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內容來自sina新聞
萬科利潤率連續4年下滑 首提未來十年業務版圖
??萬科罕見地在晚上9點發佈年報業績。
3月30日晚，萬科發佈的年度業績顯示，2014年實現營業收入1463.9億元，凈利潤157.5億元，增幅略低，同比分別增長8.1%和4.2%。
同時，萬科的房地產業務利潤率從2011年開始連續4年出現瞭下滑。這被認為是“白銀時代”房地產行業的普遍現象。
過去這一年，萬科成立30周年，也是萬科轉型元年。萬科在財報中寫道：“2014年對萬科來說尤為關鍵。未來通往何方，我們何去何從？關於這組問題的思考，萬科從沒有像2014年這麼多。”
在業務上，萬科明確瞭以“三好住宅”和“城市配套服務商”作為未來發展方向；在管理上，萬科以合夥人機制為核心，推出項目跟投制度和事業合夥人持股計劃，為經營轉型提供制度支持。
“未來十年，萬科最重要的業務仍將是住宅。但為瞭保持良好的增長，並為之後的第二個十年發展期奠定基礎，萬科需要堅定轉型，在這個十年內基本完成新業務的探索和佈局，確定新的商業模式。”萬科總裁鬱亮表示。
毛利率連續四年下滑
白銀時代，房企利潤率普遍下降，萬科也不例外。
財報顯示，相比2013年，萬科去年的房地產業務結算毛利率下降瞭1.55 個百分點，為20.76%；結算凈利率下降瞭0.60個百分點，為11.41%。
這是萬科連續第四年利潤率下滑，2011~2013年，其房地產業務的結算毛利率分別為28.79%、25.84%、22.31%，結算凈利率為15.01%、13.08%、12.01%。
萬科董事會秘書譚華傑表示，去年利潤率變化的原因主要包括地價占房價的比例持續提高，以及2014年市場調整期部分利潤較低的房貸二胎是什麼任何問題免費諮詢現房銷售轉入當期結算。
2014年萬科全面攤薄的凈資產收益率為17.86%，雖然較2012-2013年的高點有所下降，但仍保持在較高水平。
“為推動戰略轉型，公司過去一年加大瞭各類創新業務的嘗試。”譚華傑指出，“這些嘗試增加瞭投入，雖然短期內難以體現在收益率上，但長期來看，將為公司發展提供更大空間。”
銷售方面，萬科去年雖然實現瞭較快增長，卻被綠地集團超越，失去房企“老大”寶座。2014年，萬科實現銷售面積1806.4平方米，銷售金額2151.3億元，同比分別增長21.2%和25.9%，並實現銷售回款2090億元。
由於結算滯後於銷售，2014年萬科實現營業收入1463.9億元，凈利潤157.5億元，增幅略低，同比分別增長8.1%和4.2%。
但同樣因為銷售增長快於結算，萬科已售出未結算資源規模創出新高。截至2014年底，萬科合並報表范圍內有1670.0萬平方米已售資源未竣工結算，合同金額合計約1946.0億元，較2013年末分別增長16.2%和19.9%。
首提未來十年版圖
值得註意的是，此次年報中，萬科首次披露瞭未來十年的業務版圖構想：“三好住宅”+“城市配套服務商”。
鬱亮表示：“白銀時代，住宅開發依然是巨大而且可持續的產業，未來十年住宅仍是萬科最具優勢的業務。萬科將以‘好房子、好服務、好社區’為理念，不斷更新行業和消費者對優質居住體驗的定義和標準。”
另一方面，在傳統的住宅業務以外，萬科計劃加大在度假物業、服務式公寓、新型商用中心、社區商業等消費體驗地產；創業產業園、物流地產等產業地產；以及物業服務、裝修與智能傢居、建築產業化等地產延伸業務方面的探索力度。
“我們希望在十年後，新業務能取得和住宅並駕齊驅的地位。”鬱亮說。
一系列變化已經發生。從前海企業公館、深圳留仙洞，到松婦女創業貸款花湖滑雪場，到正在籌備中的物流地產、傢裝業務，以及正在嘗試的“萬科雲”“萬科裡”“萬科驛”……一個個看似獨立的項目背後，萬科圍繞城市配套的佈局逐漸浮現。
與此同時，萬科的事業合夥人制度也在深入推進。
截至2015年1月27日，盈安合夥共持有萬科A股股份4.94億股，占總股本的4.48%。
“從跟投的實施情況來看，員工認購踴躍。截至2015年3月25日，萬科共有4837人參與跟投，占全公司地產編制人員的68%。”譚華傑透露，“從跟投實施情況來看，員工在加快項目周轉、節約成本、促進銷售等多方面越來越體現出合夥人的意識和作用，對提升項目、所在一線公司乃至公司整體經營業績起到瞭積極的作用。”
謹慎拿地，備戰新業務
2014年，萬科累計新增加41個項目，按權益計算的占地面積約206萬平方米，對應的規劃建築面積約591萬平方米。截至2014年底，萬科規劃中項目權益建築面積合計約3，801萬平方米，此外還參與瞭7個城市更新改造類項目，根據當前規劃條件，按萬科權益計算的規劃建築面積約295萬平方米。
和2013年相比，2014年萬科的拿地規模有所減少。
譚華傑表示，之所以如此，是因為土地市場好的機會並不多。“過去一年各地房價普遍回調，但地價還在上升。北京、上海、深圳、廣州、天津、沈陽、杭州、南京、成都、武漢、東莞、佛山、無錫、蘇州這14個主要城市，2014年下半年，住宅(含商住)土地供應、成交面積同比分別下降瞭40.0%和45.1%，但4季度上述城市的平均土地出讓底價相比上年同期增長71.9%。”
“進入白銀時代，房價單邊上漲的時代結束，市場波動加大，土地拿的多並不一定是財富。”譚華傑表示，“以萬科目前的項目資源，足以支持未來兩到三年的發展需求，公司完全可以根據自身開發需求適度合理補充項目資源，沒有必要急於以高價拿地。”
受益於積極銷售和謹慎投資，萬科的財務狀況更顯優勢。
2014年，萬科實現經營性現金流凈額417.2億元，年底貨幣資金上升至627.2億元，較年初大幅增長41.36%，遠遠超過短期借款和一年內到期的有息負債228.3億元。凈負債率(有息負債減去貨幣資金，除以凈資產)僅為5.4%，為2006年以來最低水平。
“目前公司的資金狀況處於多年來最佳水平，”譚華傑表示，“這一方面為未來進行項目發展和新業務創新提供瞭有力支持。”編輯：於百程
新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2015-03-31/09065988476184646956259.shtml
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