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事實上,這種現象正在發生。東部地區大量新興工業驅動城市的人口流入正在減少。2006-2010年,廣東的常住人口每年凈增數都在200萬以上,但2011年以來,每年新增不足100萬,2013年更是低至50萬。

相反,那些往往依托於自然資源的重工業驅動型城市,如大慶、唐山、鞍山、大同等,在經歷過工業化發展階段的短暫繁榮之後,面臨產業結構單一、產業鏈條短、轉型難的瓶頸,人口導入水平低,房地產市場增長空間有限,房價上漲的後勁明顯不足。

分化,是未來10年中國城市的母題,也是中國房地產市場、中國房價漲跌的主題。

其中上海以953.5萬的人口凈流入數位列人口吸引力城市之首;首都北京的人口凈流入數為771.8萬,人口吸引力排名第二;深圳排在第三,人口凈流入數為755.59萬。人口凈流入超過100萬的城市共有22個。

根據日本總務省公佈的數據,截至2014年7月,日本空置房屋達到820萬戶,創歷史之最,空置房屋占全國住宅的13.5%(七分之一);空置數比2008年增加瞭63萬戶,空置率比2008年上升瞭0.4%。日本政府估計,如果不采取任何措施,到2050年20%的居民區將成為“鬼城”。而根據野村證券的估計,到2023年全日本將有20%的房屋空置。

起碼,上述三類城市還有產業佈局。對於中國大多數產業基礎薄弱的城市而言,在重復建設帶來的產業存量過剩、創新難上加難的背景下,數量型的招商引資也十分困難,更談不上升級產業的引入,吸引不瞭高素質的產業人群、服務業人群,人口幾乎沒有凈流入,或者流入數量杯水車薪,而書記、市長在任內拼命賣地,在這樣的城市買房,如果是出於投資而非自住,後果一定是不言而喻的瞭。

因此,這裡就涉及到一個人口流動和轉移最重要的概念——產業。房價漲跌的密碼,是人口凈流入或凈流出;而人口流入流出的密碼,則在產業結構、產業發展前景以及由此決定的收入水平。

因為,產業決定人房屋二胎 民間房屋二胎最高可增貸多少怎麼貸款比較會過件口、人口決定房價,其中最核心的主宰因素,是產業決定瞭收入的多少和可持續性。

可見,人口流入與房價漲跌基本成正比。流入得越多的,往往漲得越快。無流入或凈流出,房價上漲乏力。道理很淺顯,茲不贅述。

以我國深圳為例,常住人口在2000-2013年間增長瞭362萬,目前深圳的常住人口中外來人口占7成多,這是深圳房地產市場增長空間大的最主要原因。隨著人口的增多和年輕化,深圳市場的需求保持旺盛,加之土地資源的稀缺,房價仍將保持上漲。

如東京所示,人口凈流入可以作為一個地區房價前景重要的判斷指標。2014年,《價值線》雜志選取瞭2013年中國公共財政收入最高的50個城市,對城市的人口吸引力進行排名。

內容來自sina新聞

日本的房價表現,與區域人口增減關系密切,以此足以管窺我國房地產市場的區域前景。

與深圳類似的還有北京、上海、杭州等服務業驅動型城市。

這三地房價從2006年開始回升,2008年上漲瞭5.3%,而2012-2014的最近三年內,東京和大阪這兩個城市圈的平均房價上漲瞭30%。在剛剛過去的2014年,東京和大阪的房價上漲瞭約15%,地價上漲瞭0.7%。形成對比的是,從1992年地價泡沫破裂以來,三大都市圈以外的其它地區的地價則連續22年下跌,剛過去的2014年下跌幅度為1.7%。

地圖顯示,2015年春節期間,中國五大遷入城市排行為:茂名、周口、梅州、玉林、湛江;五大遷出城市排行為:深圳、北京、上海、廣州、東莞。全國范圍內排行前五的出行熱門路線是:上海到北京、深圳到重慶、北京到成都、北京到上海、廣州到重慶。

新興工業驅動城市人口流入的減少,表明原有產業規模化增長的高峰期已經時過境遷,創新驅動增長的後勁明顯不足,不足以容納或者吸引更多的就業崗位。無疑,這是衰敗的前兆。

產業升級在集聚大量人口的同時,亦為當地的房地產市場帶來巨大推力。以三次科技革命的代表城市美國洛杉磯為例,其房價和紐約基本持平,且明顯高於芝加哥。1987年紐約房價為19萬美元/套,洛杉磯為13.1萬美元/套,而2013年紐約達50.8萬美元/套,洛杉磯達48.9萬美元/套,明顯高於芝加哥的18.6萬美元/套。這主要是由於洛杉磯所在的加利福尼亞州集中瞭美國主要高科技產業,如計算機、電子元件、通訊、航空等,吸引瞭龐大的高收入就業人口,房價趕超紐約,可見產業結構顯著影響一個地區的房價水平。

東京市區是日本凈流入人口最集中的地區,流入約7.3萬人,且主要是15歲至29歲的年輕人;農村和小城鎮是人口流出最明顯的地區,全國有70%以上的村鎮為凈流出,其中有200多個村鎮的凈流出人口超過當地總人口的1%。

日本總務省說,由於中小地方城市經濟長期低迷不振,就業形勢嚴峻,而首都地區的經濟恢復勢頭明顯好於地方中小城市,很多年輕人為瞭尋找適合自己的職業,紛紛從中小城市流入東京等大城市。為扭轉這種狀況,日本政府制定瞭經濟成長戰略,努力“振興地方經濟與增強地方活力”,倡導在東京的大企業將總部部分職能部門或者生產基地遷移到地方城市,並為此制定瞭非常優惠的稅收政策,但尚未取得明顯的效果。

產業對房價的影響,主要通過三個方面:人口規模、人口結構和收入。產業越高端、多元,房價上漲空間越大。相反,產業結構單一、產業鏈條短、轉型難的瓶頸,人口導入水平低,房地產市場增長空間越有限,房價上漲的後勁不足,房地產需求量多由本市居民支撐。

2015年春節期間,騰訊公司根據每天100億次位置定位請求,生成瞭一個全國出行熱度圖,對中國春運人群出行情況進行瞭一次可視化的呈現,這個大數據遷徙圖,對房地產也很有說服力。

但與此同時,占日本全國人口和經濟總量(GDP)比例為70%的三大都市圈(東京、大阪、名古屋)的房價卻快速回升。

這類城市往往依托於金融、文化創意、物流、軟件互聯網信息服務等高端產業鏈而穩步發展,吸納大量人口流入,房地產市場需求強勁。

值得註意的是,目前中國房價最高的城市基本都出現在這22個城市裡面。除瞭北京、上海和深圳,廣州的人口凈流入也達到瞭461萬,廈門的人口凈流入雖然隻有204萬,但常住人口與戶籍人口之比高達2.05比1。

還有一類城市,《房地產決策人參考》的讀者亦須註意,就是一些新興工業驅動城市,比如蘇州、無錫、佛山、東莞等,這些城市多受中心城市產業鏈輻射、依托先進制造業和高科技產業吸納大量勞動力人口流入,人們多從事電子信息、裝備制造、新能源、生物醫藥等先進制造業,且呈現年輕化特征。催生的房地產市場需求空間大,人們支付水平高,房價上漲空間較大。

但是,目前一個重要的趨勢也不可忽視,就是隨著中國人口紅利迅速衰減,全球化的產業轉移趨勢明顯,美國制造業復興,中國大量制造業向東南亞等人力成本較低的區域轉移,將嚴重影響中國上述城市的發展。這類城市如果不能在產業升級的大潮中迅速把握機遇,其城市發展的命運將如同前述重工業驅動型城市,走向衰敗。

不惟廣東,事實上,自2011年起,原來流動人口流入較快的東部省市,常住人口增速都出現瞭斷崖式下滑。除瞭天津以外,京滬粵浙蘇五個經濟強省(市)常住人口近三年的增速都不及2009年各自數據一半,浙江近幾年的平均增速甚至隻有2009年的1/4。

以浙江杭州為例,2013年全市常住人口884.4萬,僅比上年增加4.2萬,其中外來常住人口177.8萬,甚至比上年減少瞭1

.89萬。而上海2013年常住人口2415萬,僅外來常住人口就增加瞭29.77萬、達990萬人。與杭州規模、實力相近的南京,2013年新增常住人口2萬、總量達818萬,其中外來人口約175萬、減少2.5萬,人口變化特征與杭州非常相似。

這恰恰說明,五大遷出城市,正是中國人口流入較多的城市;遷入城市,則是人口流出較多的城市。迄今為止,盡管東部發達地區的產業向全球以及中國中西部地區轉移的趨勢風起雲湧、難以遏止,但以成都、重慶為代表的中國中西部特大城市,依舊是中西部人口向東部地區凈流入的樞紐。

最近一則新聞,引起瞭《房地產決策參考》編輯的註意,說的是日本2014年日本首都圈(東京都及周邊三縣)的流入減去流出的凈流入人口為109408人,比上年增長12884人,連續19年增加。

產業作為社會經濟發展的主要驅動力,推動社會經濟不斷向前發展。英國經濟學傢克拉克提出,產業發展以第一次產業為主,向以第二次產業為主、繼而向以第三次產業為主轉變,人均收入變化引起勞動力流動,進而引起產業結構向高層級演變。

地圖遷徙大數據房價漲跌的人口密碼

“哪些事件,會登上2015年中國的土融台北信義土融頭條?”美國《外交政策》雜志對2015年的中國做出新預測,其中包括一條:農村人口不再強烈渴望湧入大城市。

這明顯是扯蛋。如果聽它的,你就慘瞭。

和小日本的大東京一樣,即使中國人口政策沒有本質的調整,人口增幅減緩的趨勢不發生變化,京滬粵三大城市群,以及自然條件優越、經濟發達的南方區域中心城市,房價增長,還是一個短時期內難以被撤下的“頭條”。

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2015-02-24/09025975791541644738382.shtml
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??國際三大評級機構之一的穆迪預測稱,從整體市場來看,預計2015年中國住宅房地產市場合約銷售額同比將下降0%-5%。惠譽則認為,中國房地產市場2015年不會實質性復蘇,中國商品房整體銷量增速可能在-5%至5%之間。

??摩根大通預測稱,2015年中國新房銷售將與2014年持平,全國房價將下降2%-3%。此外,房地產投資增速將進一步降溫,預計將下降至6%,這將繼續拖累經濟增長,並繼續影響相關行業(包括鋼鐵、水泥和傢具)的銷售收入和需求。

??上海易居房地產研究院對國內外32傢相關研究機構的預測匯總顯示,相較此前,各類機構普遍下調瞭2015年的樓市預期。特別是一些國外機構,看跌中國房地產市場的聲音漸強,預測偏向悲觀。

機構普遍下調2015樓市預期 降準或難扭轉樓市調整

??交通銀行認為,“築底企穩”將是2015年房地產市場主題詞。2015年中國房地產銷售面積和銷售額將呈個位數增長,房價可能穩中微升。投資增速可能呈前低後高態勢,上半年繼續下探,增速回落至個位數;下半年樂觀估計回升至約10%。房屋新開工增速降幅逐漸縮窄,同比有望小幅增長3-5%。

??上海易居房地產研究院匯總數據顯示,在土地購置面積、房地產開發投資、房屋新開工面積、商品房成交面積、商品房成交均價等5個指標當中,30多傢機構預測均值除土地購置面積同比出現適中上調增幅外,其他4個指標的增速預測均值都出現瞭較大幅度的下調。

??張宏偉表示,當政策的刺激效應褪去之後,市場自身調節的作用還是會讓樓市恢復到供一般貸款利率求決定未來市場走勢的狀態。樓市庫存大、去庫存周期長的問題還是會暴露出來。

??克而瑞研究中心表示,2015年房地產市場需求並不會出現實質扭轉,銷售應能保持在2014年水平。去庫存仍將是上半年主旋律,預計2015年樓市價格先降後穩。各能級城市土地市場繼續分化,低溢價將為常態。

??國內機構則大多相對樂觀,但其預期相較於2014年也有所下調。

即便有央行新年降準、各地紛紛掀起新一輪“救市潮”的利好在前,業界對2015年樓市行情的預測依然並不樂觀。

??易居房地產研究院研究員謝金龍指出,這說明行業相關研究機構對2015年中國房地產市場持更為謹慎的態度。該機構總體上認為2015年中國房地產市場應該會探明底部,復蘇上行。

??降息降準往往被視為提振樓市的“利器”。不過,同策咨詢研究部總監張宏偉指出,當前樓市面臨的核心問題是供大於求,巨量庫存難以消化。此時,央行降準降息及地方政府“救市”等政策隻能加快“去庫存”的燃眉之急,但無法改變當前樓市總體供大於求的本質。

內容來自sina新聞



新聞來源http房貸二胎利率多少年息://wh.house.sina.com.cn/news/2015-02-07/08455969626724122803340.shtml

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  降價超15%限制網簽/

  經歷"首降風波"後,杭州樓市又卷入"限降令"漩渦。近日,有消息稱,從5月22日開始,如果杭州商品房實際成交價低於備案價格超過15%,將無法實現網簽。

  值得註意的是,杭州市區目前可售商品房達12.5萬套,居歷史高位,而土地資產更是出現瞭連續幾個月成交金額下降的現象。對此,中原地產首席分析師張大偉表示,這其實反映樓市預期出現變化,地方政府從防暴漲轉為瞭防暴跌,尤其是杭州這類庫存量較高的城市。

  另據杭州當地媒體報道,4月22日,杭州市發改委在2014一季度經濟形勢分析會上建議,要對房地產市場的風險積極防范,出現重大的市場謠言時,第一時間澄清,穩定市場預期。另外,將建立房地產企業重大調價政策預報制度,房企在重大調價發佈前,必須通報市有關部門。

  4月份同樣不容樂觀。杭州透明售房市場研究院公佈的數據顯示,4月,杭州土地市場跌入谷底,杭州市區(主城區、餘杭區、蕭山區)僅有4宗地塊成交,且全部以底價直接出讓。其中,市區共成交土地1宗,出讓面積3.4公頃,可建面積27萬平方米,成交額14.9億元,創2013年以來單月成交額新低。

  實際上,今年3月25日,杭州市政府召開房地產企業座談會,會議強調要保持房地產市場穩定健康持續發展。同時,杭州市相關部門要與房地產企業、金融機構以及媒體加強聯動、信息共享,防范系統性風險。

  杭州市物價局辦公室主任方亞春表示:"目前樓盤的定價主體仍然是開發商。(這一要求)並非是禁止降價,也不是不允許降價。"

  不少業內人士認為,限制網簽的行為實為限制開發商降價。不過,杭州市物價局等相關部門隨即通過媒體解釋稱,上述要求是規范商品住房銷售價格申報備案行為,並非禁止降價。

  與此同時,土地溢價也出現下降。數據對比可見,杭州主城區土地平均溢價率為9.3%,比去年平均的20.9%的溢價率出現較大回落。

  近期,各種關於樓市調控政策將放松的消息不時傳出,尤令市場關註的是杭州推出的降價備案制度。5月23日,杭州市物價、房管部門聯合出臺規定,凡是房企降價超過備案價格15%的,將無法進行網簽,需要重新報備價格,此舉被市場解讀為"限降令"。

內容來自sina新聞

  就整個杭州市區(包括餘杭和蕭山兩區)而言,杭州透明售房網數據顯示,截至5月25日19時,杭州市區目前可售的商品房房源高達12.50萬套,其中住宅8.38萬套,兩者都居於歷史高位。

  杭州土地依賴度較高

  數據顯示,杭州土地市場經歷1月份的 "高潮"後急轉直下。2月份,杭州全市土地成交總金額為92億元,環比下跌72.8%;進入3月,全市僅8宗土地出讓,成交總金額約38億元,同比和環比數據均出現大幅下降,成交總額更是縮水至上月的四成。

  防止樓盤大幅降價?

  在張大偉看來,杭州此次出臺的設置15%降價上限,與其當前較為糾結的樓市狀況不無關系。5月17日~19日,素有樓市風向標之稱的杭州人居展舉行,本屆參展房地產開發企業有39傢,展位數達1400多個,相比去年規模上有所減小。據當地媒體報道,杭州人居展四天成交商品房32套。

  眼下,隨著傳統銷售旺季的帶來,各開發商推盤增加,市場庫存量不斷增加。數據顯示,截至5月24日,杭州主城區的庫存達到59132套,較上周的57553套(5月17日)新增1579套。

  另外一開發商負責人向記者表達瞭擔憂,現在關心的是被限制網簽後,如果重新進行價格備案,該怎麼操作,尤其是重新申報的價格低於此前備案價格超過瞭15%,會不會被準許預售?如果準許這中間需要多長時間?

  張大偉認為,杭州限制網簽的舉措,反映瞭當地政府想穩定房地產市場的心態,目前杭州樓市庫存居高不下,政府擔心房價出現斷崖式暴跌,"防止個別樓盤突然大幅下降,給市場帶來恐慌"。

  如今杭州面臨房價不斷下行的風險。據國傢統計局18日公佈,在全國70個大中城市中,4月共有8個城市的新建商品住宅價格環比下跌,其中有4個在浙江省。杭州降幅最大,下降0.7%,金華下降0.4%,寧波下降0.2%,溫州下降0.1%。

  市場分析人士認為,在庫存量居高不下,市場觀望情緒濃厚的情況下,房價正面臨加速調整的風險,未來一段時間內,房地產市場將持續低迷。5月23日,杭州當地的最大房企綠城被融創收購,在新聞發佈會上,綠城董事長宋衛平表示"現在是房地產最低谷的時候"。

  "限制網簽是不是限制降價,目前還難說,但現在關心的是被限制網簽後,如果重新進行價格備案,該怎麼操作?尤其是重新申報的價格低於此前備案價格超過瞭15%,會不會被準許預售?"杭州當地一較為知名的地產商負責人向 《每日經濟新聞》記者表達瞭他的困惑。

  "如果持續降價,一定程度上會影響到土地出讓,尤其是開發商的積極性。"有業內人士對此向記者分析稱。

杭州樓市限降令:防大漲轉為防大跌

  不少人認為,限制網簽實際上就是限制開發商降價,以挽救樓市。不過,杭州市物價局與杭州市住保房管局通過杭州當地媒體表示,這一要求是規范商品住房銷售價格申報備案行為,促進房地產市場規范有序的一項措施,並不是限降行為或"限降令"。

  杭州當地一開發商向記者表示,上述規定如果實施,不會對其帶來實質性的影響,其樓盤入市時就比較理性,降價幅度不會超過15%,影響比較大的是一些降價超過15%的樓盤。按照流程,開發商需要重新申報,期間無法簽約,"會增加許多工作量"。

 &台南六甲土地貸款emsp;土地市場這種冷清狀況延續至5月份。5月5日,杭州市區迎來瞭5月首場土地拍賣,出讓的兩宗商地由於均隻有一傢單位報名,因此加價100萬元直接成交。

  "至今,政府沒有出臺明顯改善市場的政策,想等等再看。"對於杭州樓市當前狀況,浙江省內一地產商負責人向 《每日經濟新聞》記者稱。年初,該負責人曾向記者表示,公司計劃今年拿地供後續開發。

  張大偉稱,杭州土地市場冷清,一方面由於整個房地產市場處於低迷狀態,開發商拿地興趣不大;另一方面則是受當前居高不下的庫存量和新增供應量影響,基於市場供需平衡的考慮,當地政府也一定程度上主動放緩瞭出讓土地的節奏。

  日前,第三方市場機構同策咨詢研究中心發佈《45個樓市限購城市土地財政依賴度分析報告》,2013年土地財政依賴度超過50%的城市共31個,杭州為限購城市中土地財政依賴度最高的城市,依賴度高達156.4%。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-05-27/07492749375.shtml

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  停車方面,今年世紀蓮體育館、遊泳館周邊1100個停車位也將向廣大泳客免費開放,濱河景觀帶西面的天虹路6號停車場也建成投用,天虹路沿線免費停車位由此增至442個。此外,在佛山新城現有10個公用自行車站點基礎上,今年露天泳場還將開設遊園自行車服務並於下月投用,為市民提供親子車、雙人車、三人車、聯排四人車等遊園服務,僅象征性收取自行車維護成本。



  此外,為方便市民,濱河景觀帶(露天泳場)還將提供免費wifi全覆蓋服務,預計在今年暑期正式開通。

  綠色出行小貼士

  暑期實現 免費wifi全覆蓋

  他再次呼籲持卡市民提前激活,以免影響進場遊玩,"每年泳場開放後都會迎來遊泳卡申辦與激活高峰,經常排長龍。"此外,他還特別提醒,過去兩年泳場累計接待遊客達近百萬人次,今年預計總客流量也不會低於50萬人次。暑期最高峰時,單日客流量預計超萬人。盡管今年濱河景觀帶沿線可提供超1500個免費停車位,但仍是杯水車薪,他提醒廣大市民盡量公交出行。同時註意照看好身邊的老人小孩,往年泳場遇到幾次險情都是小孩找不著父母或老人無人看管。

  4、遊園自行車

  彭定博昨日透露,目前露天泳場手機版的"新城服務導航"正在調試,計劃在泳場開放前正式投用。屆時市民關註微信號"新城物業服務導航"即可在掌中享受查詢公園景點、交通、地圖、天氣、實時播報、場館預定等服務。下一步,泳卡的網上辦理等服務也將加入其中。

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-04-25/09004093457.shtml

房屋貸款利率比較佛山新城露天泳場5月11日開放

  新城露天泳場的遊泳卡每年需到客服中心或新城行政服務中心免費激活後方可正常使用。在前兩個開放季,共有15萬人開辦瞭泳卡。不過彭定博昨日告訴記者,今年客服中心自4月12日正式開通舊卡激活服務,迄今僅近500人來辦理瞭舊卡激活手續。

  記者昨日來到露天泳場看到,泳池清洗、註水、洗沙等泳場設施清潔維護工作已基本完成,連日來一直在循環進行過濾、消毒、沉淀等水治處理工作,並將持續至泳場開放日。新城物業公司副總經理彭定博介紹說,除瞭設置流動服務崗,提供創可貼、藿香正氣液、打氣泵等應急用品,為遊客即場解決小問題,今年泳場還升級瞭電瓶車免費接駁、公交、停車位等服務設施。其中,在原有佛山332、順德340、佛山161、桂27線路基礎上,今年新開通瞭順德802、禪南臨4這兩條公交線路經露天泳場。

  世紀蓮周邊提供 上千免費車位

  近15萬張舊卡 盡早來激活

  1、公交車

  包括原有的佛山332,順德340,佛山161,佛山桂27,新增順德802,佛山禪南臨4線。

  2、公共自行車10個站點

  世紀蓮體育館東站、世紀蓮體育館西站、新聞中心站、吉祥道站、東平小學站、佛山公園A站、佛山公園B站、佛山公園C站、露天泳場西站、露天泳場東站。

  3、免費電瓶車6輛

  乘車點位於濱河景觀帶東側的天虹路1號停車場。接送時間為每天14:30~21:30,約10~15分鐘一班。

  記者昨日從泳場客服中心瞭解到,2014年露天泳場開放時間定於5月11日16:30。平時每天開放時間為14:30~21:30,節假日照常開放。需提醒的是,開放首日將舉行簡短的開放儀式以及"歡樂中德·繽紛夏夜"沙灘文化沙龍活動,因此當天面向市民的入場時間為17:00。現場會提供各種特色小吃攤位、德國啤酒、趣味親子遊戲、小醜表演、德國人偶show等吃喝玩樂活動。

  包括親子車、雙人車、三人車、聯排四人車等,首期擬投放近50臺,於泳場開放前投用。

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內容來自sina新聞

  佛山新城露天泳場第三個開放季將在5月11日正式開啟。除瞭增設公交線路、停車位等"線下"服務升級,今年泳場還同步升級"線上"服務,微信實時播報、預訂場館和免費wifi全覆蓋等新功能正陸續啟用。

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  經濟觀察報 記者 餘寒 5月4日,住房和城鄉建設部(以下稱"住建部")發佈公告,陳政高擔任住建部黨組書記。正盤旋於低迷時期的房地產市場因此對未來的房地產調控有瞭更多猜測。如有購房問題請撥打熱線:400-606-6969

  導語:住建部不會再出臺類似國五條的房價調控政策。而是要把市場的交給市場,在緊張的地方增加供應,高房價的城市要探索共有產權住房,解決中低甚至中等收入群體住房支付能力不足問題。

  陳政高信號:住建部"調控之手"轉向

  如今,棚戶區改造已經被政府放在瞭更重要的位置。而新上任的住建部黨委書記陳政高曾參與並主持瞭全國最早的棚改實驗,這將為全國的棚改推進提供經驗。

  與此前五年內改造各類棚戶區1000萬戶的目標相比,今年一年的棚改任務量將近五年任務量的一半。

  但對於地方政府來說,樓市下行的壓力更為緊迫。中國經濟增速正在放慢,2014年一季度GDP同比增長7.4%,創下2008年以來新低。作為重要經濟支柱行業的房地產業面臨著"崩盤"等輿論壓力,部分地方政府已經開始出手。繼南寧、天津濱海出臺新政放松限購政策後,安徽銅陵市政府5月1日起也已實施《關於促進房地產市場持續健康發展的意見》,提出購房者可獲稅收補貼優惠、放寬住房公積金貸款條件、放寬外地購房居民戶籍遷入條件等一系列利好政策。

  根據國傢統計局的數據,2014年第一季度房屋成交量、房地產業投資增速、成交價等數據指標均出現下跌,樓市拐點的猜想早已彌漫市場,一些房地產企業還在期待政府托市,住建部卻始終按兵不動。

  這是在陳政高任職住建部之前就定下的調控基調。2013年12月召開的全國住房城鄉建設工作會議上,時任住建部黨組書記薑偉新部署瞭2014年重點工作任務,其中提到要毫不松懈地推進保障性安居工程建設和管理工作,"要重點推進各類棚戶區改造。繼續做好保障房質量管理、入住審核、後續管理和信息公開工作。推動民間資本參與保障房建設運營"。

  地方已經開始行動。北京市住房保障辦公室標準和信息化處處長楊傢驥說對經濟觀察報說,去年年底北京市的棚改工作已經交給瞭北京市重大項目建設辦公室管理,成為北京市重大項目,包括廉租房、經適房等在內的保障性住房工程仍然由市住房保障辦公室負責。而此前,北京市棚改工作曾由北京市住房保障辦公室負責。

  中央層面則一直沒有出臺統一的樓市調控政策,住建部也一直未對地方政府做出回應。接近住建部的人士對經濟觀察報說,"房地產調控現在主要是地方在做,中央沒有統一的政策。"這番表態表明,住建部調控之手從市場撤離的態度也已經愈發明顯。

  這次為棚改定調的會議決定,今後5年再改造城市和國有工礦、林區、墾區的各類棚戶區1000萬戶,其中2013年改民間二胎利率多少免費諮詢試算造304萬戶。逐步將非集中成片城市棚戶區統一納入改造范圍,同步建設配套市政設施、公共服務設施。

  國務院總理李克強在去年6月召開的國務院常務會議中提到,棚戶區改造既是重大民生工程,也是重大發展工程,可以有效拉動投資、消費需求,帶動相關產業發展,推進以人為核心的新型城鎮化建設,破解城市二元結構,提高城鎮化質量,讓更多困難群眾住進新居,為企業發展提供機遇,為擴大就業增添崗位,發揮助推經濟實現持續健康發展和民生不斷改善的積極效應。

  在陳政高赴任住建部之前,一些變化已經發生。經濟觀察報瞭解到,北京市的棚戶區改造工作已經從北京市保障住房辦公室剝離,目前由北京市重大項目辦公室負責。像北京這樣,對棚改工作的重視並非個例,今年以來,各省份已經陸續出臺推進棚戶區改造的相關文件,並紛紛給出詳細的配套優惠政策。

  這並不是一件容易的事情。對陳政高和住建部而言,都意味著挑戰。接近住建部的人士說,"本屆政府已經把這個作為住房保障的頭號工程,要在五年內改造一千萬套,但今年因為經濟碰到一些特殊的困難,今年改造的任務更多一點。各地也在出臺政策措施,把任務完成。"

  日前,住建部就切實做好2014年住房保障工作下發通知,今年全國城鎮保障性安居工程計劃新開工700萬套以上,其中各類棚戶區470萬套以上;計劃基本建成480萬套。

分析稱陳政高履新住建部印證李克強房地產調控思路

  面對國內樓市低迷,住建部隻字不提調控,棚戶區改造成瞭最頻繁的動作。上述接近住建部人士對經濟觀察報透露,住建部今後的政策重點將放在如何解決支付能力不足的"夾心層"以及低收入人群的住房需求上,創新住房供應模式。

  中國社科院經濟研究所研究員袁鋼明認為,陳政高的任命一定程度印證瞭李克強對房地產市場的調控思路。

  接近住建部的人士對經濟觀察報說,"棚戶區改造一方面屬於住房建設,可以幫助實現全年增長7.5%的目標,幫助消耗過剩產能,又是民生工程,通過重新規劃增加住房供應量,保障瞭中低收入群體的住房需求,另外也可以改善舊城區基礎設施落後的狀況,對城市的提升的意義是多重的。"

  從住建部近期發佈的消息和文件看,住建部的工作重點已經轉向保障性安居工程。棚戶區改造作雲林房屋二胎為保障性安居工程的一項類別,已經扮演著更為重要的角色。

  陳政高此前任遼寧省省長,遼寧也曾是國務院總理李克強主政之地。2004年至2007年間,時任遼寧省委書記的李克強,在遼寧開展大規模的棚戶區改造工作,期間陳政高任沈陽市市委副書記、市長等職。

  今年年初,各省份已經領取中央分配的棚改任務,陸續出臺瞭關於推進棚改的相關文件。廣東省住建廳規劃處處長邱衍慶說,"棚改工作是根據各地情況,中央有任務要求的。"廣東省根據中央部署,已經於今年2月下發瞭一份《廣東省人民政府關於加快棚戶區改造工作的實施意見》,為吸引市場參與,解決棚改資金問題,實施意見中提到棚改項目可適當提高容積率,同步做好商業配套,可以在稅收、銀行貸款等方面向棚改項目適當傾斜。

  5月8日,一位接近住建部的人士告訴經濟觀察報,"住建部不會再出臺類似國五條的房價調控政策。而是要把市場的交給市場,在緊張的地方增加供應,高房價的城市要探索共有產權住房,解決中低甚至中等收入群體住房支付能力不足問題。"

  李克強赴任中央後,陳政高接任遼寧省省長,全面主持遼寧棚改工作。在過去一年多的時間裡,李克強極少提及房地產調控,他力推簡政放權,政府對房地產市場的調控之手,快速從樓市中撤離,轉向瞭更具備托底功能的保障房。

  對於陳政高來說,能否在全國復制遼寧經驗,順利完成國務院確定的住房保障目標,將是對其最大的考驗。

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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-11-20/08504602022.shtml

2胎融資 制圖/梁章雲



普君路改造工程下月啟動

  擬改造路段,西起福寧路,東至兆祥路,全長約550米

  珠江時報訊(記者/區輝成)普君路(普君西路到普君北路段)道路改造工程將於下月啟動,根據禪城區交通部門昨天公佈的項目招標顯示,普君路道路改造工程擬拓寬成為雙向六車道的道路,並對其他部分進行相應的升級改造,計劃明年5月竣工。

  擬改造的普君路段西起福寧路,東至兆祥路,全長約550米,寬約28.5~42米,雙向四車道。采用城市次幹路標準設計,設計時速為30公裡,由於位處老城區,普君路在上下班高峰期經常會出現擁堵現象。而在去年年底,與普君路對接的市東下路已經完成瞭六車道的拓寬工程,因此目前隻有四車道的普君路很容易因道路的收窄而出現交通瓶頸,道路亟待升級改造,進一步加大交通通行能力。

  據瞭解,改造項目將鏟除普君路現狀兩側綠花分隔帶,將其拓寬成為雙向六車道的道路,並對人行道等其他部分進行相應的升級改造。工程內容包括道路工程、交通工程、排水工程、綠化工程和照明工程等內容,項目建安工程費估算約為1510萬元。項目施工總工期約6個月,計劃於下月開工,預計明年5月竣工。

  盡管改造道路隻有500多米,但由於位處老城區,加上與衛國路、嶺南大道、福寧路、兆祥路、市東路等多條道路對接,預計農地變建地條件算公式改造期間可能會對過往交通、沿線商鋪造成一定的影響。

內容來自sina新聞

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  資料顯示,我國商業銀行利潤從去年上半年超過20%的利潤增速,不斷下降至目前的10%附近。

  最近,包括北京、上海等城市在內越來越多的銀行加入到房貸收緊的行列:有的銀行取消瞭首套房貸的利率優惠,有的銀行延長瞭對購房者的房貸發放時間,而有的銀行幹脆以"額度用盡"為由暫停瞭年內的房貸業2胎融資事業利率多少免費諮詢試算務。

  分析人士認為,銀行機構對資金面不樂觀、可貸資金的減少以及房貸業務利潤較低是一些銀行收緊房貸的主要原因。

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  "需要警惕銀行為謀取更高收益將信貸資金騰挪至同業市場。信貸資金暗度陳倉,一方面會影響普通購房人的利益,另一方面也會加劇銀行流動性管理矛盾,導致'錢荒'的再度上演。"郭田勇說。

房貸2順位銀行怎麼貸款比較會過件  四季度是銀行發放貸款的低潮期,同時,目前理財市場進入"金九銀十"的產品發放期,加劇瞭儲蓄搬傢的現象,導致銀行可貸資金進一步減少。

  此外專傢指出,對銀行而言,房貸業務的"薄利"導致一些銀行將資金騰挪至其他行業中。

  房貸業務出現不同程度的收緊,這在一定程度上暴露出當前銀行業經營的窘境:即在銀行業利潤出現整體回落的大背景下,一些金融機構不得不壓縮傳統信貸業務轉道高利潤行業。

房貸業務頻收緊銀行資金顯隱憂

  專傢指出,當利潤增速大幅回落,為優化資產配置,銀行把信貸資金投入高收益領域,屬商業行為本無可厚非,但由此而引發的問題值得警惕。

  "四季度銀行對資金供給並不樂觀。另外,一些銀行存款量不斷下行,導致存貸比指標接近紅線,收緊瞭銀行的放貸空間。"中央財經大學中國銀行業研究中心主任郭田勇(微博)表示。



新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-10-10/07012444209.shtml
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  中國國際經濟交流中心研究部副研究員馬慶斌表示,經過重慶和上海這兩個城市的試點,在房產稅的問題上已經形成兩大共識:一是房產稅征收具有必要性,二是房產稅的擴圍具有一定的可行性。

  申銀萬國認為,我國對住宅開征房產稅的城市數量在未來3-5年會逐漸增加,但實質會較為溫和,以增量、非首套房征收為主,稅率設定在1%左右,並有較為寬松的減免條件,主要是房地產部門稅負已經很高。

  申銀萬國認為,開征房產稅的城市數量在未來3-5年會逐漸增加

  上海復旦大學房地產研究中心主任尹伯成認為,對房地產市場來說,歸根到底還是要建立長效機制。"出臺房產稅就是一個相對新竹哪裡可以借錢二胎年息長效的方法,至少會對市場看漲的預期有所打壓。"

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  與重慶對存量、增量住宅兩手抓和上海隻針對增量住宅的征稅方案不同,杭州采用對增量房屋征收房產稅的模式,在此基礎上劃定人均60平方米的免征面積,按照傢庭為單位綜合計征。稅率分為兩檔,對普通住宅,以交易價格的4‰的稅率征收;對於非普通住宅,以交易價格的8‰的稅率征收。

  房產稅擴圍的聲音再度響起,雖然,財政部已經重申多次,但伴隨著杭州房產稅試點落錘前被叫停的消息,還是引發瞭一輪熱議。分析人士指出,地方政府缺乏積極性成為擴圍難推進的主要因素。

  盡管杭州方案在住建部、財政部、國稅總局三個主管部門層面取得瞭共識,但最終國務院面對三部門會簽的杭州方案時,仍然要求杭州房產稅征收試點押後下發。

  對於房產稅試點擴圍遲遲未能成行的原因,馬慶斌認為,最關鍵的還是地方政府在這個問題上沒有積極性。

  財政部財政科學研究所副所長王朝才也表示,房產稅的擴圍在技術層面上來說已經不存在問題,主要還是看地方政府的積極性。地方政府應該是考慮到房產稅一旦實行,會對當地樓市產生很大的影響,因此有所顧忌。

房產稅擴圍遇阻

  >>點擊報名:9月7日京秦唐三地聯動北京大型看房車貸公司



新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-08-06/08162322686.shtml
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都不是一個月能反映的。

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-11-27/09075943540336478702809.shtml



聶梅生預計,11月、12月房價會企穩,去庫存增長,銷售有望明顯上升。

一線城市新房成交提振

相比新房,相對敏感的二手房也反應明顯。據偉業我愛我傢的統計顯示,央行降息首日(11月22日),我愛我傢在北京、上海、天津等12個城市的公司,二手房業主和購房客戶到店咨詢量與上周六(11月15日)相比上漲五成以上,到店房源委托和需求登記量與上周六相比普遍上漲約5%左右。

北京中原地產市場研究部總監張大偉介紹,年底樓市成交出現翹尾行情的可能性很大。

以購房人使用住房公積金貸款80萬元30年還款計算,住房公積金貸款利率調整後,相比此前每月少還118元。

東亞新華地產營銷總監賈玉鵬在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示,此前的限貸新政、北京普通商品房住宅標準建地貸款嘉義布袋建地貸款調整對北京樓市已經是利好。

“這種分化是基於產業格局和人口流動趨勢的,短期內很難逆轉。”趙路興介紹。

此次降息將進一步增強短期市場信心的確立,以其位於北京通州一個樓盤為例,“降息首日,項目的來電量提高瞭20%,到訪量也提高接近20%。”賈玉鵬說。

“三四線城市庫存較高,銀行等金融機構也已經預警,再加上目前銀行資二胎房貸 二胎房貸 台新銀行怎麼貸款比較會過件金的額度有限,仍不會隨意進入三四線城市,降息等政策也無法從根本上解決三四線城市庫存高企,人口凈流出的現狀。”上述信托經理分析稱。

一線城市公積金貸款利率下調 三四線去庫存難

房企推盤的積極性也大增,以北京為例,亞豪機構數據統計顯示,12月北京商品住宅市場預計將有30個項目入市,與去年同期相比,開盤項目量增加瞭25%。

不過,在高庫存的壓力下,開發商並沒有感到太樂觀,“截至今年年底,我們都沒有調整價格的打算。”賈玉鵬介紹,短期來看,依然會抓住銷售的窗口期,平價跑量。

市場繼續分化

除瞭北京之外,根據21世紀經濟報道記者不完全統計,近兩日,上海、廣州、深圳等24個城市的住房公積金存款利率均按照中國人民銀行有關規定同步下調0.25個百分點。其中,公積金貸款5年以下(含5年)從4%下調為3.75%,5年以上從4.5%調整為4.25%。

不過,政策對市場的影響亦將根據市場情況存在明顯的分化。一位信托經理告訴21世紀經濟報道記者,降息等一系列政策短期來看,可能會集聚在一線城市和部分二線城市起作用,三四線城市仍不被看好。

中原研究中心監測的40個重點城市數據顯示,上周末新房成交面積較11月前三個周末的平均水平上升5%,除二線城市微降2%外,一線及三線城市分別上升20%及12%。

住建部政策研究中心房地產處處長趙路興介紹,房地產市場出現分化格局,其主原是人口流動。我國城鎮化特征,不是農業人口梯度轉移進中小城市,而是中小城市人口向特大城市轉移。2010年第六次全國人口普查數據,近50%人口定居在名列前35的大城市,其中40%是在一線城市。

全聯房地產商會名譽會長聶梅生介紹,對樓市來說,最立竿見影的就是貨幣政策,降息之後,應該在一個月內市場就有反應。而其他的供需關系調整,

同策咨詢研究部總監張宏偉告訴21世紀經濟報道記者,降息會讓樓市迎來新一波行情,但對於大多數二線、三四線城市來說,庫存偏大、去化周期偏長的問題遲早會暴露出來。

剛從貴州、昆明回來的聶梅生也認為,“三四線城市的樓市不甚樂觀。”聶梅生說,北京等一線城市的供地控制得比較有序,但很多三四線城市供地無序,前幾年大發展,供瞭大量的土地,存量房特別多,不排除後續將出現有爛尾項目的可能性。

央行降息,各地的住房公積金存貸款利率也迅速跟進。就在央行降息首日,北京住房公積金中心就發佈通知,調整住房公積金存貸款利率,其中貸款利率下調0.25%。

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  進擊的樓市 開發商下血本86折搶占沈城銀十樓市

  據一位住房和城鄉建設部相關負責人透露,房地產調控長效機制征求意見的工作主要由國傢發改委、住房和城鄉建設部負責土地貸款彰化社頭土地貸款,但長效機制涉及到中國人民銀行、中國銀監會、財政部、國土資源部等其他一些職能部門。

  一位業內人士表示,從最新數據來看,房地產市場火爆仍在繼續,投資額和銷售數據的良好表現使得房市"量價齊升",房價調控的壓力進一步加大。

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  根據國傢統計局10月18日發佈的最新數據,2013年1-9月份,全國房地產開發投資達到61120億元,同比名義增長19.7%(扣除價格因素實際增長19.7%),增速比1-8月份提高0.4個百分點。其中,住宅投資為41979億元,同比增長19.5%,增速提高0.3個百分點,占房地產開發投資的比重為68.7%。

車貸試算房市"量價齊升"加劇調控壓力行政手段難言退出

  克而瑞十月紅黑榜 高性價比剛需產品表現不俗

  "目前,已經完成草稿起草的房地產調控長效機制主要涵蓋房地產財政稅收、商品住房供給、城鎮居民保障、信貸政策、地方土地出讓金管理等方面的內容。"上述負責人透露。



  "目前,業內對十八屆三中全會予以非常高的關註,房地產調控的頂層設計應該集中在土地流轉和房產稅兩大方面。"昨日,交通銀行金融研究中心高級宏觀分析師夏丹在接受《證券日報》記者采訪時表示,"但應當註意,短期行政調控手段應該仍然會沿用,直至逐步退出。"

  前9月沈陽土地出讓金278.8億 同比下滑26.4%

  另外,商品房銷售數據也呈現上漲趨勢。1-9月份,商品房銷售面積達到84383萬平方米,同比增長23.3%,增速比1-8月份回落0.1個百分點;其中,住宅銷售面積同比增長23.9%,辦公樓銷售面積同比增長32.8%,商業營業用房銷售面積同比增長10.8%。商品房銷售額為54028億元,同比增長33.9%,增速比1-8月份回落0.5個百分點;其中,住宅銷售額同比增長34.5%,辦公樓銷售額同比增長45.1%,商業營業用房銷售額同比增長22.9%。

  樂居原創:

  由於全國多地房價近期的快速上漲,業內預計在十八屆三中全會後,房地產調控將面臨加碼,醞釀已久的房地產調控長效機制將逐漸浮出水面。

  四成購房者看低銀十樓市 十月無置業計劃

  "自2011年以來,房地產調控已經遭遇瞭很長一段時間的空窗期,所以市場普遍預期在十八屆三中全會之後,國傢會出臺如土地出讓等方面的頂層設計方案,這相對於叫停地王等短期行政手段更有意義。" 中原地產市場研究部總監張大偉在接受《證券日報》記者采訪時說。

  沈陽前三季房企銷售額排行榜 碧桂園萬科中海居三甲

  新浪樂居2013中國房地產年度記憶評選活動啟動

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-10-19/07562457886.shtml

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  日前,北京中建國際港二期開盤,當天1462套房源售罄,認購金額37.9億元,是2012年以來全國單日、單一樓盤最高的銷售紀錄。此外,北京的首開熙悅山、金融街(5.17, -0.06, -1.15%)融匯、金地格林格林也實現瞭開盤當天"日光",很多購房者空手返回。

 "日光盤"頻現市場



樓市需求旺盛預期向好 多地日光盤頻現

  同策咨詢研究部總監張宏偉則認為,樓市"日光盤"的行情局面的出現,一方面是由於在政策"微調"之下,各大房企抓緊政策定向寬松"微調"釋放剛需的"時間窗",采取高速周轉的市場策略,快速回籠資金,以"現金為王二胎利率利率多少免費諮詢試算",甚至積極拿地"換倉"的結果;

  就在上周末,深圳樓市迎來5個新盤入市。深圳商報的報道稱,5個新盤都獲得瞭市場青睞,部分樓盤新推單位一日賣光,一個豪宅項目開盤當日成交金額逾55億元,創深圳樓市30年來單日成交金額最高紀錄。

  另外一方面,也是由於新國五條細則出臺的市場背景下,由於一些關鍵政策並沒有實質性落地,此時反而激發瞭市場需求更加集中釋放和爆發,尤其是在一線城市,在土地供應持續稀缺的市場背景下,商品住宅供不應求已成為事實,出現"日光盤"與銷售量回升的現象與階段性的爆發已不可避免。

  近日,廣州蘿崗的萬科東薈城推出"翠臺2期", 僅僅一個上午400多套新推房就被一搶而光。中海推出的"橙郡"二期產品,當天有近千名客戶搶購,開盤僅兩個小時,銷控表上絕大部分單位已標註"已售",當天成交5億元,延續之前熱銷的勢頭。

資料圖 中新社發 湯彥俊 攝

內容來自sin轉貸二胎a新聞

  據經濟參考報報道,山東青島在傳統的樓市淡季7月份,接連開盤的幾個項目,都傳來開盤當天達到90%以上去化率的消息,進入8月上旬,這種開盤即熱銷的局面依舊延續,"日光盤"頻頻出現。與"日光盤"同時出現的就是青島房產交易大廳辦理房產交易手續的市民爆棚。

  樓市供應低迷 房價上漲預期強烈



  對此,上海易居房地產研究院副院長楊紅旭[微博]分析稱,近期,多地皆暴"日光盤",主因是,樓市正處本輪短周期的繁榮階段,需求旺盛,房價正在上漲,而且人們預期還將漲。次因是,開發商推盤節奏有講究,操盤水平較高。

  深圳中原地產二級市場董事總經理玉傢雄昨日接受記者采訪時表示,市場需求旺盛,供應量卻相對不足。事實上,今年以來,深圳新盤市場的房屋供應始終處於低迷狀態,導致市場面臨"一房難求"的局面。除深圳外,其他一線城市如北京、廣州也出現瞭這種現象。

  中新網8月20日電 當前,部分城市樓市 "日光盤"、半夜排隊情景又現,這使得不少購房者擔心樓市後期供應不足、房價反彈上漲而繼續惶恐入市。對此,業內人士分析稱,近期樓市"一房難求"局面的出現,主要原因是部分城市房屋供應量少而需求旺盛,此外,開發商采用"少量多次"的推盤方式,自然去化率高企。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-08-20/16192349736.shtml

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  而對於後續的價格走勢,業界普遍認為廣佛板塊的"漲價"動力其實已經在"松限"之前"透支"不少。佛山市匯誠鴻圖地產顧問有限公司董事長劉世恩認為,廣佛板塊目前產品供應多,競爭已經比較激烈,價格難出現暴漲。

 "松限"前廣佛盤已"暗松"

  "松限後每天都有成交,到今天已經進賬1個億。"本周三,位於桂城某豪宅負責人透露,該項目的大戶型產品已進入銷售尾聲,近兩個月出貨速度放緩,但在"松限"後,成交明顯"活躍"起來。不少前期被資格卡住的意向買傢重返樓盤"新客上門也不少,廣州、佛山都有。"

  廣佛板塊產品供應多,競爭已經比較激烈,價格難出現暴漲。

  --- 佛山資深房地產業內人士李鍔

  限購放松一周有餘,用"丁財兩旺"這個詞形容廣佛接合部樓盤的表現最為恰當。8月7日"松限"首天,保利西雅圖成交瞭50套,廣佛新世界成交逾30套,中海千燈湖1號成交破億。成交的升溫帶來市場對這一區域後續價格"上漲"的隱憂。



  熱銷之餘,廣佛盤紛紛醞釀新一輪推貨計劃,8月9日,與廣州一河之隔的保利西雅圖開始接受新一批單位咨詢登記,主打70-140平方米洋房,其中70平方米三房、90平方米南北對流三房最受剛需買傢歡迎。桂城東平洲板塊的富豐新城則推出20套一口價單位,積極清貨。保利紫山也在上周末推出全新一批洋房,接受咨詢登記。

  廣州大量外溢的購買力成為支撐南海今年上半年成交逆市飄紅的重要因素。

  據南都記者采訪瞭解到,中海錦城今年上半年賣樓超2000套,成交金額約30億元,其中絕大部分客戶來自於廣州。同樣的案例還有年初多次開售當即售罄的保利西雅圖,這一位於三山新城的項目也有超九成的買傢是廣州客戶。而桂城東平洲板塊的華福禦水岸,上半年買傢中有八九成來自廣州。

  ---佛山市匯誠鴻圖地產顧問有限公司董事長劉世恩

  南都記者在調查中還發現,廣佛盤早已提前透支"松限"利好。

  "松限"首周,南海東部桂城、裡水等廣佛接合部樓盤表現最為活躍。8月7日,三山新城保利西雅圖就成交瞭50套單位,廣佛新幹線旁廣佛新世界成交瞭30套單位,千燈湖豪宅中海千燈湖1號成交破億。周末兩天,長信地產包括裡水項目在內均有"2位數"成交,包括中央公館、保利紫山、西雅圖等東部鎮街項目在內的保利地產日均成交過億。桂城千燈湖和廣佛交界處多個動輒幾百萬的豪宅亦成交放量。

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-08-15/08344374141.shtml

  而事實上,在此次黃金樓市記者調查的13個廣佛盤中,僅3盤價格微漲,且都以回收前期優惠為主,其餘10盤價格持平。

  雖然廣佛盤熱二胎利率比較缺錢急用哪裡借錢銷,但是開發商在價格策略方面相當謹慎。本周黃金樓市記者對13個廣佛樓盤調查發現,僅有3個樓盤價格出現微漲,且都以收回前期優惠為主,其餘10個樓盤維持價格穩定。桂城東某樓盤銷售負責人表示,目前多數樓盤都存在很大的去存量壓力,因此短期目標仍以銷售為首。"如果是前期的尾貨,仍舊以較優惠的價格推出,甚至是像現在的一口價單位。如果是推新貨,則要視情況而定,不排除素質更好的單位價格出現提升。"

  此次銀根層面沒有好轉,讓開發商普遍覺得心裡沒底,漲價的底氣不足。有開發商表示,預計"松限"短期內難以觸及銀根。銀行目前存在個貸額度不足,不會輕易"開閘放水"。目前買傢仍以自住型為主,他們對房貸的依賴程度比較高。這也導致開發商不敢輕易漲價,"價格隨行就市,也許會更好"。

提前透支利好 廣佛盤不敢猛升房價

  成交放量 價格穩定

  事實上,佛山限購並沒有擋住區域項目持續入市,也一直沒有擋住外來買傢對廣佛區域的置業"熱情"。尤其是2013年下半年開始,廣佛接合部的居住板塊不斷增加,新貨供應放量。萬科、保利、中海、佳兆業、綠地、豐樹、長信、廣物、領地、敏捷、海逸、華福和海倫堡等開發商的新盤相繼面市,出貨壓力巨大,整個廣佛接合部產品供應"火拼"。顯然,依托本地消費者來消化貨量,幾乎是不可能完成任務。為此,這些樓盤從去年底開始將客戶群的輻射范圍更多地指向廣州客。

  "松限"前,廣佛區域項目出現不同程度的"暗松"。中介公司或者開發商銷售人員幫助或暗示準買傢以多種途徑獲取購房資格。據南都記者從側面瞭解到,"松限"前已有不少樓盤針對異地買傢采取如下方式獲取合理購房資格:購房下定金,同時買佛山社保,合乎資格後再正式簽購房合同辦理過戶手續。為此,從去年底開始,不少廣佛盤吸引大批廣州客購房,成交火爆。"成交情況我們還是不發佈瞭,廣州客戶比較多。"去年在裡水金沙洲開售的某樓盤銷售負責人低調回應。

  廣佛接合部在松限前就已經可以吸納兩地客戶。如果房貸繼續收緊,就算限購放開,收效也有限。

雖然廣佛盤熱銷,但是開發商在價格策略方面相當謹慎。南都記者張明術攝

  上半年,大佛山住宅成交面積同比下跌15%,惟獨南海區成為五區中唯一成交正增長的區域,156.69萬平方米的成交面積達到限購以來最高值。同時,南海區強勢回升的成交面積和突破萬元的成交均價,共同將南海區的成交金額推送至158億元,這一數字達到該區域的歷史"峰值"。據南海區房地產協會統計數據顯示,上半年桂城、裡水、大瀝三鎮的成交金額,占據瞭全區七鎮總量的78.5%,這一比例已經接近於八成。

 競爭激烈 價格難暴漲

內容來自sina新聞

  "廣佛接合部在松限前就已經可以吸納兩地客戶。"佛山資深房地產業內人士李鍔進一步表示,如果房貸繼續收緊,就算限購放開,收效也有限。"畢竟目前對於客戶來說,資格已經不是最大問題。"



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  我們認為,三中全會後,土地、財稅等長效機制可能逐步替代限購、限貸的短期調控行為。當前地產股可謂進可攻退可守,建議及早佈局並維持超配。關於房產稅,《決定》這樣表述:"加快房地產稅立法並適時推進改革。"房產稅作為深化稅制改革一個組成部分,被正式列入中央全面改革部署之中,而房產稅將立法先行,通過立法獲得合法性,並自上而下全面推行。

  (長江證券(000783,股建地分類吧))

  從基本面上看,在部分地區調控房貸二胎利率是多少任何問題免費諮詢政策出臺之後,樓市繼續降溫。同時,盡管樓市成交下降、庫存升高,但是季度平滑後,去化周期保持穩定,一線城市去化周期維持在29周,二線城市去化周期維持在46周。

  實際上,自去年以來的新一輪房地產周期是由剛需主導的,這與此前的房地產周期具有本質的不同,也意味著政策和信貸對樓市的邊際影響小於需求,而需求對成交的邊際影響小於供給。因此,盡管信貸偏緊而政策風聲不斷,但是8月以後供給的改善依然推動瞭成交的回暖,而四季度成交量高位企穩的跡象已然顯著。

  由此,"長效機制塵埃落定之時,一定是市場悲觀情緒的化解之日。"因為在投資收益率邊際遞減的背景下,經濟對地產的依賴度明降暗升。我們測算,維持7%以上的GDP增長率需要不低於16%的房地產投資增速,這就意味著長效機制推進將是一個以時間換空間的過程,未來幾年房地產市場的穩定增長才是政府的首要調控目標。

  霜降時節以來,盡管地產板塊依然小幅跑輸大盤,但是招保萬金等主流品種的估值修復行情已經啟動,而自貿區等題材股則延續瞭下跌的頹勢。無論是整個A股還是地產行業內部,風格切換的態勢已經非常明顯。當前地產股可謂進可攻退可守,建議及早佈局並維持超配。重點推薦龍頭股(招商、金地、萬科、保利、華僑城)和績優股(華夏、南國、榮盛)。

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??央行報告顯示,3月末,人民幣房地產貸款餘額18.41萬億元,同比增長19.4%,增速比上年末高0.5個百分點;房產開發貸款中的保障性住房開發貸款餘額1.28萬億元,同比增長64.3%,增速比上年末高7.1個百分點;1-3月份增加1352億元,同比多增860億元,增量占同期房產開發貸款的43.7%,比上年同期增量占比高24.4個百分點。

??保障性住房貸款增幅最大

??房企融資仍不易

內容房屋2胎詐騙來自sina新聞

??從房地產融資的角度看,實際上多傢房企表示,普遍感受是沒有明顯放松。“尤其是中型房企來說,並沒有獲得一個寬松的環境。”易居房地產研究員嚴躍進分析認為,一個最大的原因是,目前商業銀行還是擔心開發貸會出壞賬。若房企去庫存效果不明顯改觀,那麼信貸層面還不會立馬放松。

??林江預計,如果出臺的政策,能使銷售量止跌回升,未來的政策將會減少。並且,其認為政策並不能對房地產行業或者整體經濟有長期的影響。

??記者走訪不少華南中介和營銷機構發現,“量增價穩”或將成為短期內樓市新常態。不少中小房企謹慎發展,不肯積極拿地拓展,可以說資金鏈仍然緊繃,一時看不到緩解的跡象。

??中山大學嶺南學院財稅系主任林江接受記者采訪時表示,單憑第一季度的融資數額,並不能反映房企的融資渠道寬松。“如果沒有降準降息的政策影響,央行發佈的這個數字,的確是個好事,房地產的渠道好像是更加的便利。但是結合我們的這麼密集的調整,很可能第一季度融資額的提升,也許不是因為市場因素導致,而是政府信貸政策改變導致”。

??“這是受到政策放松的利好影響,二套房及公積金政策都有放寬,對開發商的去化是好消息,”廣州經緯行研究總監李耀麟接受記者采訪時如是表示。但接受采訪的多數業內人土銀網路銀行二胎年息借貸增貸轉貸士認為,房地產快速增長的“大勢”已去,多數房企融資難的情況仍難扭轉。

??“金融機構人民幣各項貸款餘額同比增幅明顯,反映瞭央行持續寬松的貨幣政策下,商業銀行等金融機構在內的貸款業務發放節奏加快,其目的在於希望有力刺激實體經濟。”易居房地產研究員嚴躍進接受記者采訪時表示,而這個過程中,為瞭加快固定資產投資的節奏,房地產貸款的寬松是關鍵一步。房地產貸款餘額出現比較明顯的增長,而且增幅超過人民幣各項貸款餘額的增幅,反映瞭政策層面對於房地產市場比較明顯的支持。

??不過,多位業內分析人士認為,貸款放松,並不意味著政策層面對於房地產市場是一味放松,而是存在結構調整的考慮。從此份報告中可以看出,保障性住房開發貸款餘額的同比增幅是比較大的,這反映瞭目前在住房保障方面,商業銀行會繼續堅持比較寬松的信貸政策。這和中央經濟工作思路是緊密吻合的。

一季度房地產貸款明顯增長

??昨日,央行發佈2015年一季度金融機構貸款投向統計報告。報告顯示,一季度房地產貸款快速增長,保障性住房開發貸款增長強勁。3月末,人民幣房地產貸款餘額18.41萬億元,同比增長19.4%,增速比上年末高0.5個百分點。

??記者近日從中原地產有關機構發佈消息獲悉,針對上市房企融資情況粗略統計,今年以來的融資成本明顯比去年上升,尤其是海外融資成本升速比國內略快。考慮到近期中央會繼續放寬政策,業內分析認為房企出海尋金的積極性可能會減弱。

??有不具名的華南小型開發商向記者透露,開發一個項目動輒需要上億乃至數十億的資金,目前許多銀行已經把房地產企業列入放貸黑名單,信托也在緊守著房企項目。由於缺乏穩定的融資渠道,房企的日子很難根本扭轉。

??易居分析認為,從房企融資渠道來看,還是依賴一個主流的去庫存、回籠資金的方式,這是最關鍵的一點。也是房企積極吸收中央利好政策下的一個考慮。


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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-04-25/08435997530007579443628.shtml

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??廣州國際金融城已有10個地塊成交,總用地面積超14萬平方米,出讓總價約187億元,分別由長江企業、綠地集團、省鐵投集團、平安集團、新華人壽保險等企業競得。目前地下空間基坑工程正大規模開展施工,省鐵投城際中心、綠地中心等項目正加快建設,首推的起步區可提供250多萬平方米商務辦公面積,今年計劃繼續出讓地塊,包括450米高的地標建築國際金融交流中心。此外,天河正配合我市開展金融城二期城市設計和控規編制工作,高標準配置6大類、44小類公共服務設施。

??天河去年地區生產總值達3011億元,連續8年位居全市第一,同比增長8.9%;稅收收入568億元,連續3年位居全市第一,同比增長14.1%;固定資產投資、商品銷售總額、社會消費品零售總額等多項經濟指標均位居全市首位。

??天河區完善和落實領導掛點聯系、服務企業和跟進項目工作機制,為在落戶、建設、運營和發展過程中的企業排憂解難。提高審批和服務效率,實施代辦或政府購買服務等方式,推廣網上申報,實現審批工作時限大幅縮短,並嘗試前置轉後置,事前幹預轉事後監管,提升行政服務專業化水平。

??環境就是“氣候”,企業就是“候鳥”,企業會“用腳”投票來選擇發展環境。與其他依靠國傢特殊政策支持的城區相比,天河區堅持“環境也是生產力”的理念,把服務作為發展總部經濟的核心競爭力,力爭把服務做到極致,讓總部企業感受到政府的真心和誠心,從而安心、舒心地留在天河發展。

??這是天河區總部經濟發展的一個縮影。去年以來,天河區面對轉型升級的壓力,從平臺建設、招商選資、政策扶持、環境優化、服務配套著手,實施總部經濟帶動戰略,在轉型升級中搶占經濟制高點,探索出一條符合中心城區資源特點和區位優勢的可持續發展道路。

??201412月,美國商業雜志《快公司》評選出2014年中國最佳創新公司50強,有8傢廣州市的企業上榜,其中3傢來自天河。在廣州市發改委近日頒佈的《廣州市2014年度新認定總部企業名單》中,廣州新增加瞭52傢總部企業,有14傢位於天河,數量超過全市1/4

??高強介紹,天河區委書記石奇珠帶領班子成員前往道和集團南京總部,“敲門”對接,主動上門瞭解道和集團的情況和需求,做瞭大量的準備、調研工作,深入瞭解掌握瞭道和集團在發展過程中需要什麼樣的環境、政策,並把天河區的經濟、政策環境與道和集團的領導班子做瞭深入交流。選擇天河,還有一個原因就是天河中央商務區具有明顯的成本和人才優勢。珠江新城平均租金水平整體不超過170元,隻有北京、上海同樣位置的一半左右,輻射、服務泛珠三角的區位更為企業營銷總部和研發總部設在天河、生產加工基地安排在周邊地區創造瞭有利條件。

??以戰略性發展平臺吸引主導產業集聚

土建融台南仁德土建融

??“磁鐵效應”

??2014年,天河引進總部項目成效顯著,全年在天河新註冊企業23190傢,引進瞭匯豐環球、三菱電機、延長石油等世界500強企業6傢。目前在天河投資的世界500強企業達157傢,占全市的66.5%;推動漢能控股、新浪廣東、搜狐支付、騰信融資、翱翔通用航空、瑞慈醫療、平安不動產、鐵塔廣東、比美斯亞太總部等一大批知名企業總部落戶,目前在天河註冊的市認定的總部企業達96傢,占全市的30%

??經濟的持續增長,有賴於決策者清晰的發展思路——天河正以戰略性發展平臺引導戰略性主導產業集聚發展。天河中央商務區、廣州國際金融城、天河科技園、天河路商圈等戰略性發展平臺是提高天河區經濟增長質量和效益的主要依托,也是今後幾年經濟發展的關鍵點。天河堅持“以平臺促招商,以招商促發展,以發展促轉型”的思路,充分發揮載體在招商選資中的“磁鐵”作用,加快戰略性發展平臺建設,滾動聚焦廣州國際金融城土地出讓、科技園規劃佈局、天河路商圈升級改造等重大投資熱點,認真匹配總部企業的核心需求,針對金融、科技、商貿等總部企業進行重點突破,增強對世界500強等跨國公司、國內行業龍頭企業的吸引力和集聚力,緊緊把握產業鏈“微笑曲線”兩端,發展高端產業,增強發展後勁。

??香港翠華集團是香港著名的連鎖茶餐廳集團,在上海、深圳、武漢、杭州開設瞭多傢分店,有意將業務擴展到廣州,並於2013年在天河區設立瞭廣州采華餐飲管理有限公司,但因場地問題遲遲得不到解決,成立半年仍未開業。天河區經貿局得知此事後,積極協調,組織人員周末加班,為企業多方奔走,挑選合適的經營場地,通過近半年的努力,終於落實瞭企業餐廳選址。2014年,廣州市第一傢翠華餐廳正式開業,目前,公司計劃繼續擴大經營,開設更多店鋪。

??提起道和集團總部落戶天河中央商務區,道和集團副總裁高強直言,天河區從辦公場地、融資渠道、技術創新、公共服務等多個方面制定瞭一系列細致周到的安排,用誠心實意打動瞭道和。

??據謝旭輝介紹,目前,博鰲公司在全國的2000多名員工中,碩、博士學歷者占到瞭30%以上,這些知識產權、互聯網、金融、財務、法律等方面的專業人才成為瞭助推博鰲發展的關鍵。

??天河還多角度深入開展“暖企行動”,建立區領導集中走訪企業制度,35位區領導親自帶隊,紮實開展“暖企”行動。去年,區領導帶隊,集中走訪瞭區內200餘傢企業,共搜集企業訴求417條,現已基本得到解決;召開多次由區領導主持的專題座談會,面對面瞭解企業訴求,目前企業提出的問題均已得到解決。

??成高層次人才創新創業示范區

天河發揮比較優勢 打造營商高地

??據瞭解,優良的營商環境促使天河總部經濟、樓宇經濟迅猛發展。目前,天河區集聚瞭全市四分之一以上的總部型企業、全市70%的金融機構、以全球四大會計師事務所為龍頭的全市三分之一的會計師事務所、三分之一的律師事務所、五分之一的地產中介公司、40餘棟稅收超億元的商務樓宇(其中超10億元的達15棟),已成為華南地區總部經濟效應最為突出的區域。此外,天河的百田科技、燕塘乳業於去年成功上市,摩登百貨、普金科技等7傢企業也成功掛牌“新三板”。

??天河區以總部經濟為招商目標,瞄準世界500強、中國500強以及各行業的龍頭企業,建立招商目標資源庫,圍繞產業鏈配套、供應鏈銜接、價值鏈增值等關鍵環節,充分發揮天河比較優勢,有針對性地開展招商引資工作,走產業鏈招商的新路,開展形式多樣的招商選資,吸引總部企業源源不斷進駐。目前,已有157傢世界500強企業在天河投資瞭200個企業項目。

??台中東勢農地貸款天河重視敲門招商,區主要領導親自帶隊,組織小分隊分赴珠三角、長三角、京津冀地區三大經濟圈,香港以及歐洲、美國、加拿大、韓國等境內外先進地區開展點對點敲門招商,加強與國內外優質企業對接,取得瞭豐碩成果。去年以來,天河區主要領導先後拜會或接待瞭中國人保、中國華信、怡和中國、嘉士伯、美國商會等100多個境內外知名企業和商務機構。

??除上門招商以外,天河還突出引資重點,充分發揮輻射帶動功能,圍繞“一路一網”,堅持發展總部經濟,瞄準金融、科技領域,大力引進和發展金融、新一代信息技術產業,以及會計、審計、法律、咨詢、設計等商務服務業企業。此外,天河區積極創新招商方式,推動政府與社會的招商合作,利用中介機構、產業聯盟以及國內外知名商(協)會,開展合作招商,引進一大批專業性強、發展前景良好的國內外優質項目。樓宇招商方面,發揮寫字樓的數量與質量優勢,加強與重點商務樓宇的合作,吸引優質企業入駐。據悉,廣州新地標周大福中心(東塔)將於2016年投入使用,目前預租率已達40%,進駐的大部分是世界500強、跨國企業的區域總部和知名品牌。

??與菲音一樣,去年,廣州博鰲縱橫網絡科技有限公司創辦的匯桔網也取得瞭大豐收。匯桔網作為國內最大的知識產權交易平臺,其網站流量位居全國第一、全球第三,每天日均用戶超過15萬,會員數量近20萬,在2014年實現瞭2.5億元的交易額,而這一數字在今年預計將達到6億元。

??政府服務

??實施“五證聯辦”做貼心“保姆”

內容來自sina新聞

??天河中央商務區營商環境全面提升,總部經濟、樓宇經濟迅猛發展,招商引資成效突出,去年搜狐支付、漢能控股、無極道、立白金融、量通租賃等一批重點企業落戶。制定《天河中央商務區管理辦法》,開展“全國中央商務區知名品牌創建示范區”籌建工作。去年,新增寫字樓面積30萬平方米,總部企業11傢,以信息技術、金融投資、商務服務等現代服務業為主。

??天河區全力推進投資貿易便利化,深化行政審批改革,探索“一個公章管審批”,推動實施“五證聯辦”,進一步優化行政審批流程,縮減行政審批時間。在全市首創並不斷完善“投資天河”官方微信平臺,建設全區招商工作信息化管理平臺、天河中央商務區樓宇信息服務平臺和優質招商項目信息庫。此外,天河區進一步完善交通等公共設施配套,大力引進國際教育、醫療和文化等服務機構,打造幹凈整潔平安有序的城區環境。

??天河路商圈升級改造規劃成果已原則通過市規委會主任委會議審議,立體步行廊道系統開始啟動,集城市傢具、公共藝術小品、綠化、燈光等為一體的休閑生態景觀體系建設穩步推進,天河路停車誘導系統二期工程將於年內完工並投入使用,研究並發佈國內首個商圈指數——天河路商圈商業指數,引進瞭范思哲、GIVENCHY(紀梵希)、RogerVivier(羅傑維維亞)等100多個生活類國際品牌。

??瞄準世界500強和行業龍頭

??天河中央商務區為加快新招企業落地,搭建重點樓宇企業註冊綠色通道,創新推出瞭以場地證明作為辦理相關證照憑證的措施,實施重點企業“一人一企”服務專員制度,專人為重點企業提供工商、稅務等“一條龍”代辦服務。

??天河經貿局協助財稅、人社、教育等部門研究制定支持總部企業高管及人才子女入學等政策措施,並用好、用盡對重點企業及企業人才的扶持措施,落實企業辦事優先卡制度,為重點企業高管解決中小學、幼兒園學位,組織企業申報市戰略性主導產業發展資金新業態項目、電子商務發展資金項目等發展資金項目或示范企業。

??人才優先

??敲門招商

??走進天河,記者發現天河區委、區政府把人才優先發展擺在重要位置,以人才引領和創新驅動促進產業轉型升級。“1+6”人才政策、初創企業扶持、構建協同創新平臺等一系列政策,讓落戶天河的企業像這座年輕的中心城區一樣,一直保持創業般的激情。

??廣州菲音是網頁遊戲研發行業的引領者,菲音的總經理黃凱說,多虧瞭政府幫助,他們創業最初,沒有資金,沒有知名度,找不到運營商,遊戲設計制度不完善、屢遭排斥,十分艱難,但在政府的幫助下,企業獲得瞭更多的發展資源和人才保障,確保企業順利度過瞭艱難的創業期。目前,菲音成功在香港交易所掛牌上市,股票發行獲得瞭313倍的超高額認購率。

??2014年,天河區新註冊企業23190傢,引進瞭匯豐環球、三菱電機、延長石油等世界500強企業6傢,目前在天河投資的世界500強企業達157傢,占全市的66.5%。此外,漢能控股、搜狐支付、騰信融資等一大批知名企業總部也紛紛落戶天河。目前,在天河註冊的市認定的總部企業達96傢,占全市的30%

??“我是因為選擇瞭天河,所以選擇瞭廣州。”公司的CEO謝旭輝說,從2009年公司落戶天河,就已發現天河區政府職能部門都有著務實的作風、開放的思想、優質的服務。能較快地為企業解決問題,提供幫助。

??2013年,謝旭輝獲得瞭“天河區創業領軍人才”的榮譽。“來自政府的肯定和鼓勵給瞭我很大的信心,資金支持是一個方面,更重要的是,這個榮譽提升瞭我們的品牌形象,成瞭我們招聘人才的‘金字招牌’。”

??天河穩步推進科技園土地征儲出讓,水、電、路、氣、信等多項基礎設施進一步完善,智慧東湖示范段建設基本完成;電子五所評測中心、藍盾信息安全產業基地、東部孵化器等項目已竣工;中移動南方基地二期(六號地)已完成受讓地塊規劃設計;網易總部項目已動工建設;禦銀科技園六棟樓已經全部封頂;廣電銀通、萬科雲項目進展順利;廣州佳通軌道交通智能化產業基地、廣建智慧天地廣場、振盛科技研發中心、測繪地理信息產業園等項目建設前期工作正加快推進,地理信息等產業聯盟已組建成立。

??2013年,天河區被廣州市確定為高層次人才創新創業示范區建設試點。天河加強與轄內83傢高校院所的政產學研合作,實施科技企業孵化器倍增計劃,加大對萬科雲、國際創新谷等新型科技企業孵化器的扶持力度,每年提供4000萬元獎勵創新創業領軍人才和傑出優秀人才,吸引並支持高層次人才的發展。

??為優化人才成長環境,天河加快天河人才港建設,為高層次人才提供檔案管理、學歷認證、入戶保障等。目前,在天河生活、工作的兩院院士20人,中央“千人計劃”專傢18人,廣東省科技領軍人才23人,近兩年評出區創新創業領軍人才30人、傑出人才78人、優秀人才234人,全年專利申請量和授權量繼續位居全市首位,引進廣東浪潮大數據研究院等一批科技龍頭企業。

??此外,天河區正不斷探索在天河CBD、東圃等國際人才、大學畢業生集聚地,籌建國際人才社區和青年創業社區,為各層次人才提供服務、交流和成長的平臺,支持創新谷、羊城創意園、嶺南創業俱樂部等民間創業孵化基地和創業服務機構在天河舉辦人才沙龍、創業大賽、項目路演等活動,打造有利於人才培養、成長的環境。

??人才的聚集為天河產業轉型升級提供瞭源源不斷的動力。目前,天河轄區集聚瞭華工、暨大、華師、華農等80餘所大中專院校和中科院能源所等44所科研院所,擁有41傢國傢、省級重點實驗室,470傢高新技術企業,以及占全市三分之一的工程技術研發中心、占全市四分之三的人才服務機構、占全市70%的軟件企業。

??據介紹,天河區將繼續貫徹落實市委、市政府穩增長、調結構的決策部署,以搶占總部、金融、科技制高點為目標,以招大商、招好商為方向,以打造市場化、國際化、法治化的營商環境為依托,創新思路、提升辦法,通過平臺促集聚、招商促提升、政策促壯大、環境促發展,全力推動引資、引技、引智工作取得新突破,為經濟社會發展提供有力支撐。

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-03-26/08235986653424345989788.shtml

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《證券日報》記者根據統計發現,滬深兩市76傢上市房企平均凈利率下跌至11%,而在港上市的41傢主營業務在內地的典型房企平均凈利率則下滑至36%

  "我們的凈利潤率沒降,穩中略有提升"。遠洋地產總裁李明在遠洋地產2013年業績發佈會上表示,2013年,遠洋地產實現營業額311億元,同比上升9%;核心凈利潤達30.36億元,同比上升21%。

  據蘭德咨詢統計,算上在香港上市不久的陽光100和海昌控股,目前全行業共有210傢上市公司。

  對此,宋延慶稱,中海一流的成本控制水平,嫻熟的逆周期拿地能力,以及較高的產品標準化程度,再加上有極低的息率和幾乎無償債壓力的超長年期債券的融資手段,這是中海"最賺錢"的主要因素。

  據《證券日報》記者不完全統計,在這210傢上市房企中,至少有117傢房企已經公佈瞭2013年業績,總體來說,不少企業都沒有逃脫盈利能力下降的命運。

內容來自sina新聞

  "所謂暴利,其實已經是過去,隻是因為房地產總值高。如果僅看利潤率,房地產已屬'中利行業',而且到2015年很有可能觸及'10%紅線'。"蘭德咨詢總裁宋延慶向《證券日報》記者表示,總體來說,房地產開發的剛性成本,包括土地、融資、人力成本等越來越高,但因庫存量、潛在供應量有增無減,導致售價和利潤壓力越來越大,這是房價居高不下,而開發利潤率卻越來越低的根本原因。

  而在增加產品附加值上,靠拉升產品溢價空間來提高利潤方面,方興地產的表現則值得關註。眾所周知,方興的金茂府系列產品不但銷售價格高於周邊同類產品,且在"量"上也能實現預期。

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-03-31/08074025948.shtml

  對此,中海地產主席兼首席執行官郝建民認為,今後房地產毛利率持續達到20%已屬及格,而30%為優秀,40%以上則為卓越水平。對於企業毛利率,他認為會根據不同企業的管理水平出現分化。

  事實上,關於行業未來盈利空間方面,《證券日報》記者獲悉,多位房企高層與郝建民基本持有一致觀點,其認為,如今不僅一、二線城市和三、四線城市樓市分化加速,甚至一、二線城市本身的樓市分化現象已經凸顯出來,且愈發加劇。在此過程中,房企若想提高盈利能力,爭的或許是管理能力和周轉能力,以此換銷售毛利率和銷售凈利率指標的成長,同時減少資金成本壓力。

  除此之外,宋延慶還強調,從上述房企歷年業績情況分析,通常房企規模越大,盈利能力越強。德勤報告顯示,2012年174傢上市房企中,34.5%的大型企業為其股東帶來超過20%的回報,而這個比例在小型企業中隻有1.7%。

  對此,宋延慶表示,從2010年開始,房地產行業已進入盈利能力下降周期,行業平均利潤率每年降幅都在1個百分點左右。"我們預計,2013年上市房企平均凈利率13%左右,全行業則為11%左右"。

房地產行業凈利率跌至11% 中海凈利率為萬科2.5倍

房貸2胎利率試算表任何問題免費諮詢 盈利能力走低



  事實上,《證券日報》記者在多次采訪房企高管的過程中也發現,他們早就意識到盈利能力進入下降周期的問題,並在近幾年開始實施各種試圖改善凈利率、毛利率等盈利能力指標的戰略,而管控成本、增加產品附加值,調整項目周轉速度等成為其主要手段。

  "2013年仍在延續盈利能力分化的趨勢。"宋延慶向本報記者表示,從萬科和中海地產的情況就可窺見一二。

  據記者瞭解,2013年,中海銷售額1385億港元;實現營收824.7億港元,同比增長27.7%;實現凈利潤231.78億港元(約合人民幣183.16億元),同比增加23.1%;折合凈利潤率為28.1%,比2012年下降0.9個百分點。

  同年,萬科實現銷售額1709.4億元,同比增長21%;實現營收1354.2億元,增長31.3%;實現歸屬於上市股東的凈利潤151.19億元,同比增長20.46%;全面攤薄凈資產收益率為19.66%,與2012年持平。

  對此,宋延慶稱,盡管凈利潤保持增長,但萬科的結算凈利潤率為12.01%,比2012年下降瞭1.07個百分點;凈利潤除以營業收入後的凈利潤率為11.16%,下降瞭1.01個百分點。雖然兩傢企業的利潤核算口徑不一致,但即使對比核心凈利,中海的凈利潤率也是萬科的2.5倍以上。

  事實上,從中海資金成本控制能力或許可以窺見其成為近年來"最賺錢的房企"的秘密。2013年10月,中海發行瞭3檔高級無擔保債券,5年、10年和30年期各5億美元,息率分別是3.375%、5.375%和6.375%。

  無獨有偶,據德勤發佈研究報告顯示,2012年近60%的上市房企出現瞭凈利潤率下滑,權益回報比率從2010年的11.5%及2011年的10.72%下降至2012年的9.98%。

  除此之外,本報記者在統計上述數據時也發現,在港上市的內地房企盈利能力明顯高於A股房企,而且具備普遍性趨勢。

  "在香港上市的內地房企凈利率整體高於滬深A股企業,2012年分別是21.93%和13.57%。雖然利潤核算口徑不同,但即使去掉持有物業評估增值部分,香港內房股的凈利率還是整體較高。"宋延慶表示,這可能與2010年暫停IPO後,一些業內優秀企業轉至香港上市有關。另外,香港內房股企業,比如恒大、龍湖、旭輝等,大都是以標準化產品線開發為主的高周轉企業,而滬深A股企業則良莠不齊,拉低瞭整體凈利率。

  據申萬報告顯示,2013年前三季度A股上市房企結算凈利率為12.8%,毛利率為35.3%,較2012年同期分別下降瞭1個百分點和3個百分點。

  值得註意的是,有業內人士也向記者表示,要提高開發利潤率,一是"控",即控制成本費用;二是"提",即提高溢價率。"控"的重點是土地成本和資金成本,"提"的重點是提高產品溢價和服務溢價。

  謀多方拉升利潤

 中海凈利率為萬科2.5倍

  對此,李明坦言,"因為成本控制取得瞭一定的效果"。他進一步解釋道,"我們的營銷費用、管理費用、財務費用等方面有瞭很明顯的下降。銷售收入都在增長,但是營銷費用絕對值下降瞭"。此外,李明預計,"我們今年在建安成本,前期成本等方面還將有下降的體現"。

  值得一提的是,李明向記者直言,在新項目獲取上,遠洋非常看重的投資標準有兩個,一個是毛利率,還有一個是IRR,即內部收益率。如果毛利低,IRR能夠高也可以接受。如果IRR低,毛利率高也可以接受,這是遠洋內部的標準。

  截至3月30日,《證券日報》記者根據統計數據發現,按照申銀萬國房地產行業分類,滬深兩市已經有76傢房企公佈2013年年報,占142傢房企的53.5%,其平均銷售凈利率為10.88%,同比下跌1個百分點;41傢主營業務在內地而在港上市的典型房企公佈2013年業績,約占內地房企在港上市總數的60%,其平均銷售凈利率為36.08%,同比下滑近9個百分點。

  對此,方興地產相關人士向《證券日報》記者透露,金茂府系列都屬於"綠金"產品,即將綠色建築的技術應用於金茂府高端住宅產品中,例如,可以實現不開空調也能將室溫全年保持在24℃-27℃之間。該人士還向記者透露,"在方興的未來規劃中,將借力'綠金'謀擴張版圖,而方興在上海花費101億元所拿的住宅地塊也將應用綠色技術"。

  "不同的綠色建築標準不同,投入的成本也不同,但一般在國內應用的綠色技術分攤的成本上,排除特殊項目,預計每平方米不足800元。"有專業人士向《證券日報》透露,而鑒於PM2.5概念以及霧霾天氣的擴散,應用綠色技術的房地產產品未來市場空間非常大。

  

  更為值得註意的是,滬深兩市已公佈年報的76傢房企中,42傢上市房企利潤率同比下滑,占比為55.26%。

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??政策如期落地進一步強化管理層穩增長的思路。從我國今年1-3月份經濟數據看,並不是很樂觀,3月PMI微幅回升至50.1,重新回到榮枯平衡線以上,但在歷年同期中仍處於偏低水平,指向制造業景氣度弱改善,印證3月以來工業生產低位企穩,但春節偏晚令需求啟動較慢。當前貨幣利率仍高,通縮和經濟下行風險依然未消除。因此地產政策的放松可謂及時出臺,為經濟的企穩註入新的活力。

房地產新政 展現政府穩增長思路

內容來林口二胎自sina新聞

??3月底,央行、住建部、銀監會聯合下發通知下調二套房首付比例至40%,首套房公積金貸款最低首付20%。同時財政部下調二手房營業稅免征年限至2年。此次政策的落地兌現瞭超出瞭市場對地產政策的預期,後續有助於經濟企穩。

??從對地產的刺激來看,政策寬松並不會就此結束,在幾個方面上政策後續仍具備較大的調整空間。1、契稅可以加大優惠普及,事實上部分城市已經開始在契稅優惠層面做出嘗試;2、限購政策繼續放松。我們認為一線城市限購全面放開的可能性不大,但做出結構性的讓步空間是存在的,如高端住房等對成交量影響有限的房屋類型。3、部分城市嘗試的購房退稅有望在更多城市鋪開。

??從政策角度看,首先當前經濟通縮,使得管理層在政策層面遊刃有餘,同時庫存整體過剩也很難使得全國房價出現普遍上漲。其次並不會因為本次政策出臺地產產業鏈就會出現強勁復蘇反彈,但對經濟的穩定會起到一定作用。我們預期,在福建“閩七條”之後,將有更多城市出臺細則,對改善性需求提供更為詳細的背書。市場角度看,政策出發點是降低購房成本,擴大購房人群基數,一線城市成交會比較有彈性,二手房營業稅調整將降低買傢綜合購房成本約4.5%-5%,將有效促進二手房市場活力。

??從房地產市場看,銷售仍然低於預期,盡管3月份較去年同比增速轉正,但貨幣環境和銷售完全不成正比,目前樓市進入政策放松累計效應階段,來對抗過去地產非正常上漲後進入的衰退周期;4月進入新一輪銷售脈沖上漲階段,萬華建地貸款新政代表的政府意志將促使處於猶豫期的購房者入市,帶來銷售數據較3月進一步好轉,從而進一步穩定經濟。


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  年終再掀拿地熱 多城市出現"地王"

  今年的寒冬似乎來得特別晚,一場雪過後並沒有把人們帶進預期的寒冷之中。與之相似的大連樓市也一反常態,不但沒有進入傳統的淡季反而卻熱絡起來。各傢房企上演年終銷售沖刺戰,紛紛拿地備傢底,火熱的市場給本應銀裝素裹的樓市冬天帶來一絲綠意,一股暖流。2013年的尾巴,大連樓市正在發光發熱。

  文胡小雨 圖CFP

  伴隨著一線城市土地市場新北市永和區房屋貸款'房屋二胎'民間二胎的狂歡,大連土地市場也在一片歡聲雀躍中度過。據統計,我市11月份土地市場供地58宗,實際成交26宗,占總成交量的45%。從供地拿地的區域上看,11月主城區僅甘井子區成交1宗地,其餘皆被金州新區攬入懷中。

  新年的爆竹還未點響,土地市場卻已迫不及待興奮地想要跨入新門檻,各傢房企也信心滿滿地展開新一輪的拿地大戰,為2014年儲備"傢業"。進入11月後,經過連續推地,激烈拍地,北京、廣州等多個一線城市再現"地王"。

內容來自sina新聞

  俗話說:巧婦難為無米之炊,即使是聰明能幹的婦女,沒米也做不出飯來。同樣,沒有新地,就算再有實力的開發商也建造不出高端的房屋。很多開發商表示,無論是房企,還是購房者,都在伴隨著國傢的調控而漸漸地適應市場的變化,相信隻要有需求,市場就不會差到哪。通過"金九銀十"銷售穩步上升的態勢也不難看出,我市的房地產市場發展空間有餘,拿地儲糧備戰明年也是情理之中。

  據統計,我市11月第一周商品住宅整體成交1579套,成交面積149921.77平方米;第二周商品住宅整體成交1243套,成交面積116251.3平方米;第三周商品住宅整體成交1766套,成交面積162204.45平方米;第四周數據尚在統計中。從數據分析,在9月、10月的銷售旺季推動下,11月第一周表現不俗,其中甘井子區和高新區為主豐收地,尤其是在優惠政策的持續吸引下,大量剛需紛紛出手。隨著強銷勢頭漸退,第二周成交量有所回落,但是東港大盤活動頻頻,讓中山區成為看點,成交量也居之首位。經過一周的休整,市場上出現瞭新盤和老盤加推,讓剛剛沉靜的購房者又重新進入市場,本周銷售一路看漲,環比上漲40%。從市場上看,相信11月的最後一周,成交量也將趨於平穩狀態,不會有太大的浮動。

  年終最後沖業績 11月成交量穩中有升

  2013年的年底,不僅開發商忙,就連購房者都在緊跟著市場的腳步一路小跑。關註政策的變化,緊盯房價的漲幅,時不時還得留意開發商的打折優惠的動態。雖說9月、10月是樓市的傳統銷售旺季,但是從今年的銷售情況上看,這種界定越來越模糊。步入11月,開發商並沒有"雪藏",而是鉚足勁頭,為項目再拼年終業績。

  12月我市將有59宗地預入市 金州新區唱主角

  據統計,我市12月將供地59宗,總供地面積為1984797.8平方米。其中,商務用地22宗,住宅用地37宗。主城區僅有3宗掛牌,2 宗位於甘井子區,1宗位於中山東港區,其餘56宗皆為金州新區。可見年底我市土地市場供應充足,主要針對金州新區,主城區和其它區域仍處於"冷靜期"。

  從11月、12月的土地市場供應直指金州新區上分析,2014年金州新區或將成為房地產發展的重要區域。自2010年金州新區成立以來,我市政府充分發掘新區財富,大力發展新區優勢。如今的金州新區已然成為航運服務集群區、現代產業集群區、濱海旅遊度假區、環境悠然宜居城區。正是眾多優勢的穿插合並和未來的發展前景無限,讓眾多開發商相繼將項目落戶於此。尤其是伴隨華潤、遠洋、魯能、海昌等知名大牌房企的入駐,更為金州新區的房地產市場註入瞭新的能量。另外,隨著主城區房價居高不下,新區交通的利好,配套完備等優點,讓購房者的目光漸漸偏轉。我們有理由相信, 2014年金州新區的房地產市場將成為我市房地產行業中出彩的一筆。

年底樓市挺繁榮銷售成績不俗土地市場熱鬧

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改革前:負責人與職工收入相差12倍

??信息時報訊 據中央人民廣播電臺報道,前天,《中央管理企業負責人薪酬制度改革方案》正式實施。改革首批涉及72傢央企的負責人,包括中石油、中石化[微博]、中國移動[微博]等組織部門任命負責人的53傢央企,以及其他金融、鐵路等19傢企業。這次改革在業內稱為“有一錘定音之效”。人社部副部長邱小平曾表示,“改革後多數中央管理企業負責人的薪酬水平將會下降,有的下降幅度還比較大”。

72傢央企老總要降薪 今年起不超過職工平均工資8倍

今年起:不超過職工平均工資8倍

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2015-01-03/12055956993502784304582.shtml

央企負責人往往具有雙重身份,不僅是職業經理人,還同時是具有較高行政級別的公務員。在職務薪酬上往往既有高管工資,又有“高官”待遇。數據顯示,2013年我國滬深上市公司主要負責人年平均薪酬水平為76.3萬元,全部負責人平均薪酬水平為46.1萬元。央企負責人薪酬水平是同期滬深上市公司主要負責人的大約2~3倍,與職工薪酬差距達到12倍之多,顯著偏高。

中國社科院人口與勞動經濟研究所副所長張車偉說,新規實施後,並非大多數央企負責人的薪酬水平會普遍下降。“央企高管也就是個別人的薪酬水平過高。對大多數人來講,應該有影響,但不會特別大”。

改革後的央企高管的薪酬結構由基本年薪加績效改為基本年薪、績效年薪加任期激勵收入民間二胎設定缺錢急用哪裡借錢房貸二胎 房貸二胎利率怎麼貸款比較會過件。一位央企內部人士分析說,基本年薪將根據上年度72傢在職員工平均工資的兩倍確定。績效年薪不超過基本年薪的兩倍。任期激勵收入不超過年薪總水平的30%。總的收入不超過在職員工平均工資的7~8倍。

值得註意的是,“薪酬改革應與中央企業負責人選任方式相匹配”。所謂的與選拔方式相匹配,就是不能再“當不瞭高官當高管”,除瞭根據不同企業的類別和性質,還根據企業高管的身份和選拔任用機制來確定不同的薪酬。不少國企的負責人是由組織任命、有行政身份的,就不能再拿著市場化的薪資,其薪酬應參考國傢相應級別的公務員薪酬和國企的實際情況綜合考量後決定。

張車偉認為,這並不意味著高管薪酬的改革就隻是一個降薪,而是說向著一個更加合理的薪酬體系改革的方向,而且本身就應該是我們國有企業改革的一個重要部分。

內容來自sina新聞

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