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Jan 18 Mon 2016 08:05
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發改委2014年將制定房產稅法等三部新法律

在日前召開的"第三屆首都金融財稅法論壇"上，國傢發改委法規司行政復議處韋大樂處長介紹，全面落實十八屆三中全會提出的財稅體制改革方針，涉及一系列財稅立法和修法任務。明年將新立3部法律，包括《房產稅法》和《環境保護稅法》。

韋大樂對《法制晚報》記者稱，2014年擬研究推進《房產稅法》、《環境保護稅法》和《期貨法》立法工作。

此外，2014年涉及修改的財稅法律共有6部，需修訂的行政法規共有3部。

按照《決定》關於"改進預算管理制度"的要求，修訂《預算法》，重點是實施全面規范、公開透明的預算制度，建立跨年度的預算平衡機制、完善轉移支付制度和地方發債制度。

按照《決定》關於"深化稅收制度改革"的要求，全面修訂《稅收征收管理法》、《個人所得稅法》；修訂《增值稅暫行條例》、《營業稅暫行條例》、《消費稅暫行條例》。

按照《決定》關於"擴大金融業對內對外開放，在加強監管前提下，允許具備條件的民間資本依法發起設立中小型銀行等金融機構"的要求，修訂《商業銀行法》、《銀行業監督管理法》有關審批程序、註冊資本、從業人員資質的規定。

此外，還將修訂《證券法》有關股票發行註冊制度的規定。

北京市法學會金融與財稅法委員會名譽會長、北京大學稅法研究中心主任劉隆亨教授表示，全國人大常委會公佈的"十二五"立法規劃，將環境稅法納入瞭立法規劃。

用制度保護生態環境，就必須盡快制定環境稅法，堅持使用資源付費和誰污染環境誰付費、誰受益誰補償原則。

專傢觀點現行房產稅制有缺陷

清華大學法學院副教授黃新華對《法制晚報》記者稱，現行房產稅制上的一些缺陷與不足，需要在房地產稅制的改革中解決。

比如：不論產權人擁有多少房產，不論價值如何，都一律免稅，這未考慮納稅人稅負能力；一律按房產原值一定比例計稅，未考慮房地產價格變動因素。同時，他認為，按市場價格計稅比以按面積計稅更合理。

房產轉讓環節稅負重

黃新華認為，現行稅制結構不合理之處也應修改。首先，在房地產開發、轉讓環節稅負過重，導致商品房價格中含稅過高，房價降低空間減少。

其次，具體稅種設計上存在重復征收。開發商取得國有土地使用權，不僅要繳納土地出讓金，還應繳納契稅，其必然在房價中反映出來，而開發商銷售房地產又要繳納營業稅，營業稅計征依據房地產銷售額。這樣，銷售額中所包含的土地出讓金和契稅部分又要征收一次營業稅。

要從上述幾方面完善房地產稅收的法律體系。

新聞來源http://tj.house.sina.com.如何查2胎房子缺錢急用哪裡借錢c二胎借貸的條件利率多少免費諮詢試算n/news/2013-12-31/16262560633.shtml

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滬樓市暖春尚不明朗成交表面放緩剛需暗自洶湧

東方網3月30日消息：據《新聞晨報》報道，上海已經逐漸進入氣象意義上的"春天"，但上海樓市的"暖春"似乎還並不明朗。雖然從上周開始，共有14個項目開盤，掀起3月入市高峰，但與此同時信貸政策偏緊，放款時間延長......房貸政策對於樓市的影響也逐步顯現。非常依賴貸款的剛需購房者放緩瞭腳步，一些中低價剛需樓盤成交也跟著放慢瞭。業界認為，盡管目前樓市的外部環境看似處於僵局，但從近兩周剛需盤火爆局面來看，隻要有合適樓盤，加上適當優惠，對購房者而言都會構成較大的吸引力，購房者觀望時間不會很久。

景美區二胎2月個人房貸環比增幅減少

各銀行現在基本已取消首套房貸首付8.5折優惠利率，恢復至基準利率，加上去年底二套房貸首付比例也由6成提高到7成，使得部分房產交易卡在瞭貸款上。據央行上海總部報告顯示，2014年2月，上海市本外幣個人住房貸房屋二胎貸款率利貸款全省皆可處理款增加56.9億元，環比少增59.7億元，不過同比仍多增21.2億元。

德佑地產研究總監陸騎麟認為，2月上海個人房貸增幅環比回落的原因，扣除春節假期因素，主要是因為第一季度信貸政策偏緊，放款時間延長，導致個人房貸數量減少。同時，二套房首付比例上調不久，多傢銀行在年初陸續取消首套房優惠利率，增加瞭客戶購房成本，尤其是剛需群體，影響面較大。往年的第一季度信貸寬裕，然而今年進入3月份仍延續去年末偏緊的政策，預計交易量下滑將延續到第二季度。

首當其沖受到影響的就是剛需樓盤，因為買這些中低端樓盤的多數是首次置業購房者，他們十分依賴貸款。而今年開始，房貸利率的收緊，銀行資金面的緊張，直接加大瞭購房者的購房成本。據網上不完全控數據顯示，3月1日－23日，網上房地產最低報價在3萬元/平方米以下的樓盤共有23個項目，供應面積合計53.65萬平方米，而此期間單價在3萬元/平方米以下的樓盤成交量為41.03萬平方米，不少中低端項目的成交表現乏力。

如位於寶山大場板塊的某新盤，本月新開盤一批房源。截至3月23日，僅有19套簽約成交，成交均價為26721元/平方米。而在去年年中該樓盤推出一批房源後，一個月內就簽約70套，成交均價為26598元/平方米。可見，在新增供應房源售價無明顯漲幅的情況下，銷售開始變得緩慢瞭。此外，還有不少中低端項目開盤以後仍然是"白板"，如嘉定的某樓盤，記者發稿時距該樓盤拿到預售證已有半個月，但網上房地產仍未見簽約。

外環外是"打折優惠重地"

上周開盤項目數為3月集中入市高峰。其中2個項目為純新盤，占比14%，其餘均是老盤新推。本周預計開盤的依舊以剛需房為主。價格方面，延續上月漲價態勢，漲價樓盤數量有瞭1成左右的增加。

雖然近期全國各地新房降價潮傳聞不斷，但滬上新房市場卻一直堅挺，成交頹勢不敵漲價熱情。漢宇地產市場部稱，即便沒有小陽春行情，新房市場漲價勢頭仍然不可避免。產品類型上，以首置首改戶型為主，以郊區低總價剛需產品推盤為主是上周開盤項目呈現的整體特征。

整體來看，上周較多樓盤開盤優惠幅度有所增加，較多樓盤采取多層優惠方式，營銷活動較為豐富；開盤形式搖號和按認籌順序選房各半。據預計，上海4月份將有133個盤打折優惠，環比3月減少25%。從4月份打折優惠項目所處的環間位置和區縣分佈來看，外環外區域仍是打折優惠的重點區域，打折優惠樓盤共計86個，占比全市74.78%，大幅領先其他環線，中外環間和中內環間分別有17和7個樓盤給出瞭優惠，而內環以內僅5個樓盤有優惠。從打折區域上來看，嘉定區位居榜首，其次排序為浦東，寶山和青浦同居第三。在銷量環比下跌的情況下，剛需盤仍是市場主力。

優惠項目數量持續縮減，一方面或受今年年初各銀行貸款持續緊縮影響，在購房者加劇觀望心態及後續銀貸市場不明的環境下，比起大手筆促銷吸引眼球，開發商或更傾向試探市場的走向。另一方面，樓市小陽春總體成交並不理想，剛結束的春季房展會亦人氣慘淡，然而3月樓市預售量卻保持在較高水平，或說明在此環境下，開發商依舊有著很強的入市意願，若4月樓市依舊不溫不火，不排除開發商將逐步加大優惠力度。

分析人士指出，本次"兩會"並未過多提及房產調控政策，市場房價比較趨穩，經過一段時間後，市場將逐步消化調控消息，隨著剛需族的逐步入市，房價會逐步走出冰凍階段，逐漸復蘇。因此，在兩會結束的這半年內入市，都是不錯的時機。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-03-30/08252666686.shtml

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十一樓市整體成交火熱房價上漲預期顯著

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統計數據顯示，"十一"國慶長假期間，多個一線城市房屋成交量總體企穩回升。其中，除深圳樓市成交量略有下降之外，北京、上海、廣州的成交量均比去年同期有明顯上升。作為傳統銷售旺季，"銀十"的成色已凸顯。值得註意的是，在國慶長假期間的房屋成交中，總體價格維持高位，不僅少有出現降價現象，個別項目還通過"拆分"的方式變相加價。業內人士認為，未來房價整體走勢繼續看漲，可能在年末對成交量產生一定程度的抑制作用，調控樓市的長效機制應盡快出臺。

成交量整體上升

北京市住建委的數據顯示，10月1日-6日，北京住宅總簽約827套，比去年同期明顯上升。其中，新房住宅簽約783套，同比增長近100%；二手房住宅簽約44套，同比大幅下降。

上海的樓市成交同樣火熱。自10月3日起，為期4天的"十一假日樓市"房展會在上海展覽中心開幕。業內人士表示，受該項展會影響，"十一"期間上海房屋成交量已明顯超過去年同期。

據某房產數據中心實時監測，10月1日-6日，廣州市成交房屋716套，明顯高於去年同期。成交均價約9336元／平方米，成交主要集中在增城、南沙、花都和番禺等近郊剛需盤。僅10月1日一天，廣州市就成交房屋183套，成交面積20842平方米。深圳樓市的成交情況不容樂觀，國慶長假前6 天僅成交163套，為近幾年來的低點，但成交均價達38159元/平方米。

亞太城市房地產研究院院長謝逸楓表示，從北、上、廣、深"十一"長假的數據來看，樓市住宅成交量總體平穩，略有上升，說明雖受限價、限售、限簽等政策影響，購房者仍有強烈的入市沖動，市場信心較為充足。

除一線城市外，南京、杭州等二線城市國慶期間的樓市也呈火熱態勢。除貴陽、武漢等市場供應量始終充足的城市外，多數二線城市樓熱度高於去年同期。

業內人士表示，"十一"長假樓市的火熱，是"金九"樓市旺盛勢頭的延續。由於房價上漲預期強烈，市場"買漲"情緒凸顯，成為推高成交量的重要因素。

房價上漲預期顯著

在成交量上升的同時，長假期間的房價未見明顯下調，部分項目甚至變相提價。"十一"期間，北京多個樓盤處於在售狀態。其中，位於大興區的部分項目在住建委備案及對外報價均為1.8萬元/平方米左右。但在實際銷售中，購房者需根據不同的戶型，在首付中額外繳納數十萬元"精裝修"費用。有購房者估算，在繳納上述費用之後，項目均價最多可增加近9000元/平方米，房屋的實際售價達2.3萬-2.7萬元/平方米。此外，一些將於本月開盤的北京樓盤也計劃采取類似的銷售方式。這種"拆分法"在今年4、5月就已出現，目的是規避北京樓市"限價令"，在實際上推高瞭購房成本。

分析人士表示，上海假日房展會傳出的價格信號顯示，外環的房價均價基本在2萬元/平方米左右，個別房源價格直奔3萬元/平方米。內環新房供應偏少，二手房價格遠非工薪階層可以接受。

某網站9月曾對上海的100個在售項目進行調查，調查結果顯示有58個項目的成交均價較8月上漲，最大漲幅達79%。有23個項目均價同8月持平，僅有19個項目降價。當地從業者認為，在上海自貿區概念的作用下，未來上海房價還有繼續上漲的動力。

某機構7日發佈的數據顯示，9月全國100個城市新建住宅平均價格為10554元/平方米，環比上漲1.07%，自去年6月以來連續16個月環比上漲。在一線城市中，除廣州外，北京、上海、深圳的均價均超過2.3萬元/平方米。

一位房地產從業者對中國證券報記者表示，今年前9個月，多數房地產企業完成或接近完成全年銷售任務，四季度傾向於追求利潤，因此不具備降價的動力。加上近期"地王"頻出，未來價格上漲預期較強。

北京中原地產市場研究部總監張大偉表示，一、二線城市由於聚集瞭豐富的資源，其房價易漲難跌，同時去年以來信貸投放充裕。房價上漲的這些因素目前依然存在。

市場呼籲長效機制

多位業內人士認為，樓市"銀十"行情不會受房價高企的影響。張大偉表示，全國主要城市9月均出現量價上漲的現象，預計10月仍將延續這一態勢。

謝逸楓表示，今年樓市"金九銀十"行情不會爽約。一是調控政策沒有進一步收緊的可能，在前期政策已被市場消化的前提下，樓市購買力在10月會得到釋放；二是一線城市住宅市場的良好表現使開發商不惜成本高價吃進土地，這反過來刺激市場購買力的釋放；三是在首次置業需求不斷釋放的同時，改善需求也開始入市。

另有業內人士強調，如果房價持續快速上漲，11月和12月的市場成交量可能受到影響。在一些城市的熱點區域，租售比等指標早已超過國際警戒線，高房價的危害正在逐漸浮現。

張大偉表示，房價上漲過快是多重因素所致。因限購、限貸被壓抑的需求在去年信貸整體松動後集中爆發。部分地方政府因為2011年樓市調控導致土地財政吃緊，逐步嘗試松動樓市限購等措施，使市場對政策面的擔憂有所淡化。

他表示，行政調控的作用毋庸置疑，但屢調屢漲導致民眾對政策預期的改變，對房地產市場健康走向的信心不足，市場已經到瞭必須出臺長效調控機制的時候。

據瞭解，目前多個部門正在聯合制定房地產市場調控的長效機制。知情人士表示，未來房地產直接融資政策將有明顯放松，土地供應等政策將進一步強化，一批城市將啟動房產稅改革試點。

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泉水B區公租房入圍傢庭今起拿鑰匙

當日未到現場傢庭將到"排尾"補辦逾期未辦入住手續視為自動放棄

根據日前的公開搖號結果，3月22日-4月9日，4849戶泉水B區公租房入圍傢庭將可按照大連住房保障網公示的順序號及具體辦理時間，到指定地點辦理入住手續。辦理時間結束後仍未到現場辦理入住手續的申請人將被視為自動放棄，一年後方可再次申請公租房。

支付公租房租金須持建行儲蓄卡

3月7日，大連市住房保障中心對公租房實物配租申請傢庭進行瞭公開搖號，確定泉水A區和B區公租房實物配租入圍傢庭6147戶，其中：泉水A區1298戶，B區4849戶。根據時間安排，3月22日--4月9日，泉水B區公租房入圍傢庭將辦理入住手續。

本次辦理入住手續的地點在泉水B區"陽光驛城"售樓處。可乘坐21路、42路、45路、"興工街-泉水客運服務中心"、"甘井子-泉水客運服務中心"，在"博思中學"站下車南行500米。

大連市住房保障中心提醒，辦理入住手續時，申請人須持本人身份證原件、共同申請人身份證原件及所有身份證復印件三份(每份身份證復印件須將身份證正反面復印在同一張A4紙上，復印件須本人簽名，16歲以下未成年申請人出示戶口本原件及復印件三份並本人簽名)。如申請人不能在規定時間親自辦理，可由被委托人持經公證部門公證的申請人委托書原件(二份)及以上材料代為辦理，否則不予受理。

在簽訂《租賃合同》時，申請人需要一次性繳納6個月租金(每月租金按照合同標明的最終測量建築面積乘以20元/月)、月租金標準三倍的保證金(2400元)、預交電費(100元)等相關費用。建設銀行儲蓄卡是申請人支付房租的簽約賬戶，申請人須攜帶足額建設銀行儲蓄卡刷卡繳費。如申請人無建設銀行儲蓄卡，可先用現金繳納相關費用後，申請人攜帶本人身份證原件及復印件在現場辦理建行儲蓄卡開卡業務。

當日未到現場傢庭將到"排尾"補辦

此次入圍傢庭享受實物配租時間為一年，在享受實物配租期間，保障政策如發生調整，按新政策執行。對拒不按新政策執行的傢庭，視為自願放棄保障資格，解除租賃關系，收回承租的公共租賃住房。自解除租賃關系起，1年內不受理公共租賃住房申請。

記者瞭解到，對於當日未能按時領取《公共租賃住房配租通知單》並按序進入現場辦理入住手續的申請人，辦理順序將排在當日最後；未在當日到現場辦理入住手續的申請人，辦理順序將排在所有傢庭的最後補辦；領取《公共租賃住房配租通知單》當日不辦理入住手續的申請人，視為自動放棄；所有傢庭辦理入住手續(含補辦手續)結束後，未到現場辦理入住手續的申請人，視為自動放棄。自動放棄的傢庭，1年後方可再次申請公共租賃住房。

本次公租房租賃合同生效時間統一規定，辦理入住手續先後順序不會影響合同生效時間。如果在辦理過程中遇停電、設備故障等原因造成業務當日難以辦理的，辦理時間另行通知。入圍傢庭的搬傢時間以物業公司統一安排為準，市民可登錄大連住房保障網查詢相關信息。

泉水B區公租房辦理相關手續時間安排

日期上午順序號下午順序號

3月台南二胎代償貸款全省皆可處理22日 1 - 150 151 - 300

3月23日 301 - 450 451 - 600

3月24日 601 - 750 751 - 900

3月25日 901 - 1050 1051- 1200

3月26日 1201- 1350 1351- 1500

3月27日 1501- 1650 1651- 1800

3月28日 1801- 1950 1951- 2100

3月29日 2101- 2250 2251- 2400

3月30日 2401- 2550 2551- 2700

日期上午順序號下午順序號

3月31日 2701 - 2850 2851 - 3000

4月1日 3001 - 3150 3151 - 3300

4月2日 3301 - 3450 3451 - 3600

4月3日 3601 - 3750 3751 - 3900

4月4日 3901 - 4050 4051 - 4200

4月5日 4201 - 4350 4351 - 4500

4月6日 4501 - 4650 4651 - 4800

4月7日 4801 - 4849 補辦入住手續時間

4月8、9日補辦入住手續時間補辦入住手續時間

辦理流程

申請人本人(或被委托人)領取序號卡排隊等候辦理

(上午辦理傢庭8：30，下午辦理傢庭13：00在服務大廳

門前按順序排隊)；

按序號卡順序領取配租通知單；

簽訂租賃合同，繳納相關費用；

簽訂物業合同，看房，簽訂入住登記及設備清單。

■提示：每天辦理時間8：30-11：30，13：00-16：00

■咨詢電話

接待中心：39689122

物業：39079200

半島晨報、海力網記者蘇琳

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-03-22/08082656727.shtml

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一二線城市房價將相對穩定

浙江興潤置業資金鏈斷裂，24億銀行貸款涉險，十幾傢銀行卷入房企"違約風波"。經濟學者、知名財經評論傢、資深房地產專傢鄭榮華做客證券時報網財苑社區時指出，興潤置業個案屬於企業本身的風控能力問題，而非行業性普遍現象。他認為，投資者不必過於悲觀和擔憂，三四線城市房價大跌的可能性不大，一二線城市房價將趨於穩定。

浙江興潤是個案

浙江興潤置業資金鏈斷裂引發業界關註，鄭榮華認為原因有二。一是房地產業敏感度高，多年來一直是市場關註的熱點。理性分析，房地產僅是產業經濟中一個類別而已，產業經濟領域幾乎每天都有企業資金鏈斷裂案例，不足為奇。其實，在產業經濟中更值得關註的是制造業，中國經濟未來十年的前景就在於產業經濟結構合理發展與金融支持下的創新能力；二是興潤資金鏈斷裂之所以引發業界恐慌，是因為數據被誇大瞭。據披露，興潤置業未能償付的銀行貸款有24億元，但未能償付並非不能償付。這隻能說明興潤置業欠銀行24億貸款，目前的資產狀況下無法全額償還貸款，因此給銀行造成瞭損失。損失到底有多大有待評估，可能是資產的7折或5折。隻要興潤置業沒有構成騙貸，銀行損失不會超過30%。因為銀行開發貸有嚴格風控。相比之下，民間借貸更復雜，很難得到法律支持。據此分析，興潤置業資金鏈斷裂僅為個案，非行業性普遍現象。三四線難全面大跌

春節以來，樓盤降價潮備受市場關註。杭州等城市樓盤降價似有蔓延之勢，南京、廣州相繼有樓盤降價入市。鄭榮華指出，部分地方降價難成行業風向標。從杭州、南京、北京等城市的樓盤降價情況分析，原因有三點：一、降價樓盤多以剛性樓盤為主，其消費群體對降價敏感度遠遠高於高端樓盤。因此，開發商以點帶面，讓營銷成本導入價格優惠是一種階段性營銷戰略；二、尾盤銷售，以杭州降價樓盤為例，基本為非城市中心區域的尾盤處理。開發商為盡快收割利潤，降低營銷成本而采取放價清盤；三、同城結構性過剩導致降價營銷，表現為區域性結構過剩和產品類型的結構過剩，前者與政府的推地節點失誤有關，後者則是同類產品過於集中放量，而市場需求疲軟。

所以，對於三四線城市房價是否會大跌，鄭榮華分析，房價短時間內出現大跌隻有三種可能：一是經濟大蕭條。在百姓連最後通過房子保值、養老的能力都不具備的情況下會出現大跌；二是戰爭。隻有戰爭才有可能讓房子失去居住與投資的價值，並在短時間內一文不值；三是巨大泡沫破裂導致金融體系崩潰可能致房價大跌。當前以上三種情況都不可能出現。因此，三四線城市房價出現全面大跌的可能性不大。

一二線房價將相對穩定

鄭榮華認為，2014年中國一二線城市總體上不會有大幅降價。首先，人口紅利繼續發揮優勢。因為一二線城市有穩步上升的人口基數與產業集群優勢，就如紐約、倫敦、東京，核心城市與一般城市的房價落差依然很大，這由市場決定。因此，中國未來幾年的一二線城市的房地產市場依然會有6%左右的上漲趨勢；其次，宏觀經濟不確定性因素助推一二線城市物業的保值，經濟越不穩定房地產物業保值能力就越高，這建立在中國社會保障不健全而缺乏安全感的大眾心理基礎上的普世價值；最後，城市生活圈的結構性變化有利於一二線城市房價的穩定。隨著社會分工、財富分配、基礎配套越來越清晰，城市的生活結構也越來越明朗。不同階層的生活區域通過現代化交通網絡實現空間上的統一，通過商業、教育、醫療的合理分配實現權益上的統一。因此，一二線城市房價可以相對穩定，而不會出現暴漲暴跌現象。即便一個城市內出現局部房價跌幅較大，那也是一個房源供應問題，僅為結構性過剩

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-03-25/08552659690.sh停車場二胎年息借貸增貸轉貸tml

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凈利潤12年來首下滑萬科稱不管一線公司定價

在公佈前3月銷售數據一月有餘之後，4月28日，萬科再次公佈今年首季銷售的財務數據。

數據顯示，截至3月31日止，萬科實現營業收入94.97億元，同比下跌32.16%；同時，歸屬於上市公司股東的凈利潤12年來首現同比下滑，為15.3億元，同比下跌5.23%。

對於凈利潤下滑的原因，萬科董秘譚華傑向觀房貸二胎利率是多少缺錢急用哪裡借錢點地產新媒體表示，主要是與今年一季度竣工面積特別低有關系。

"今年一季度竣工面積占全年計劃竣工面積的6.6%，在過去幾年也沒有出現這麼低的比例"。

不過，譚華傑補充表示，萬科年初的竣工比例跟全年的竣工計劃是匹配的，而全年的竣工計劃也可以完成。

在行業不景氣背景下，企業銷售自然成市場關註熱點，萬科也不例外。

數據顯示，1-3月萬科實現銷售面積415.0萬平方米，銷售金額542.3億元，同比分別上升11.7%和24.2%。

就具體區域來，萬科在廣深區域實現銷售面積107.7小額借款屏東二胎年息萬平方米，銷售金額149.8億元；在上海區域實現銷售面積132.9萬平方米，銷售金額 192.9億元；在北京區域實現銷售面積92.5萬平方米，銷售金額124.9億元；在成都區域實現銷售面積81.9萬平方米，銷售金額74.6億元。

對今年全年的業績判斷，譚華傑認為，萬科今年全年的業績仍將穩健增長。

不過，值得一提的是，目前杭州、上海、長沙等地樓市正在掀起新一輪的"降價潮"。

同時，更有市場消息指，杭州降價的情況比之前加劇，包括萬科、世茂、綠城、遠洋等也紛紛加入降價大軍。

而據機構統計數據顯示，在今年一季度的一波房企降價潮中，萬科位於杭州、成都等地的樓盤就位列其中，包括萬科位於杭州的萬科大傢錢塘府、萬科位於成都的金色悅府、萬科位於北京的住總萬科橙等。

對此，譚華傑指出，這些信息或存在誤讀，例如，北京住總萬科橙一共隻有一百多套房子，當天就售罄瞭，降價必要性不大。

針對樓市不景氣是否會對萬科銷售造成影響，譚華傑表示，在萬科所銷售的商品住宅中，144平方米以下的產品比例占93.8%，受行業波動比較小。

雖然小戶型受市場影響不大，但相關分析師還是認為，市場的觀望情緒還是會對企業的銷售帶來影響。

但該分析師同時也表示，今年主流企業的銷售或還是能保持穩定增長，但增長幅度會下滑。

此外，在市場觀望情緒趨濃背景下，萬科會否采取靈活銷售策略的問題，譚華傑透露，"萬科總部不管一線公司的定價，一線公司會根據市場的情況自己決定用什麼價格去賣，總部就一個要求，你必須把房子賣掉，總部不制定價格"。

另對今年全年房地產市場的走勢，譚華傑認為，目前還沒有一個國傢在城鎮化完成之前出現房價的長期下跌，而中國城鎮化遠遠沒有完成，因此今年不會像去年一樣出現市場價格全面的上升，但也不是中國房價向下的開始。

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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-05-05/09044113869.shtml

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宅基地農轉非城裡人可以買

2000年8月15日，市民王先生從原平谷縣村民李昌盛的手中花9萬元買下瞭3間民宅。這3間平房是李昌盛於上世紀80年代，向村裡申請宅基地建的。

"我按照約定，一次性支付瞭全部購房款，他交房後，我就對房屋進行瞭翻建，一直居住使用至今！"可是王先生萬萬沒料到，2012年這一帶拆遷，李昌盛竟然一紙訴狀將他告上法庭。

訴狀中稱："王先生具有城鎮戶口，在購房時不是村集體的成員，請求法院依法確認雙方簽訂的《房屋買賣協議》無效，雙方互相返還財產。"

拿到訴狀後，王先生氣憤不已。"明明自己住瞭十幾年的房子，現在買賣合同怎麼就突然無效瞭呢？再說，當時這裡已規劃為城鎮，買的時候就已經不是宅基地瞭。"懷著種種疑惑，王先生找到瞭北京市盛峰律師事務所房地產法律事務部首席律師李松。李律師詳細瞭解瞭案情後，建議王先生先收集證據，主要是政府的相關文件，以證明該房屋已經不是農村的宅基地。

(文中當事人為化名)

律師剖析

宅基地已農轉非城鎮居民可以買

雙方買賣的房屋是不是屬於農村的宅基地？李松律師認為這是此案的關鍵。"對於農村宅基地，相關法律有明確的規定，宅基地隻能在本集體組織成員之間進行流轉，不能出售給非本集體組織成員及城鎮居民。"

此案中，雖然李昌盛原始取得該房屋是基於他是本集體組織的成員而批準的宅基地，但是在房屋買賣時，該區域的宅基地已收歸國傢所有，整個街道已經農轉非。王先生向法院申請調查取證，最終法院從政府部門調取瞭當年的政府文件，證明雙方在買賣房屋之前，訴爭房屋所在的某某街村民已經農轉非，原村民集體所有的土地已轉為國傢所有。因此，該土地上的房屋買賣行為不再使用土地管理法關於農村宅基地禁止轉讓的規定。

王先生當時是城鎮居民，可以購買該訴爭房屋。同時，雙方簽訂的《房屋買賣協議》系高雄梓官建地貸款自願達成的，是雙方當事人的真實意思表示，且協議內容不違反國傢法律、行政法規的強制性規定。因此李律師認為："李昌盛與王先生簽訂的《房屋買賣協議》是真實有效的，李昌盛的訴訟請求不會得到法院的支持。"

若土地性質未變更則買賣合同無效

"如果訴爭的房屋所占土地仍舊為宅基地，那麼王先生作為城鎮居民是不允許購買的，雙方簽訂的《房屋買賣協議》將最終被認定為無效。"不過李松律師認為，考慮到雙方的買賣行為已經距今多年，房屋價格已經顯著增長，法院在處理類似案件時也會權衡利弊。

對於合同無效，一般來說雙方都是存在過錯的。"如果按原購房價返還，對於買受人而言是顯失公平的。因此基於公平原則，考慮到土地升值的客觀事實，在買受人返還房屋時，出賣人應給予買受人相應的補償。"

至於補償的數額，在司法實踐中，法官享有一定的自由裁量權，法院會結合雙方的實際情況，酌情判令出賣人給予買受人相應補償。

律師提醒

2胎土地買賣怎麼貸款比較會過件出賣人毀約應三思後行

很多十幾年前已經賣出去的宅基地，出賣人不惜花費高額的成本毀約，意圖收回以獲得巨額的拆遷補償。李松律師認為："這種違背誠實信用原則的做法不被社會所提倡，但在實踐中，導致買賣合同無效確實是雙方都存在過錯。對於無效的合同，法院都會酌情判令出賣人給予買受人相應的補償。"

此外，李松律師特別提醒廣大讀者，購買宅基地上的房屋一定要慎重，如果沒有相應的購買資格，最好不要購買，以免今後留下隱患，到頭來竹籃打水一場空。同時，宅基地的買賣也並非在任何情形下都是無效的，出賣人在毀約之前亦應三思而後行。

今日我坐堂

北京市盛峰律師事務所李松律師

盛峰所房地產法律事務部首席律師。北京市律師協會房地產法律委員會委員，專註於房地產法和建築工程領域的研究和應用，具有豐富的處理經驗。

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市區珠璣臥龍及西盛街將整治出臺28項整治標準

水母網4月15日訊 (YMG記者雲全)為全面提升城市環境水平，煙臺芝罘區開展瞭以"綠化、凈化、美化、亮化"為主要內容的城市環境綜合整治活動，並出臺瞭28項整治標準。

評選花園式單位和小區

煙臺芝罘區今年要對紅旗西路、西盛街等道路行道樹、綠化帶進行補栽補種、升級改造，對影響觀瞻的綠地、草坪進行更換。

為瞭給市民提供良好的休閑場所，煙臺芝罘區今年除瞭要加強公園的日常管理維護外，還將綠化升級改造芝罘島廣場、東風、發電廠、市府4處遊園，提高區屬公園、街頭遊園的綠化水平。

對於公共綠地，不僅要做好養護管理和病蟲害防治，而且要及時制止和查處社區綠地被破壞、侵占和毀綠種菜等行為，並解決樹木擋光等影響市民生活的問題。

&房貸二胎房貸二胎利息怎麼貸款比較會過件emsp;加強社區綠地管理，全面清理社區綠地內雜草、枯枝、白色污染以及建築、生活垃圾；及時制止和查處破壞、侵占綠地和毀綠種菜等行為。

庭院方面，駐區企事業單位、部隊、學校、居民小區等要加強對自有庭院綠化的建設和養護管理，有條件的推行內綠外透工程；組織開展"花園式單位"和"花園式小區"評選活動。

煙臺芝罘區今年還要加大裸露山體治理力度，依法查處毀林開墾、飼養禽畜、亂搭亂建、亂砍濫伐等破壞林地行為；排查治理裸露山體，做好植被復育工作。

街巷保潔推市場化運作

煙臺芝罘區今年除瞭要提高道路機械化清掃率外，還規定在建設路以東、紅旗路以北以及隻楚路、機場路等道路推行兩班制保潔作業。社區、街巷的衛生保潔則要求無衛生死角，無亂堆亂放、亂扯亂掛、亂潑亂倒、亂貼亂畫、無狗糞污染等問題；社區綠地無垃圾，無樹掛，無毀綠種菜等破壞綠地行為；探索推行街巷保潔市場化運作機制。年內具備條件的城郊居民區衛生保潔一體化比例要達到50%，從根本上解決城郊居民區環境衛生差的問題。

衛生保潔的日常督導駐區機關企業單位由街道(園區)負責，督導轄區市屬小區、學校、醫院、部隊、旅遊景點、停車場、車站、碼頭、網點和中央、省、市駐區單位做好內部及門前衛生保潔工作，統一保潔標準，提高衛生保潔質量，實現全區環境衛生同步提高，不留空檔。

打造"戶外廣告精品街"

戶外廣告、門頭牌匾影響市容市貌，煙臺芝罘區將主抓清理、審批兩個環節，將紅旗西路、四馬路、經倫街、南洪街、北河街、向陽街等道路兩側門頭牌匾進行規劃設計，重點整治，將上述街道打造成"戶外廣告精品街"。

今年除保證市區主次幹道無違法設置的戶外廣告和門頭牌匾外，還要將清理整治工作向街巷延伸；清理拆除城市出入口、高速路兩側違法設置的非公路標志及地面構築物(含戶外廣告)、活動桿牌等；對轄區缺損不全、有礙觀瞻、存在安全隱患戶外廣告、門頭牌匾、霓虹燈進行排查整治，清理拆除低檔次的戶外廣告和殘損、廢棄霓虹燈、即時貼等。對戶外廣告嚴格審批，將按"減量提檔"原則，嚴格控制戶外廣告審批數量。推廣應用新樣式、新材料，強化廣告畫面與周圍環境和建築物的協調一致。

對紅旗西路、四馬路、經倫街、南洪街、北河街、向陽街等道路兩側門頭牌匾進行規劃設計，重點整治，打造"戶外廣告精品街"。

堅決拆除新增違章建築

今年西盛街區片、珠璣小區、臥龍小區等老舊小區要實施居住環境整治改造，並爭取資金對老舊農貿市場進行改造。同時，規范城市養犬行為，查處無證養犬、養犬擾民等破壞市容環境衛生等問題；集中清理流浪犬，保證主次幹道、公園景區等公共區域無流浪犬出沒，建成區內公共場所無犬類糞便污染。

對於今年新增違法、違章建築及已有違法建設、違章建築制訂清理整治計劃，分批拆除。加強建築施工噪聲防治，禁止夜間進行產生噪聲污染的建築施工作業。

今年將對一批破損、老舊公廁進行升級改造，免費公廁要按時開放，清掃、消毒及時；未免費的公廁，管理規范，衛生整潔。

"城市牛皮癬"已呈萎縮趨勢，但煙臺芝罘區仍不松懈，規定城管部門負責南大街、海港路、二馬路、濱海北路4條道路的野廣告清理整治；街道 (園區)按照屬地管理原則，督導郵政、通信、電力等部門清理公用設施野廣告；公安部門加大對制假證的查處力度。通信部門負責對野廣告涉及的電話通信予以停機。

全區的臨時攤點設置要進行合理佈局，並進行全面整治規范，始終保持對露天燒烤管理的高壓態勢。今年還將減少商亭設置數量，對部分年久失修、無人使用的商亭實施遷移。

城市出入口中杜傢疃高速出入口、黃務立交橋周邊、紅旗西路等區管區域是整治重點。黃務立交橋、紅旗西路周邊綠化改造，杜傢疃高速路出入口建築物要拆除。

此次環境綜合整治活動目前已進入重點整治階段，至8月底完成，11月進入檢查驗收階段。煙臺芝罘區環境綜合整治活動辦公室每月進行不少於3次集中檢查，每月對各街道(園區)考核成績進行1次通報公示。

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中國會不會發生大規模系統性金融危機？這是國內外人士普遍關註的重大問題，也是很難達成一致結論的復雜問題。數據來源不同，統計口徑不同，觀察視角不同，分析方法不同，乃至個人情緒態度(悲觀或樂觀)不同，都會導致互不相同甚至相反的結論。危機派的六大理由。

有人一直警告中國將爆發大規模系統性金融危機。他們提出六大理由：其一，過去數年來尤其是2008年以來，中國經濟體系(包括傢庭、企業和政府)總負債規模和總負債與GDP之比均大幅快速上升。依照某種經濟學理論和某些國傢的歷史經驗，經濟體系債務總規模和債務比率大幅上升往往會釀成系統性金融危機， "去杠桿化"或"去債務化"本身就是一個漫長而痛苦的過程，經常會伴隨企業和銀行破產。然而，債務率或杠桿率究竟達到多高就會發生危機？債務率或杠桿率究竟維持哪個水平才算安全？卻沒有邏輯一致的答案。

其二，中國經濟體系三大類債務裡，市場人士尤其擔憂非金融企業的高負債率和地方政府融資平臺的債務規模。他們認為我國非金融企業債務規模和負債率，地方政府債務規模、負債率和償債能力均跨越國際公認的危險水平，債務危機和隨之而來的金融危機恐難避免。

其三，中國商業銀行收入和利潤高速增長難以為繼，隨著經濟增速持續放緩，商業銀行收入和利潤增速必然大幅下降，不良貸款則會大幅上升，商業銀行收入利潤下降、不良貸款急劇增加和資本金不足，爆發流動性危機或支付危機的可能性不容低估。有人認為，今年6月我國商業銀行發生流動性事件，可能是未來大規模流動性危機的預演。

其四，近年來中國影子銀行業務快速增長。許多國傢的經驗表明，影子銀行業務過度膨脹，往往會演變成某種形式的"龐氏騙局"，最終導致大規模違約、壞賬和金融機構相互拖欠，釀成系統性金融危機。

其五，中國房地產市場價格狂飆必然逆轉。房地產市場已經存在嚴重泡沫，泡沫必然破滅，泡沫破滅將導致債務拖欠、負資產、賤價拋售和銀行壞賬，這就是典型的資產價格泡沫破滅所誘發的金融危機。

其六，隨著美聯儲決定退出量化寬松貨幣政策，國際資金或投機熱錢開始撤離新興市場，極可能觸發新興市場國傢的匯率危機、債務危機、流動性危機、銀行危機和金融危機。近期印度、印尼、巴西、土耳其等國傢匯率急劇貶值、股市下跌、利率飆升、外匯儲備快速下降、經濟增速大幅放緩，就是嚴重的危機信號，預示美聯儲退出量化寬松貨幣政策必然導致新興市場國傢劇烈的金融動蕩和金融危機。中國亦是新興市場國傢，恐怕難以獨善其身。

本文即針對上述六個問題展開深入剖析，以判斷中國是否會出現大規模系統性金融危機。

負債總規模本身不是問題

根據央行和銀監會數據，截至2012年底我國經濟體系負債總規模約為105萬億，與GDP之比約為200%。我們分別從債權人和債務人角度來計算債務總規模。

從債權人角度計算，我國債務總規模=全部金融機構貸款餘額+債權人所持中央政府債券餘額+債權人所持地方政府債務餘額+債權人所持非金融公司債券餘額=72.9萬億+15萬億+16萬億+1萬億=104.9萬億。

從債務人角度看，我國債務總規模=非金融公司負債總額+傢庭個人負債總額+中央政府負債總額+地方政府負債總額=(非金融企業銀行貸款餘額+信托貸款+委托貸款+債務+其他渠道負債)+傢庭負債總額+中央政府負債總額+(地方政府融資平臺貸款餘額+地方政府債券餘額+信托公司給地方政府貸款+其他)=64.4萬億+11萬億+15萬億+16萬億=106.4萬億。債務規模與GDP之比亦大約為200%。

嚴格講，從債權人和債務人角度估算的結果應該絕對相等。然而由於統計口徑不同，誤差在所難免。

其他機構的估算與上述計算大體相當。譬如英國《金融時報》對中國債務規模的估算結果是：中國傢庭、企業和政府三者債務總額之和與GDP之比從2008 年的130%增長到目前的200%。其中銀行貸款和公司債券總額與GDP之比達到150%，影子銀行與GDP之比達到50%。經濟體系債務總規模與GDP 之比急劇上升主要發生在2008年大規模經濟刺激措施之後。

華盛頓彼特森國際經濟研究所估計，截至2012年底，中國傢庭債務總額約為15萬億，政府債務總額約為30萬億，非金融公司債務總額約為60萬億，三者之和約為105萬億，與GDP之比為200%。

結果基本一致：(1)我國負債總規模約為105萬億，與GDP之比為200%。其中非金融公司負債約為64萬億，中央政府負債約為15萬億，地方政府負債約為16萬億，傢庭個人負債11萬億。(2)負債總規模劇增主要源自2008年大規模經濟刺激措施之後。

那麼，債務規模達到GDP200%以上是否就會爆發金融危機或債務危機？債務危機爆發原因主要有兩個：一是債務人償債能力急劇下降導致大規模違約；二是債務人償債能力下降和違約風險上升導致債券收益率大幅上升，債務人無力借新還舊，被迫拋售資產，資產價值大幅縮水，誘發金融危機。

筆者認為，根據上述兩個機制，我國債務與GDP之比超過200%，本身並不會導致系統性金融危機。其一，與世界主要經濟體的負債水平相比，我國債務總規模和債務率不算高。其二，盡管我國傢庭債務總額占GDP比重從2003年的16%上升到2012年的31%。占傢庭可支配收入之比從2003年的26% 上升到2012年的52%，然而該比例不僅遠低於許多發達國傢，而且遠遠低於亞洲其他國傢：泰國(近80%)、韓國(76%)和亞洲平均水平(扣除日本)53%。我國傢庭債務絕大部分是住房按揭貸款，按揭貸款首付比例平均超過20%，按揭貸款一直是商業銀行質量最好的資產，加上我國居民儲蓄非常高(近 44萬億)，即使考慮房地產價格下降因素，亦不會出現美國式的"次貸危機"。當然，部分地區和傢庭會出現違約、按揭斷供和負資產，這是正常現象，不能算系統性金融危機。

問題的焦點是非金融企業負債規模和地方政府債務，以下依次進行分析。

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-09-23/08072426020.shtml

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