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不少開發商在推出商業項目時都有提供售後返租。記者張宇傑攝

  事件：400業主半年或"少拿"240萬元

  早在2009年，順德的張女士購買瞭一套40多平方米的公寓，"公寓地段不怎麼樣，但是當時賣得超好，還要走關系才能拿到，就是因為開發商承諾瞭售後返 租。"張女士介紹，當時售價一萬多元/平方米，在當時屬於偏貴，但由於售後返租承諾年回報率8%，就買下來瞭，一共花瞭40多萬元。

  2009年11月，張女士在簽訂購房合同的當天另外簽瞭一份返租協議。根據這份《公寓委托經營管理協議書》，業主將公寓統一委托給登圖物業管理有限公司經營管理，張女士將在每月10號前收到2300元月租作為回報，並且不用交物業管理費、水電費等。

  今年2月份，張女士發現當月的房租並沒有到賬。她打電話給登圖物業公司詢問，工作人員解釋說，最近生意不景氣，希望支付一半月租，另外用消費券抵付另一半租金。

  根據這樣的支付方法，張女士將收到2300元的一半即1150元現金，另外獲得2300×60%即1380元的現金券，可以去創富酒店、KTV等處消費。

  該樓盤400多位業主也收到瞭同樣的通知：登圖物業會在3月到8月份以"一般租金+消費券"的形式支付租金。"我們都不同意這樣的做法，完全是單方面違約。"一位業主表示。

  據瞭解，創富商業公寓共有400多位業主，多為三四十平方米的小戶型，按照售後返租協議，月租金最低的業主每月收到1900多元，高的則有2500多 元，僅僅以平均2000元計算，每月登圖物業需支付的租金超過80萬元。假如以"一半租金+現金券"的支付方法，從3月到8月的半年間，物業公司將少支付 租金(現金)共240萬元，也意味著業主將少拿到240萬元現金。

  物業：因生意不好無力承擔租金

  記者聯系瞭登圖物業管理公司，工作人員證實瞭用消費券抵現金一事，"現在已經有六七十位業主同意瞭這種方案，並且有的已經開始用消費券。"

  工作人員透露，登圖物業公司將公寓外包給創富酒店、桑拿、棋牌等6傢大租戶，而目前這些租戶經營狀況普遍不佳，也直接影響瞭物業的租金收入。

  "我們實在有困難，其實早在2月份就跟業主溝通協商，會在3月份到8月份以'租金的一半+消費券'的方案支付租金。"據該物業經理馮先生表示，目前公寓已經有三層樓房處於閑置狀態。"物業會把全部業主的意見搜集起來，登記好向領導反映，並且在下周六給業主答復"。

  此外，對於業主擔心的9月份以後能否恢復正常的問題，馮經理表示物業公司會把3月到8月作為一個緩沖期，將閑置的樓層重新出租出去。

  市場現狀和建議：售後返租糾紛常發生

  據瞭解，"售後返租"作為一種銷售模式，早就被住建部下瞭禁令，但在火熱的樓市中采取偷梁換柱的做法打政策"擦邊球"的仍大有人在。而高回報率對購房者也有相當大的吸引力。

  然而門檻低、回報高，還有合同保障，如此誘人的投資選擇，到底是餡餅還是陷阱？

  業內人士表示，高回報往往意味著高風險。高力國際佛山總經理高凌霄認為，售後返租並不是新的模式，以前叫做"融資租賃"，國外很多地產將寫字樓出售給投 資者再返租回來，是很正常、普遍的。然而在國內，開發商為瞭降低投資者的門檻，產權往往被分割得極小，這就在經營管理上容易出現很多問題。

  通過分散銷售回籠資金和統一的規劃經營，兩者本身就是一對矛盾，很難實現兩全。也正是因為這樣的矛盾，很多投資者的收益夢破滅，投資的大把鈔票也打瞭水漂。

  記者以"售後返租"為關鍵詞檢索新聞發現，業主遭遇租金糾紛等案例在全國各地屢見不鮮。在佛山，相關案例也不少見。去年10月，本報記者就收到爆料稱，順德大良的駿濤酒店公寓因為"資金周轉困難"，拖欠100多位業主租金，有的業主甚至被拖欠半年之久。

  投資提醒：提前考慮風險以規避雷區

  創富商業公寓和駿濤酒店公寓的案例，律師表示都是租賃合同糾紛，依照合同物業方已經違約，建議雙方協商解決，協商不瞭則可以按照租賃合同的相關約定通過訴訟的方式維權。

  然而，高力國際佛山總經理高凌霄表示，小個體向大公司維權，過程會比較曲折，成本也很高。"所以最主要的還是要在投資時，提前考慮風險。"

  1.不輕信開發商的片面宣傳

  高凌霄坦言，對過高的投資回報率要有清楚的判斷，"一般而言，開發商承諾的回報率比實際都要高。"

  2.詳細瞭解開發商的實力

  業內人士建議，投資者在購買相關項目之前一定要詳細瞭解開發公司和開發商的情況。

  3.判斷項目前景

  對於投資項目要觀察該樓盤所在的商圈的情況。

  4.經營者的經營管理能力很重要

  開發商為瞭規避風險往往委托第三方與投資者簽訂協議，因此調查經營者自身的經營管理能力。

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-04-04/09064039525.shtml

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