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城市分化明顯 去庫存政策應因地制宜
離中央經濟工作會議召開的時間也越來越近。《第一財經日報》8日報道，習近平總書記在中央財經領導小組會議上提出的化解過剩產能，開展降低實體經濟企業成本行動，化解房地產庫存和防范化解金融風險等“四個殲滅戰”，將成為中央經濟工作會議的重要內容。
而在化解房地產庫存方面，多項政策有望推出。在去庫存的“殲滅戰”中，除保障房貨幣化安置之外，包括財稅、戶籍領域等配套一攬子政策預計將在明年密集亮相。
三四線城市必須做加法
由於近年來，不同區域不同城市的分化十分明顯，因此政策的效果也因城而異。去年以來，政府已經出臺瞭一系列刺激政策，包括降息、公積金政策調整、下調商業貸款首付比例、松綁外資進入樓市等。這些政策作用下，雖然樓市整體有所回暖，但回暖主要集中在一線城市和部分二線核心城市，而廣大三四線城市則改觀不大。
因此，此輪去庫存的重點顯然不是在樓市火爆的一線和二線核心城市，而是在廣大三四線城市和部分冷清的二線城市。而新一輪的去庫存政策，也很可能將因地制宜，對一二線和三四線城市區別對待。
對於三四線城市，除瞭目前已有的契稅、保障房貨幣化安置等刺激舉措外，更為重要的是要增強三四線城市的吸引力。一般而言，三四線城市的外來人口主要是來自地級市所管轄下的市縣，如果連下面的市縣人口都吸引不瞭，那麼三四線城市要增加住房需求也就無從談起。
廈門市政協委員、集美大學房地產研究所所長李友華教授告訴《第一財經日報》，由於產業發展不夠，公共資源配套不足，三四線城市對周圍的吸引力不夠。農村的人口大多直接向一二線城市發展，再加上很多三四線城市人口還在向一二線城市轉移，所以三四線城市的發展一直比較慢。
在這方面，加快戶籍改革將是一個重要方面。此前11月11日，國務院總理李克強主持召開國務院常務會議提出，通過加快戶籍制度改革帶動住房、傢電等消費，這無疑也是未來去庫存的樓市政策的一大方向。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，在戶籍改革方面，戶籍制度改革和購房相結合的政策還存在錯位問題，當前樓市庫存較大、投資下滑嚴重的廣大的三四線地級市乃至縣級市，落戶相對比較容易，如果隻是購房落戶，那麼效果相對比較有限。
也就是說，如果沒有好的就業機會，良好的教育醫療等公共資源，即便有一個三四線城市的戶籍，對周圍的農民也無法產生足夠的吸引力。因此未來如何加快三四線城市產業的發展和公共資源的分佈亦十分關鍵。
中原地產首席分析師張大偉說，三四線城市必須要做加法，即增加市場和人口的容量，而這就要提高三四線城市的就業機會和公共產品的供給。“房地產不是孤立的，房地產的發展和城鎮化的戰略、產業的轉移、財稅體制的改革等是聯系在一起的。”
“如果有好的就業機會，很多人還是願意回來置業的。”江西南部一傢房地產公司從業人員說，當地不少農民工在沿海大城市打工多年，但沿海房價那麼高，他們很難在那裡置業落戶，現在沿海很多產業轉移到內陸後，這些人可以就近就業，很多人也開始返鄉置業。
也有專傢認為，相比三四線城市，一些二線城市尤其是省會城市對農村人口有很大的吸引力。而且相比北上廣深，這些省會城市控制城市規模的壓力仍比較小，城市規模仍有較大的拓展空間，因此如果這些省會城市的戶籍政策能夠進行適度調整，那麼對市場成交的效果也會比較明顯。
供應端：區別對待
一方面是增強三四線城市產品的吸引力，另一方面則是在供應端方面要減少土地供應，著重消化存量。實際上，當前我國房地產市場嚴重分化，土地市場也相應分化。實力房企越來越傾向於佈局北京、上海、廣州等一線城市，而三四線城市的土地市場則無人問津。
前述江西房地產公司人士說，今年以來，當地政府曾召集幾傢開發商開會，希望開銀行軍公教貸款二胎年息發商能多拿地。“問題是現在房子難賣，各傢開發商手上的地都夠開發好多年，怎麼可能還會去拿地。”
在過去較長的時間內，地方政府對於土地財政和房地產有著很大的依賴。目前，房地產開發投資增速的大幅回落在很大程度上影響到瞭GDP，也影響到瞭地方財政。在本輪去庫存過程中，地方政府要逐步擺脫這種依賴。
也就是說，對三四線城市來說，未來再指望通過賣地來獲得土地財政收入的路徑已經行不通瞭。廣東江門一位政府人士告訴本報記者，像江門這樣的三線城市，絕對不能走一二線中心大城市的道路。“中小城市還是要踏實發展好相關產業，依靠實業發展城市，而不能依賴房青年成家貸款地產。”
因此，未來在供應端，三四線城市的土地供應將大大減少。但在需求旺盛的一二線城市，適當增加供應滿足需求就十分必要。雖然一二線大城市嚴控城市規模和邊界，但仍有很多結構調整的空間。
一二線城市要在有限土地供應的前提下增加住房供應，隻能通過提高容積率、增加中小套型占比等辦法，引導普通商品房建設，讓土地市場降溫，抑制地王的產生，進而控制房價，增加銷售。
比如，目前地方政府規劃的商業配建面積過大，也導致商鋪泛濫，商業營業用房嚴重過剩，加上電商的沖擊，商業投資回報率明顯下降，因此對於住房供不應求的一二線城市，也應當縮減商業和工業用地，增加住房用地供應，這不僅可以去掉商業地產的庫存，也能滿足真實的住房需求。
新聞來源http://finance.sina.com.cn/china/20151208/192223964551.shtml
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