新建商品住宅銷量比上月減少近

10萬套。不過,過去開發商都把春節假期作為房市促銷的手段和機會,部分三線城市在春節期間迎來瞭返鄉置業潮,成交量回落較少,個別城市成交量甚至有所增加。因此春節因素不是房價跌幅擴大的根本原因。

就目前二胎借款廣告怎麼貸款比較會過件而言,對房價走勢構成巨大壓力,首先是不動產登記條例的實施。這對購房者,特別是持有多套房產者都構成瞭影響。官員特別是貪官急於脫手多套房,防止其成為禿子頭上的虱子。試圖新購改善型住房者,受不動產登記的影響,許多已經收手。這對住房需求構成瞭嚴重打壓。

其次,緊接著不動產登記條例實施而到來的房產稅,也是打壓房價的猛藥。城市白領階層手握多套房的,都在考慮盡快出售,更談不上新購住房瞭。

第三,過去央行一放水房價就大漲,這次卻不漲反跌,那麼放水的貨幣都去哪裡瞭?都流向股市瞭。央行行長周小川在兩會記者會上已明確表示支持貨幣信貸進入股市,進入股市也是支持實體經濟。股市的賺錢效應與樓市的前景不妙,使得一大部分原本有意願的購房者推遲瞭購買計劃,將資金進入到股市。目前在央行支持下,市場資金包括貨幣流動性都將大舉入市,股市會越來越火,實體經濟和樓市則可能越來越低迷。

樓市投資者、剛性需求者,近期應該繼續以觀望為主,暫且不必出手。



新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2015-03-19/08595984125806119800460.shtml

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