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內容來自sina新聞

宅基地農轉非 城裡人可以買

  2000年8月15日，市民王先生從原平谷縣村民李昌盛的手中花9萬元買下瞭3間民宅。這3間平房是李昌盛於上世紀80年代，向村裡申請宅基地建的。

  "我按照約定，一次性支付瞭全部購房款，他交房後，我就對房屋進行瞭翻建，一直居住使用至今！"可是王先生萬萬沒料到，2012年這一帶拆遷，李昌盛竟然一紙訴狀將他告上法庭。

  訴狀中稱："王先生具有城鎮戶口，在購房時不是村集體的成員，請求法院依法確認雙方簽訂的《房屋買賣協議》無效，雙方互相返還財產。"

  拿到訴狀後，王先生氣憤不已。"明明自己住瞭十幾年的房子，現在買賣合同怎麼就突然無效瞭呢？再說，當時這裡已規劃為城鎮，買的時候就已經不是宅基地瞭。"懷著種種疑惑，王先生找到瞭北京市盛峰律師事務所房地產法律事務部首席律師李松。李律師詳細瞭解瞭案情後，建議王先生先收集證據，主要是政府的相關文件，以證明該房屋已經不是農村的宅基地。

  (文中當事人為化名)

  律師剖析

  宅基地已農轉非 城鎮居民可以買

  雙方買賣的房屋是不是屬於農村的宅基地？李松律師認為這是此案的關鍵。"對於農村宅基地，相關法律有明確的規定，宅基地隻能在本集體組織成員之間進行流轉，不能出售給非本集體組織成員及城鎮居民。"

  此案中，雖然李昌盛原始取得該房屋是基於他是本集體組織的成員而批準的宅基地，但是在房屋買賣時，該區域的宅基地已收歸國傢所有，整個街道已經農轉非。王先生向法院申請調查取證，最終法院從政府部門調取瞭當年的政府文件，證明雙方在買賣房屋之前，訴爭房屋所在的某某街村民已經農轉非，原村民集體所有的土地已轉為國傢所有。因此，該土地上的房屋買賣行為不再使用土地管理法關於農村宅基地禁止轉讓的規定。

  王先生當時是城鎮居民，可以購買該訴爭房屋。同時，雙方簽訂的《房屋買賣協議》系高雄梓官建地貸款自願達成的，是雙方當事人的真實意思表示，且協議內容不違反國傢法律、行政法規的強制性規定。因此李律師認為："李昌盛與王先生簽訂的《房屋買賣協議》是真實有效的，李昌盛的訴訟請求不會得到法院的支持。"

  若土地性質未變更 則買賣合同無效

  "如果訴爭的房屋所占土地仍舊為宅基地，那麼王先生作為城鎮居民是不允許購買的，雙方簽訂的《房屋買賣協議》將最終被認定為無效。"不過李松律師認為，考慮到雙方的買賣行為已經距今多年，房屋價格已經顯著增長，法院在處理類似案件時也會權衡利弊。

  對於合同無效，一般來說雙方都是存在過錯的。"如果按原購房價返還，對於買受人而言是顯失公平的。因此基於公平原則，考慮到土地升值的客觀事實，在買受人返還房屋時，出賣人應給予買受人相應的補償。"

  至於補償的數額，在司法實踐中，法官享有一定的自由裁量權，法院會結合雙方的實際情況，酌情判令出賣人給予買受人相應補償。

  律師提醒

  2胎土地買賣怎麼貸款比較會過件出賣人毀約應三思後行

  很多十幾年前已經賣出去的宅基地，出賣人不惜花費高額的成本毀約，意圖收回以獲得巨額的拆遷補償。李松律師認為："這種違背誠實信用原則的做法不被社會所提倡，但在實踐中，導致買賣合同無效確實是雙方都存在過錯。對於無效的合同，法院都會酌情判令出賣人給予買受人相應的補償。"

  此外，李松律師特別提醒廣大讀者，購買宅基地上的房屋一定要慎重，如果沒有相應的購買資格，最好不要購買，以免今後留下隱患，到頭來竹籃打水一場空。同時，宅基地的買賣也並非在任何情形下都是無效的，出賣人在毀約之前亦應三思而後行。

  今日我坐堂

  北京市盛峰律師事務所 李松律師

  盛峰所房地產法律事務部首席律師。北京市律師協會房地產法律委員會委員，專註於房地產法和建築工程領域的研究和應用，具有豐富的處理經驗。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-04-24/17002137187.shtml
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