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  因此，"土地+銀行貸款/社會資金"的項目開發模式(包括產業園區)，是全社會固定資產投資增長和經濟增長的發動機。2002年以來，房地產開發投資一直穩定在固定資產總投資的1/4左右，這種趨勢刺激著上遊的能源、有色、建材和原材料等行業，以及下遊的制造業和消費等行業的投資擴張，也刺激著過去10年全國稅收收入一直穩定在兩位數的增長速度。因此，我們不難理解，為何地方政府在不斷拓展新增土地出讓的同時，積極開展轟轟烈烈的舊城改造運動，就算是賠本的拆遷改造項目也為政府所重視，甚至是一些人口和經濟規模不大的城市，也在樂此不疲地改造舊城，短命建築在各地不斷上演，因為土地置換帶來瞭固定資產投資、經濟增長和稅收貢獻。

  土地出讓收入創新高，給我們一個直觀的感覺就是地方政府對於土地財政的依賴到瞭無以復加的地步。按照2013年1-11月地方本級財政收入增長13%的增幅推算，2013年全年地方財政收入(本級)將達到6.9萬億元，土地收入占地方財政收入的比例將在50%左右，土地財政名至實歸。事實上，2003-2012年，地方土地出讓收入占地方財政收入的比例平均值也達到50%，2010年最高達72%。

土地出讓畸高背後的利益博弈更驚人

  因此，盡管新增土地枯竭、拆遷成本上升是趨勢，並且會沖擊地方政府的土地出讓純收益，但完全不會改變土地財政的依賴和現狀。進一步講，對於地方政府來說，集體土地入市盡管促使土地出讓純收益下降，但下降的空間已經非常有限。相比之下，集體土地入市帶來的價值重估後的增值性稅收、流轉稅收入是非常可觀的，項目開發帶來的經濟增長也是可觀的，對於土地財政來說是正面影響。

  但以直觀的土地出讓數據衡量土地對財政的貢獻是有偏誤的。土地出讓收入並非全額進入地方政府的腰包，而是要扣除兩類成本，即征地拆遷成本和保障房、農田和基礎教育支出等非城市建設成本。征地拆遷成本支出占收入的比例在2010-2012年分別達36.2%、46.1%和60%，剛性上升趨勢很明顯，而用於保障房、農業農村支出等其他成本支出的比例也在不斷上升，2012年兩項合計占土地出讓總收入的比例達到9%。也就是說，土地出讓收入中，非城市建設成本支持占比接近70%，真正進入地方政府腰包的也就30%，大概是8600億元，占2012年地方本級財政收入的比例為14%。隨著《國有土地上房屋征收與補償條例》的實施，提高補償額度並按市場化來制定補償標準是大趨勢，征地拆遷成本支出將繼續剛性上升。同時，隨著棚戶區改造加速、國土整備和農村基礎設施建設的推進，土地收入用於保障房和農村農業的支出也將增加，這意味著2013年土地出讓純收入占地方本級財政收入的比例隻有10%左右，也就3000億元左右，未來這一規模和比例還將下降。

  事實上，2010年之前，土地出讓純收入對地方財政貢獻最大，而近年來土地出讓對地方財政的最大貢獻之一在稅收收入。房產稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅和耕地占用稅和契稅等5個房地產專有稅種總稅收收入，從2002年的663億元上升到2012年的1.01萬億元，占地方公共財政本級收入的比重從2002年的7.8%提高至2012年的16.6%。另外6類非房地產行業專有但在房地產行業征收的稅種(營業稅、企業所得稅、個人所得稅、城市維護建設稅、印花稅和教育附加稅等)，總稅收收入從2004年的958.6億元，上升到2011年的4800億元，增長4倍，占地方財政本級收入的比重從2004年的11.3%，提高至2011年的14.7%。上述11個稅種總稅收收入在2011年接近二胎房貸利息缺錢急用哪裡借錢1.5萬億元，占地方財政收入的比重達到30%，無論是金額還是占比都超過國有土地純收入，成為真正的財政貢獻大戶。值得註意的是，上述11個稅種基本都屬於土地流轉類稅種，稅收收入主要與土地流轉規模和金額有關。因此，2013年土地出讓收入創歷史新高，相應的土地出讓相關稅收也將創歷史新高。

  以土地撬動銀行貸款，進而拉動固定資產總投資和經濟規模，做大全社會稅基，是土地對財政另一個貢獻。地方政府盡管不具有直接借款和發債的法律基礎，但近年來主要通過政府全資附屬或隱性擔保的融資平臺來實現融資。2012年，地方融資平臺包括貸款、城投債和信托產品合計融資14.3萬億元，其中絕大部分是通過政府註入土地並抵押來實現融資。

  盡管2013年土地出讓的準確數據將在2014年1月披露，但按照財政部披露的2013年1-7月數據(國有土地使用權出讓收入2.1萬億元)並結合下半年為土地出讓高峰的歷史規律性表現，再參考中國指數研究院發佈的數據(2013年1-11月300個城市土地出讓收入2.7萬億元，同比增長62.2%)，預計2013年土地出讓收入突破3萬億元是大概率事件，且將非常有可能超過2011年的3.1萬億元，創造歷史新高。

  此外，地方政府對於土地依賴的另一個表現，就是自從1994年分稅制改革後，土地出讓金的收入和支出行為完全是地方政府自主決定的，基本沒有納入預算內管理，對於逃避中央政府、各級人大等權力部門嚴格的財政預算監督和事後審計，實現地方政府自主的投資決策思路，實現城市建設和管理職能，甚至二胎房貸 台新二胎房貸利率利率多少免費諮詢試算是地方政府相關責任人自身的經濟利益，是非常好的一個工具。

內容來自sina新聞

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-01-03/07502562836.shtml
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