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內容來自sina新聞

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新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/scan/2014-01-11/19172575066.shtml

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內容來自sina新聞

  9月3日，江西省水利廳副廳長、鄱陽湖水利樞紐建設辦公室主任朱來友在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，國傢水利部、農業部支持鄱陽湖水利樞紐建設，環保部認為項目有利有弊，林業局則持有一點反對意見。"林業局表示，如果枯水是常態化，必然對鄱陽湖濕地的生態系統帶來影響。"

  備受關註的鄱陽湖水利樞紐工程往前推動的每一個過程，都會引起外界的關註。

  "即使現在不立項，但我保證5年後會立項。"原江西省副省長、鄱陽湖水利樞紐工程的推動者胡振鵬向記者表示。

  對此，朱來友表示，隨著人工、材料成本的增加，這個數字有可能會增加。

  項目獲江西省歷屆政府重視

  朱來友向《每日經濟新聞》記者表示，過去十年間，鄱陽湖的枯水，給江西帶來瞭巨大的影響。包括給沿湖流域的400萬人的生活帶來瞭影響，他們的生活用水得不到保障；枯水期灌溉水源不足，湖區近300萬畝晚稻生長關鍵期取水十分困難......

  胡振鵬認為，江西方面力推鄱陽湖水利樞紐工程，最為重要的原因就是扼制鄱陽湖退化。目前鄱陽湖的植被退化已經有瞭一個共識，魚類的變化也引起瞭農業部的高度重視，這也是鄱陽湖水利樞紐工程得到農業部支持的一個重要原因。進入枯水期，鄱陽湖的水位一天降30多公分。"生物結構發生瞭變化，珍稀魚類越來越少，個頭越來越小，40多種底棲動物瀕危。"

  鄱陽湖是中國最大的淡水湖，也是長江中下遊僅有的兩個大型通江湖泊之一。該湖的生態濕地於1992年被列入 《國際重要濕地名錄》。是中國加入"世界生命湖泊網"的唯一代表。

  朱來友告訴記者，目前鄱陽湖的冬季候鳥大概在30萬~40萬隻，一些珍稀鳥類，比如白鶴的數量從2011年的4000多隻降到瞭2012年的2000多隻。不僅如此，鄱陽湖進入枯水季節，水位快速下降，江豚有時被困在灘塗上，面臨生存的危險。一些底棲生物大量死亡，對生物鏈、生態環境帶來瞭嚴重的影響。

  按7月25日江西省上報國傢發改委來計算，意味著在8月22日或8月22日之前，發改委需做出決定是否核準鄱陽湖水利樞紐工程項目，2胎利率多少免費諮詢試算且如果項目通過核準，江西省有關部門需對外公佈核準結果。

  胡振鵬說，江西還要繼續做深化論證的工作。"有更充裕的時間，研究一些問題。"

  江西數十年的控湖夢想，從最初的全湖控制，到現在的調枯不控湖並且取消瞭發電功能，讓一些專傢頗有疑問。

  而國傢長江經濟帶經濟發展戰略的提出，給江西推動鄱陽湖水利樞紐工程的建設帶來瞭一個新契機。

  官員稱每年將帶來7億效益

  近年來，鄱陽湖的水文節律發生變化，連續出現枯水時間提前、枯水期延長、水位超低、旱情加劇等現象。

江西提鄱陽湖立閘 原副省長稱 保證5年後立項

  首先是魚的影響，以四大傢魚為例，每年4月~7月份開始產卵，由於枯水位提前到瞭秋季，這些魚隻能生長到9月~10月，魚類出現小個化、短齡化的現象；魚又是鳥的餌料，這就進一步影響瞭鳥；其次是對植被的影響，湖區植被呈現稀疏化的現象，沉水植被從20%下降到5%；還有對鳥、江豚和低級生物的影響。

  朱來友對《每日經濟新聞》記者說，國傢提出長江經濟帶的發展，中部城市要崛起，要建設黃金水道，必須保證有足夠的航深。"當然長江總體來說水是不缺的，但目前已經發生瞭秋冬枯水的現象，原來冬季枯水，現在變成秋季也枯水瞭，目前的影響主要是在鄱陽湖。"

  朱來友認為，站在整個長江流域戰略發展的角度，鄱陽湖水利樞紐項目應該由國傢來抓，而不是江西來抓。但目前國傢對鄱陽湖水利樞紐項目態度慎重。

  在江西省人民政府辦公廳關於報送鄱陽湖水利樞紐工程有關情況的函中，江西省用近萬字的篇幅，詳細闡述瞭關於工程建設的必要性、關於工程的定位和效益、關於工程的前期工作，認為江西開展的前期工作和研究論證工作，達到瞭項目建議書階段的設計要求，具備立項條件，懇請國傢發改委盡快審批《鄱陽湖水利樞紐項目建議書》，使工程早日立項開工建設。

  依據2014年6月14日施行的《政府核準項目投資管理辦法》，發改委在正式受理申報材料後20個工作日內做出是否予以核準的決定，或向上級項目核準機關提出審核意見。

  江西省水利廳提供的數據顯示，鄱陽湖星子站水位低於10米的時間平均提前瞭33天；低於10米持續的時間現在為188天，延長瞭61天；枯水期平均水位降低瞭2米左右。枯水期總體水質也呈下降的趨勢。

  不過，據記者瞭解，截至昨日發稿時，江西省並未公佈核準結果。這也意味著，鄱陽湖水利樞紐工程"二次闖關"或將失敗。朱來友向記者表示，國傢發改委還要繼續聽取相關部委的意見。

  朱來友向《每日經濟新聞》記者回應稱，建設鄱陽湖水利樞紐工程是江西一個由來已久的設想，江西省歷屆政府都非常重視。從2003年起，鄱陽湖連續出現秋季枯水位的現象，對江西的生產、生活和生態都產生瞭影響。

  據《每日經濟新聞》記者瞭解，今年7月25日，國傢發改委組織相關部委及江西省政府舉行關於鄱陽湖水利樞紐工程項目的論證座談會，這是繼2013年之後，江西省政府第二次進京送審鄱陽湖水利樞紐工程。

  江西提出建設鄱陽湖水利樞紐工程，亦是為瞭保護鄱陽湖的生態，不過卻遭到瞭不少質疑和反對的聲音，甚至包括一些中科院的院士。朱來友表示，有些外界的反對者不瞭解鄱陽湖，並且以為江西已經在開工建設瞭，所以站出來反對，當來到現場、做瞭研究之後，這種聲音就變少瞭。

  "正是外界反對的聲音，讓我們的理念在不斷地深化。"朱來友說，鄱陽湖水利樞紐工程從當初的建壩，到現在的建閘，就是一個深化的過程。

  據瞭解，鄱陽湖水利樞紐工程為開放式全閘工程，由96孔16米寬的常泄埔心二胎水閘和4孔60米寬的大孔閘組成，盡可能增加過水橋面，並為江豚和魚類提供洄遊通道，在功能上是攔水不發電，在調度上是調枯不控洪，由長江委員會統一調度。

  7月25日，國傢發改委組織相關部委及江西省政府在北京舉行鄱陽湖水利樞紐工程項目論證座談會。據瞭解，江西省一位副省長帶隊參加瞭此次座談會，相比一年前由省委書記強衛帶隊參會，規格降低瞭不少。

  江西省水利規劃設計院的一位老專傢說，防洪、發電和灌溉是傳統水利的三大功能。現在傳統水利工程的三大基本功能都沒有瞭，還能帶來什麼效益？這算什麼水利工程？

  上述專傢表示，他和一部分江西水利專傢一直認為鄱陽湖水利樞紐工程應該對鄱陽湖進行全控制，即防洪還調枯，鄱陽湖的洪災比旱災帶來的損失更大，但是新的方案是"調枯不調洪"，把重要的防洪功能去掉瞭，鄱陽湖區的居民生產生活仍然得不到保障。

  公開信息顯示，鄱陽湖水利樞紐工程靜態總投資120.91億元，年運行費用約1.28億元，承擔瞭生態環境保護、灌溉、城鄉供水、航運等任務。

  上述專傢認為，鄱陽湖水利樞紐工程的投入，肯定會超過這個預算，以三峽工程為例，當年三峽預計投資700多億元，實際投入瞭2000多億元。

  不過，在二次審批中，該項目目前仍無結論。除瞭民間對該項目有不少爭議外，官方亦有不同的態度。

  至於一些專傢提出的投入與收益存在巨大的差異，朱來友認為，鄱陽湖水利樞紐工程是一個公益性工程，不要做財務分析。

  盡管如此，朱來友還是向記者闡述瞭鄱陽湖水利樞紐工程帶來的效益。"保障300萬畝農田的灌溉，年效益在3億元左右；提供供水的效益，一年2億元；拓寬瞭航道，為航運一年提供2億~3億元的收益。"

  "這些收益都不是政府的收益，因此從投資的角度來說，政府幾乎沒有直接的收益，但這個工程因為公益性，所以需要政府來做。"朱來友說。

  核準結果尚未公佈

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-09-05/08042896856.shtml

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??11月份，廣州樓市庫存接近15萬套，創下近五年來的歷史新高；12月初，北京樓市庫存超過9萬套，創下32個月新高。

??不過整體看，克而瑞分析師楊科偉說，當前的樓市，諸多城市庫存依然高企，加之土地消化周期過長，未來市場供應高峰尚未到來；另一方面，需求過度透支，尚需時間積累，加之救市刺激下樓房降價力度不夠、范圍有限，價格調整尚未到位。

未來房地產市場的新常態

??廣州的情形與北京類似。中原地產首席分析師張大偉指出，一線城市未來一段時間面臨的去庫存壓力仍然很大，短期的高成交量並不足以支撐房價上漲。

??據國傢統計局數據，截至10月末，全國商品房待售面積58239萬平方米；11月末，商品房待售面積59795萬平方米，比10月末增加1556萬平方米。

??“整體上來看，商品房的銷售速度落後於它的在建和竣工可售速度。”一位北京房地產業內人士說。

??中國房地產經理人聯盟秘書長陳雲峰預測明年的樓市還會繼續調整。2015年樓市的分化將會非常嚴重，即使像北京這樣的一線城市，也是冷熱不均。比如五環內的項目相對賣得比較好，但是六環左右的房子，去庫存壓力就比較大。

??今年持續低迷的市場也是開發商無法獲得充足現金流，改善資金鏈的重要因素。中原地產市場研究部統計數據顯示，截至10日，公佈前11月銷售業績的上市企業有33傢，其中25傢企業完成年度任務不足九成，超過19傢完成率不足85%，合生、恒盛等企業完成年度任務不足四成。

??降息之後中國樓市成交有一定回升，但市場仍然庫存高企。

??CRIC研究中心統計數據顯示，三季度末，A股139傢房企凈負債率為101%，季度同環比分別上升24個百分點和1個百分點。據其測算，15傢中型房企六成已突破120%高位。

??部分二三線城市的庫存壓力更大。據國泰君安首席經濟學傢林采宜測算出地產下跌風險最大的15個城市。在衡量地產下跌風險的因素中，地產投資過剩影響最大。而投資過剩帶來瞭庫存高企。

??不確定的2015年

??成交量回升和庫存總量增長在同時出現。偉業我愛我傢集團副總裁胡景暉表示，北京樓市12月很可能將延續11月網簽量破萬的勢頭，成為今年第二個月度網簽破萬的月份，並有可能超越11月。

??CRIC研究中心分析，中型房企凈負債率極高且繼續上揚，是因為普遍有做大規模的需求，導致庫存和負債率激增。

而在開發商對一線城市土地的爭搶中，二線房企表現更為兇猛，拿地增加也推高瞭其負債率。

??根據國傢統計局11月12日公佈的最新數據，全國房地產開發企業到位資金增速在經歷瞭1-10月短暫的回升至3.1%後，1—11月突然降至0.6%，比起2013年的20%多相差瞭很遠，開發商資金鏈仍不容樂觀。

??12月12日，國傢統計局公佈1-11月房地產開發情況，顯示房地產市場依然處於調整周期內。但部分數據顯示，一些企穩的跡象也在出現。

??前述北京業內人士指出，2014年下半年，中國樓市出現瞭拐點，客戶需求整體性縮水，市場進入“休眠期”。林口二胎借款

??這也推動瞭賣房模式的變化。如萬科在淘寶賣房、遠洋聯手京東眾籌等互聯網營銷手段出現，其目的都是為瞭幫開發商拓展客源，促進銷售。

??部分房企資金鏈緊張

??在同策咨詢研究部總監張宏偉看來，盡管大部分城市已經取消或松綁限購政策，降息後，年底部分城市開始出現成交量“翹尾”的行情，但是今年整體市場成交量表現欠佳已成定局。

??一線城市尚且如此，部分二三線城市的庫存壓力更大。多位房地產開發商人士告訴21世紀經濟報道記者，庫存壓力實際上貫穿於2014年整年，年中住建部定調去庫存，顯示這一問題更加凸顯；而此後一系列限購取消、限貸放松以及降息政策，都是在為去庫存而努力。

??克而瑞研究機構分析，對房地產行業而言，2015年首先面臨多重緊縮。首先是美聯儲結束QE的後續影響，將使得近年來海外融資占比較高的房企面臨匯率風險，明年海外融資也不會太好；加息啟動和再工業化將造成國際資本回流，會吸納滯留在中國的熱錢，中國外匯占款壓力大為減少的同時，也意味著國內流動性將明顯趨緊。



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??與之形成對沖的因素是，繼續降息、降準的可能性較大；國傢可能會加大社會流動性的利用效率，以彌補政府流動性的不足，以及針對房企在境內的融資可能進一步放松。

??庫存壓力加大

??全年的高庫存帶給開發商的，除瞭銷售去化壓力，還有資金鏈問題。

??不過，在各地政策松綁、信貸放松以及降息等一系列利好因素綜合刺激作用下，11月全國重點城市新房市場成交量再創年內新高，一線城市二手房市場成交量顯著增加，土地市場也表現搶眼。

??張大偉指出，統計局1-11月房地產成交數據同比跌幅加深因為前期基數過高所致，實際上市場環比數據已經出現好轉，後期有望企穩。而未來房地產市場的新常態將是，結束瞭以前量供不應求、價格單邊上漲的格局，進入瞭一個供需相對平衡，部分供過於求的局面，市場的波動加大。

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  值得一提的是，從一線城市存量商品住宅(二手房)成交面積來看，2014年10月份為306萬平方米，環比增長15.2%，同比減少21.3%，其中，上海的環比增幅最大，為32.3%。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-11-18/07572987487.shtml

  事實上，取消限購、放松信貸等政策逐漸釋放後，一線城市改善性需求入市門檻降低，加快瞭入市節奏，這在某種程度上刺激瞭一線城市樓市成交量，導致庫存微降。不過，嚴躍進認為，盡管一系列提振樓市成交量的調控政策不斷被實施，但一線城市今年年內放松限購的可能性依然很小。如有購房問題可咨詢400-606-6969轉211

  值得註意的是，2014年10月份，一線城市新建商品住宅成交均價為22368元/平方米，比9月份減少瞭1168元/平方米，環比減少5.0%，同比增長6.9%。

  對此，嚴躍進認為，9月份以來，一線城市高端項目成交狀況較好，拉高瞭住宅銷售均價，但10月份則出現瞭正常的調整，因此有所下降。但從2010年以來的監測數據看，目前一線城市房價仍處於高位震蕩狀態。

  "上海調整瞭普通商品住宅標準，將使得更多房源納入到這一體系中，進而鼓勵各類購房者積極入市。"上海易居房地產研究院研究員嚴躍進向記者表示，市場行情轉好，利好一線城市的庫存壓力釋放，也導致房價下跌的壓力減少。

  "隨著普通住宅標準的調整，上海房產交易市場中普通商品住宅的比重也大幅提升。" 據相關機構的研究報告顯示，在二手房市場，上海普通住宅的交易比重從79.3%提高到瞭88.6%，其中內環內從75%提高到瞭82.8%，內外環間從78.5%提高到瞭89.3%，外環外從81.6%提高到瞭89.9%，內環線與外環線之間的占比提升幅度最大，達到瞭10.8%。

  而據中苗栗頭屋土地貸款原地產市場研究部統計的另一組數據顯示：截至11月16日，"北上廣深"四個城市的住宅土地總成交額為2789億元，提前突破2013年創造的歷史紀錄，預計全年將首次突破3000億元。而從樓面價看，截至11月16日，一線城市成交的185宗住宅土地平均樓面價每平方米高達11228元，同比上漲幅度高達48%。

  事實上，記者最近接觸的多傢房企高層均認為，2015年房地產市場會比今年樂觀一些，而這源於取消限購、放松信貸、調整政策以便釋放改善性需求入市等一系列調整性政策的執行。

  滬二手房交易環比增三成

內容來自sina新聞

  據上海相關房地產研究院11月17日發佈的報告顯示，2014年10月份，一線城市新建商品住宅新增供應面積為293萬平方米，成交面積為328萬平方米，呈現出供小於求的市場關系；新建商品住宅庫存量環比減少0.9%，同比增長36.7%。這意味著近9個月以來一線城市庫存首次出現環比下跌的現象。

  對此，上海我愛我傢市場部陳葉向記者表示，根據此前上海央行出臺的房貸新政以及公積金新政，隻有普通住宅才能享受政策優惠，但隨著標準的改變，上海市場的房屋交易的成本將有所下降。同時，配合當前房貸新政，由於普通住宅可以享受二套房貸優惠政策，部分需求的入市意願提升，也提高瞭購房者對後期樓市的信心，促進瞭二手房市場成交量將穩步回升。

  賣地收入或破3000億元

  一線城市房價下跌

  但盡管如此，正如嚴躍進所示，一線城市的限購政策年內不會松綁，上述房企高層也均不認為一線城市會取消限購。"目前來看，一線城市的限購政策不會輕易松綁，但(一線城市)仍是風險相對較低的市場。"某房企高層向記者透露，相比於庫存過高的城市，在一線城市佈局還是能實現較快的去庫存速度的。

  鑒於此，標桿房企今年4月份開始冷下來的拿地情緒10月底開始轉變。據中原地產市場研究部統計數據顯示：11月1日至11月16日，20大標桿房企拿地花費248.86億元，為近8個月以來最高，房企抄底拿地動作明顯增加。

  從各個城市新建住宅銷售均價表現來看，"北上廣深"四個城市新建商品住宅成交均價分別為24282元/平方米、27554元/平方米、14332元/平方米和22816元/平方米，環比增幅分別為-10.1%、-0.3%、-6.7%和-0.4%，同比增幅分別為1.8%、10.2%、8.8%和-4.1%。

  對此，中原地產首席分析師張大偉認為，標桿房企之前因為去庫存而不拿地，最近部分城市的土地價格開始下調，加上救市政策的疊加，對房企去庫存非常有利，其後市拿地積極性可能更高。

  

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??廣州今年一手住宅成交註定輸過佛山。這是有史以來的第一次。根據廣州房管局公佈的最新數據，11月廣州市新建商品住宅網上簽約7670宗，網上簽約面積87.17萬平方米，環比分別上漲16%和15%，同比則分別下跌13%和7%。房貸2胎轉貸任何問題免費諮詢

??從2009年至今，佛山一手住宅成交越來越猛，曾在2010年以69290套超過廣州原十區，但廣州若加上從化增城(81885套)，佛山成交量仍是不敵廣州。其實在佛山松限前，其1-7月的成交已超過同期的廣州逾200套。預計今年全年，廣州一手住宅成交量將不敵松綁限購的佛山。

??

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-12-19/08495951508368597499905.shtml

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??佛山住建局數據顯示，今年1至11月，佛山一手住宅成交80002套，面積879.85平方米。而廣州全市(含增城從化)前11月僅成交63506套，面積730.12萬平方米。與之相比，廣州在成交套數上比佛山少瞭20.62%、面積少瞭17.2%。

??而2014年到目前僅剩不到半個月，佛山繼續不限購，預計廣州繼續保持限購。佛山在不限購的4個月裡平均每月成交10028套，面積超100萬平方米；而廣州在8至11月僅成交23832套，平均每月僅5958套。和佛山成交神速相比，廣州除非放開限購，否則兩者之間距離將越拉越大。

內容來自sina新聞

廣州今年一手住宅成交註定不敵佛山

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  "目前房地產毫無疑問已經進入拐點，房地產的黃金十年已經過去，接下來是不是白銀十年不太好說。從這方面來說，整個行業的調整周期已經到來。" 摩根大通首席經濟學傢朱海斌直抒自己二胎房貸 二胎房貸是什麼意思缺錢急用哪裡借錢對於中國房地產市場的擔心。

  中國房地產業對於保增長、保民生、保就業有非常重大的作用，是不可替代的。李萬明台新房屋二胎利率多少任何問題免費諮詢認為，房地產及相關產業對GDP的影響，至少超過瞭三分之一，所以在這種調整經濟結構，找到新的經濟增長點的情況下，政府不可能把房地產徹底地扔到一邊。

  國傢統計局數據顯示，目前全國許多城市出現量價齊跌的跡象。多位房地產專傢在清華五道口金融學院日前舉行的"金融大傢評"上認為，我國樓市已告別黃金十年，全面進入瞭調整期，不過樓市崩盤的可能性為零，針對目前存量過大的情況，大部分城市可考慮取消限購，甚至放開二套房貸。

  國傢發改委經濟研究所副所長宋立認為，日本房價出現整體趨勢化下降時，城市化率約為60%至70%。而日前中國公佈的53.73%的城鎮化率實則為勞動力的城市化率。"按原住人口和舉傢轉移人口數的比例嚴格來算，中國真正的城市化率不超過40%。因此房價不會出現外界所說的暴跌風險。當前房地產市場沒有進入趨勢性下降，隻是階段性調整。"

  國傢統計局數據顯示，4月份70個大中城市住宅銷售價格環比下降的城市繼續增加，且首次出現區域性價格回調。中國指數研究院的數據也顯示，今年5月全國100個城市新建住宅平均價格環比下跌0.32%，是2012年6月以來連續環比上漲23個月後首次下跌。

  朱海斌分析，今年GDP下滑的主要原因在於房地產增速，或者說固定資產投資增速的下滑，房地產投資占整個固定資產投資的25%，對GDP的貢獻率大概是12%到13%，加上一些相關行業的話，大概占20%左右。

  對於房產市場的調整，朱海斌表示，在目前這種供大於求的情況下，可以考慮在大部分城市取消限購的措施，"我覺得可以對房地產正常化起到一定的幫助。"

  對於房價下跌是否會出現金融體系風險，朱海斌認為，房價出現大幅崩盤的可能性幾乎為零，雖然說進入調整期，但是房價可能更多是一種溫和的調整。

  此外，如果未來房產市場一旦出現比預期更差的情況下，也可以適當考慮對二套房貸的調整。朱海斌表示，目前二套房貸，最高借貸比例是40%，也就是60%的首付比率，這個在全世界都非常高，基本上60%的首付是非常穩健的房貸政策。

  房價調整危及宏觀經濟數據

  房價大幅崩盤可能性為零

  雖然房地產市場不容樂觀，但是房價出現大幅崩盤的可能性幾乎為零，盛世神州基金總裁李萬明從三個方面分析這種可能性。

樓市崩盤可能性為零 專傢稱多數城市可取消限購

  此外，房地產市場具有真實的需求，根據人口、結婚和改善性需求推算出來，每年中國房產市場有將近10億平方米的需求，"這是房地產能夠健康平穩發展的一個堅實基礎，" 李萬明強調。

  最後，新一屆政府調控會更加合理，有利於房地產平穩發展。對於不同的區域、不同的形式會進行合理的調控，也就是說政府不再過分地強調行政幹預一刀切，李萬明認為，現在有些城市很顯然已經逐漸地把限購政策進行瞭調整，有利於房產市場的發展。

  從前五個月的數據來看，房地產投資的增速已經從去年20%的增速現在回到瞭14%左右。朱海斌表示，他做過一個簡單計算，房地產增速如果下滑5%，對GDP的影響大概是0.6個百分點，也就是說如果從房地產增速從20%降到5%的增速，那麼對GDP的影響大概是1.8%左右，因此，房價調整對宏觀經濟的影響較大，不能忽略瞭這個風險。

  大部分城市可考慮取消限購

  不過，更多的人還是強調對房產市場的擔憂，李萬明認為房產市場的容量是有限的，不可能無限增長。而房產市場的城市分化也較為嚴重，有一些地方已經形成鬼城，但是也有很多城市房價照樣上漲，這讓中國的房產市場分化成兩個極端。

  房產市場的庫存壓力巨大，一直成為影響房價不能逾越的障礙。"隨著土地供應過多、過快，有的省會城市甚至推出瞭13個新城。" 李萬明表示，曾經的盲目擴張，已經讓房地產市場不能承受之重。

  朱海斌認為更應該擔心的是宏觀經濟的風險，隨著房地產調整，地產投資的下滑，土地出讓金的下滑，勢必波及經濟增速。朱海斌說，今年我們定的目標是7.5%，如果房地產調整過快，今年保7不一定保得住，到6以下都有可能。

內容來自sina新聞

  朱海斌認為，在之前把二套房貸跟投資性住房掛鉤，但在最近的一兩年，更多的二套住房，其實是跟住房的改善、小孩上學，也就是剛性需求相關，從這個角度，可以考慮對二套房貸的政策進行放松，這樣在政策上可以讓房地產慢慢地調整。 (賈興鵬)

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新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-04-11/14264059298.shtml

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  樂居看房團作為武漢看房團第一品牌，除瞭全程給網友提供高質量的看房服務，邀請客座專傢保駕護航，為回饋網友，還提供百元購物卡、小浪人以及樂居置業寶典等豐富獎品錦繡抽獎活動。

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樂居 窪地探春大型淘房活動4月12日正式起航

內容來自sina新聞

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  暖春四月，武漢樓市進入"小陽春"時節，開放商紛紛推出優惠活動，以搶占營銷節點，提升銷量。樂居也推出折扣力度空前的"窪地探春"大型看房團活動，助力剛需人群購房置業。

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  此次看房團的客座專傢陣容豪華，6位專傢分別來自易居中國房產、世聯行、中原地產以及武漢思銳地產等專業房產機構，想要與專傢現場交流的購房網友一定不能錯過此次機會。(導師有獎招募電話：027-82645305)

  4月12日窪地探春活動還由國美電器獨傢贊助美的電飯煲9個，每條線路到場網友均有機會贏取傢電。

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??亞豪機構副總經理任啟鑫分析認為，在今年的市場背景之下，商住類產品具備兩大優勢，一是不限購，限購政策已執行整整四年，從北京目前情況來看尚無退出意向，這一政策也將大量具備購買意願與購買能力的客群拒之門外，而商住類產品則成為滿足購買需求的曲線策略；二是總價低，隨著近年來北京商品住宅價格的不斷上漲，即便是五環外甚至六環的產品價格都已上漲至部分剛需人群無法承受的高度，而商住項目由於產權年限的限制，多比同區域普通住宅產品單價低20%左右，再加上其小戶型為主的特征，總價相對較低相應2胎銀行借貸缺錢急用哪裡借錢市場接受度也較高。這兩大優勢也使得商住類產品入市積極，且多去化較快。

??此前受樓市下行與大勢一同陷入低迷的商住市場，近來正試圖走出強勢行情。根據亞豪機構統計數據顯示，2015年2月北京商品住宅市場預計將有10個項目入市，其中商住房項目就占瞭4個。

??雖然供應上漲勢頭明顯， 但是基於1月與2月均處年度供應低潮期，因此從2月成交情況來看難以出現較大突破，將處於低位起航態勢。而春節之後自3月開始，隨著項目入市量的不斷增加，會吸引成交的不斷上升，由此判斷，自3月開始北京樓市將逐漸進入供需兩旺階段。

??商住項目占半數

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2015-01-29/09525966382069583229849.shtml

??從1月北京樓市供應來看，截至20日共有9個項目入市，相比去年同期增加5個，也打響瞭全年供應戰的第一槍。

? 北京商報記者 賴大臣實習記者 彭耀廣

??而在2月預計入市的10個項目當中，商住類產品占據瞭半數席位，其中包括位於大興的北京城建北京密碼、豐臺區的中奧廣場·首站、平谷區的蜜碼空間等，而常楹公元·自由派在2014年就曾選擇春節前後的節點入市，今年則是故技重施。

??雖然橫向比較入市量處於低點，但是從縱向對比來看，2月入市項目數量相比2014年多出一個，並且在近六年的對比中僅低於2013年同期的供應量，比2011年最低點多出6個項目。而細分全月情況來看，2月13日之後，隨著各公司放假潮的逐漸襲來，樓市基本就已進入封盤期，而2月13日之前的周末僅有2月1日、7日、8日三天，基於項目開盤所選擇周末這一不成文的慣例，2月實際僅有3天的開盤點，因此10盤的入市量已屬豐富。

??記者瞭解到，入市項目中，包括北京城建北京密碼、蘇寧·尊悅大廈、水晶嶼等4個純新盤，以及包含常楹公元·自由派、中建·國際港、領秀慧谷等在內的6個老項目後期。從歷史情況來看，歷年春節期間均沒有項目入市情況，而春節所在月份也會成為全年入市數量最少的一個月份。

??春節是中國傳統節日當中最重要的一個，對於樓市來說無論是買房還是賣房其關註點都不在房子上，而是要回傢過年。

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事實上，這種現象正在發生。東部地區大量新興工業驅動城市的人口流入正在減少。2006-2010年，廣東的常住人口每年凈增數都在200萬以上，但2011年以來，每年新增不足100萬，2013年更是低至50萬。

相反，那些往往依托於自然資源的重工業驅動型城市，如大慶、唐山、鞍山、大同等，在經歷過工業化發展階段的短暫繁榮之後，面臨產業結構單一、產業鏈條短、轉型難的瓶頸，人口導入水平低，房地產市場增長空間有限，房價上漲的後勁明顯不足。

分化，是未來10年中國城市的母題，也是中國房地產市場、中國房價漲跌的主題。

其中上海以953.5萬的人口凈流入數位列人口吸引力城市之首;首都北京的人口凈流入數為771.8萬，人口吸引力排名第二;深圳排在第三，人口凈流入數為755.59萬。人口凈流入超過100萬的城市共有22個。

根據日本總務省公佈的數據，截至2014年7月，日本空置房屋達到820萬戶，創歷史之最，空置房屋占全國住宅的13.5%(七分之一);空置數比2008年增加瞭63萬戶，空置率比2008年上升瞭0.4%。日本政府估計，如果不采取任何措施，到2050年20%的居民區將成為“鬼城”。而根據野村證券的估計，到2023年全日本將有20%的房屋空置。

起碼，上述三類城市還有產業佈局。對於中國大多數產業基礎薄弱的城市而言，在重復建設帶來的產業存量過剩、創新難上加難的背景下，數量型的招商引資也十分困難，更談不上升級產業的引入，吸引不瞭高素質的產業人群、服務業人群，人口幾乎沒有凈流入，或者流入數量杯水車薪，而書記、市長在任內拼命賣地，在這樣的城市買房，如果是出於投資而非自住，後果一定是不言而喻的瞭。

因此，這裡就涉及到一個人口流動和轉移最重要的概念——產業。房價漲跌的密碼，是人口凈流入或凈流出;而人口流入流出的密碼，則在產業結構、產業發展前景以及由此決定的收入水平。

因為，產業決定人房屋二胎 民間房屋二胎最高可增貸多少怎麼貸款比較會過件口、人口決定房價，其中最核心的主宰因素，是產業決定瞭收入的多少和可持續性。

可見，人口流入與房價漲跌基本成正比。流入得越多的，往往漲得越快。無流入或凈流出，房價上漲乏力。道理很淺顯，茲不贅述。

以我國深圳為例，常住人口在2000-2013年間增長瞭362萬，目前深圳的常住人口中外來人口占7成多，這是深圳房地產市場增長空間大的最主要原因。隨著人口的增多和年輕化，深圳市場的需求保持旺盛，加之土地資源的稀缺，房價仍將保持上漲。

如東京所示，人口凈流入可以作為一個地區房價前景重要的判斷指標。2014年，《價值線》雜志選取瞭2013年中國公共財政收入最高的50個城市，對城市的人口吸引力進行排名。

內容來自sina新聞

日本的房價表現，與區域人口增減關系密切，以此足以管窺我國房地產市場的區域前景。

與深圳類似的還有北京、上海、杭州等服務業驅動型城市。

這三地房價從2006年開始回升，2008年上漲瞭5.3%，而2012-2014的最近三年內，東京和大阪這兩個城市圈的平均房價上漲瞭30%。在剛剛過去的2014年，東京和大阪的房價上漲瞭約15%，地價上漲瞭0.7%。形成對比的是，從1992年地價泡沫破裂以來，三大都市圈以外的其它地區的地價則連續22年下跌，剛過去的2014年下跌幅度為1.7%。

地圖顯示，2015年春節期間，中國五大遷入城市排行為：茂名、周口、梅州、玉林、湛江;五大遷出城市排行為：深圳、北京、上海、廣州、東莞。全國范圍內排行前五的出行熱門路線是：上海到北京、深圳到重慶、北京到成都、北京到上海、廣州到重慶。

新興工業驅動城市人口流入的減少，表明原有產業規模化增長的高峰期已經時過境遷，創新驅動增長的後勁明顯不足，不足以容納或者吸引更多的就業崗位。無疑，這是衰敗的前兆。

產業升級在集聚大量人口的同時，亦為當地的房地產市場帶來巨大推力。以三次科技革命的代表城市美國洛杉磯為例，其房價和紐約基本持平，且明顯高於芝加哥。1987年紐約房價為19萬美元/套，洛杉磯為13.1萬美元/套，而2013年紐約達50.8萬美元/套，洛杉磯達48.9萬美元/套，明顯高於芝加哥的18.6萬美元/套。這主要是由於洛杉磯所在的加利福尼亞州集中瞭美國主要高科技產業，如計算機、電子元件、通訊、航空等，吸引瞭龐大的高收入就業人口，房價趕超紐約，可見產業結構顯著影響一個地區的房價水平。

東京市區是日本凈流入人口最集中的地區，流入約7.3萬人，且主要是15歲至29歲的年輕人;農村和小城鎮是人口流出最明顯的地區，全國有70%以上的村鎮為凈流出，其中有200多個村鎮的凈流出人口超過當地總人口的1%。

日本總務省說，由於中小地方城市經濟長期低迷不振，就業形勢嚴峻，而首都地區的經濟恢復勢頭明顯好於地方中小城市，很多年輕人為瞭尋找適合自己的職業，紛紛從中小城市流入東京等大城市。為扭轉這種狀況，日本政府制定瞭經濟成長戰略，努力“振興地方經濟與增強地方活力”，倡導在東京的大企業將總部部分職能部門或者生產基地遷移到地方城市，並為此制定瞭非常優惠的稅收政策，但尚未取得明顯的效果。

產業對房價的影響，主要通過三個方面：人口規模、人口結構和收入。產業越高端、多元，房價上漲空間越大。相反，產業結構單一、產業鏈條短、轉型難的瓶頸，人口導入水平低，房地產市場增長空間越有限，房價上漲的後勁不足，房地產需求量多由本市居民支撐。

2015年春節期間，騰訊公司根據每天100億次位置定位請求，生成瞭一個全國出行熱度圖，對中國春運人群出行情況進行瞭一次可視化的呈現，這個大數據遷徙圖，對房地產也很有說服力。

但與此同時，占日本全國人口和經濟總量(GDP)比例為70%的三大都市圈(東京、大阪、名古屋)的房價卻快速回升。

這類城市往往依托於金融、文化創意、物流、軟件互聯網信息服務等高端產業鏈而穩步發展，吸納大量人口流入，房地產市場需求強勁。

值得註意的是，目前中國房價最高的城市基本都出現在這22個城市裡面。除瞭北京、上海和深圳，廣州的人口凈流入也達到瞭461萬，廈門的人口凈流入雖然隻有204萬，但常住人口與戶籍人口之比高達2.05比1。

還有一類城市，《房地產決策人參考》的讀者亦須註意，就是一些新興工業驅動城市，比如蘇州、無錫、佛山、東莞等，這些城市多受中心城市產業鏈輻射、依托先進制造業和高科技產業吸納大量勞動力人口流入，人們多從事電子信息、裝備制造、新能源、生物醫藥等先進制造業，且呈現年輕化特征。催生的房地產市場需求空間大，人們支付水平高，房價上漲空間較大。

但是，目前一個重要的趨勢也不可忽視，就是隨著中國人口紅利迅速衰減，全球化的產業轉移趨勢明顯，美國制造業復興，中國大量制造業向東南亞等人力成本較低的區域轉移，將嚴重影響中國上述城市的發展。這類城市如果不能在產業升級的大潮中迅速把握機遇，其城市發展的命運將如同前述重工業驅動型城市，走向衰敗。

不惟廣東，事實上，自2011年起，原來流動人口流入較快的東部省市，常住人口增速都出現瞭斷崖式下滑。除瞭天津以外，京滬粵浙蘇五個經濟強省(市)常住人口近三年的增速都不及2009年各自數據一半，浙江近幾年的平均增速甚至隻有2009年的1/4。

以浙江杭州為例，2013年全市常住人口884.4萬，僅比上年增加4.2萬，其中外來常住人口177.8萬，甚至比上年減少瞭1

.89萬。而上海2013年常住人口2415萬，僅外來常住人口就增加瞭29.77萬、達990萬人。與杭州規模、實力相近的南京，2013年新增常住人口2萬、總量達818萬，其中外來人口約175萬、減少2.5萬，人口變化特征與杭州非常相似。

這恰恰說明，五大遷出城市，正是中國人口流入較多的城市;遷入城市，則是人口流出較多的城市。迄今為止，盡管東部發達地區的產業向全球以及中國中西部地區轉移的趨勢風起雲湧、難以遏止，但以成都、重慶為代表的中國中西部特大城市，依舊是中西部人口向東部地區凈流入的樞紐。

最近一則新聞，引起瞭《房地產決策參考》編輯的註意，說的是日本2014年日本首都圈(東京都及周邊三縣)的流入減去流出的凈流入人口為109408人，比上年增長12884人，連續19年增加。

產業作為社會經濟發展的主要驅動力，推動社會經濟不斷向前發展。英國經濟學傢克拉克提出，產業發展以第一次產業為主，向以第二次產業為主、繼而向以第三次產業為主轉變，人均收入變化引起勞動力流動，進而引起產業結構向高層級演變。

地圖遷徙大數據房價漲跌的人口密碼

“哪些事件，會登上2015年中國的土融台北信義土融頭條?”美國《外交政策》雜志對2015年的中國做出新預測，其中包括一條：農村人口不再強烈渴望湧入大城市。

這明顯是扯蛋。如果聽它的，你就慘瞭。

和小日本的大東京一樣，即使中國人口政策沒有本質的調整，人口增幅減緩的趨勢不發生變化，京滬粵三大城市群，以及自然條件優越、經濟發達的南方區域中心城市，房價增長，還是一個短時期內難以被撤下的“頭條”。

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2015-02-24/09025975791541644738382.shtml

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