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??“有人說燕郊是商業饑渴帶，但它所謂饑渴並不是表現在體量的供不應求，而是供應結構的不匹配。”一位從事商業地產研究的業內人士向北京商報記者表示，認同燕郊商業配套過剩的說法。
??不過，和北京人所熟悉的周末經濟相比，燕郊的商場卻冷清瞭一些。下午2點在102國道北側的新世紀商城裡，售貨員小劉正懶洋洋地站在櫃臺前迎客，每逢扶梯送來一兩位客人，他便打起精神將那句背得滾瓜爛熟的“全場8.5折，有喜歡的可以上身試一下”重復一遍，不過中午當班以來，他還沒有任何進賬。
??商業過剩苗頭顯現
??重劃區比較原標題：燕郊 破解睡城商業結構難題
??RET睿意德執行董事張傢鵬曾說：“支撐商業項目運營，一般需要兩個基礎條件，一是有住宅承托穩定的居住人群，二是要有產業將居住人群留在本地。”在他看來，燕郊本地人消費力不足，在此居住的北京人由於大部分時間都在北京，也導致瞭消費力的不旺盛。而商業配套供應一方面需要自我調節，形成符合燕郊主力消費人群的體驗式購物、品質追求的需求供應。
??但與之相對的是，在迎賓路南口的京客隆超市、在新世界百貨的沃爾瑪、在天洋廣場的物美超市，每日下班後或者每逢周末都是人頭攢動，購物的人甚至排到瞭店門外。
??除瞭現有商圈暴露出與需求不匹配的弊端外，燕郊的整體商業配套還暗藏著更為緊迫的風險。有公開數據顯示，燕郊目前的在售商業總面積近200萬平方米，按照燕郊50萬常住人口粗略計算，人均商業面積已達4平方米，遠超發達國傢人均商業面積1.2平方米的標準。
??燕郊現有商業市場水平的層次也決定瞭所屬區域內消費集中在傢庭用品、食品等生活必需品消費比例大的特點。“以商場品牌選擇為例，由於消費群體多數在京工作的特殊性，消費者對於進駐燕郊的一線品牌不會產生信任，通常人們認為還不如在北京買到款式新穎的產品，而多數二三類產品又吸引不瞭他們的眼球，高不成低不就的消費習慣造就瞭購物中心和百貨商場的受冷落。”上述媒體人士如是說。
??位於燕郊102國道電廠橋東路南的雷捷時代廣場，屬於正在規劃的商業項目，總體規劃有200萬平方米，其中50萬平方米規劃為商業配套。102國道路南的天洋城四代項目也規劃瞭25萬平方米的城市商業綜合體，涵蓋大型超市、休閑購物廣場等豐富業態。另外，燕郊首爾·甜城的大型配套商業設施——燕達國際商城也在規劃建設中，商業項目約30萬平方米。
??周末，對於緊鄰北京的河北省廊坊市三河市燕郊國傢高新技術產業開發區而言，意味著片刻的寧靜。燕郊高新區公佈的數據顯示，截至2011年末，燕郊轄區人口為45萬，其中城鎮常住人口25萬，流動人口20萬。最新公開的數據顯示，在燕郊不斷增長的人口中，從北京來此購房置業的外地人達到30萬，是其最重要的主力軍，也因如此，燕郊被稱之為離北京最近的“睡城”。
??燕郊得天獨厚的地理位置註定瞭其在京津冀一體化進程中扮演著“橋頭堡”的角色，而隨著北京與燕郊之間道路的進一步貫通，醫療、教育等資源的共享，以及燕郊承接北京高新技術產業轉移的角色更加清晰，這座緊鄰北京東部的小鎮在京津冀一體化進程中將發揮更大的作用，這也為現在的燕郊提出瞭解決商業配套供給結構不均衡、供應量過剩課題的嚴峻要求。
??“現在燕郊的成熟商圈都是依靠住宅而建，但是住宅與住宅之間卻沒有聯系，有的商業配套甚至選擇在102國道旁邊，與現有商圈形不成互動，這也無助於聚攏人群，提升商業區域商業價值。”另一位房企人士向北京商報記者如是說。戴德梁行在其報告中也提出，區域內缺乏政府商業規劃，現有商業放量基本為開發商行為，很難控制商業整體形象及檔次定位。
??不過也有一些企業人士更加呼喚“京津冀一體化”中實打實的政策落地。龔定宇就曾舉例指出，北京和燕郊兩地稅收政策的不貫通就會影響企業擴張的步伐：“兩地屬地管理不統一，所以我們要在燕郊開店，必須要重新註冊一個公司，而不是以北京分公司的名義去開，這無形中就增加瞭稅收和人力等各項成本。如果這一問題在京津冀一體化中得以解決，企業進駐燕郊的壁壘就會被打破，商業配套的進程也會加快。”
??也就是看準瞭燕郊消費者對於零售業態的強勁需求，美國零售巨頭沃爾瑪決定入駐燕郊。沃爾瑪大賣場區域高級營運總監彥孟廷在接受北京商報記者采訪時講述道：“在2013年之前，燕郊的零售商業發展較為緩慢，而燕郊的消費人群除瞭本地居民外，更多的以往返於北京和燕郊之間的白領為主，居民有較高的消費能力以及需求，我們相信在燕郊開設一傢沃爾瑪大賣場能夠很好地滿足周邊居民的日常消費需求。”
??而從外部著手，專傢們普遍認為燕郊不能盲目自成體系，應該與外部產生良好的互動，尤其是與一河之隔的北京通州區。“目前，通州的商業配套已經逐漸成熟，因此燕郊在與通州產生互動的同時要做好互補，由於其地理位置得天獨厚，所以完全可以做通州沒有的商業，配合通州的同時吸引更多的消費，這樣才會有更為長久的、不可替代的商業動力。”王成榮繼續指出。
??“燕郊沒有任何兩個項目之間實現瞭互動，這根本不利於商圈的形成，”上述住宅項目負責人指出，燕郊從一開始就缺少商業規劃。後來商業地產開發商又一窩蜂地進入，沒有實現系統的規劃。而另一位當地政府工作人員也曾透露，不管是本地開發商還是外地開發商，想要來燕郊開發住宅或商業，都是政府選擇一個合適的地塊賣給開發商，任其自行開發、運營，並沒有統一的規劃。
內容來自sina新聞
??第2順位房貸銀行貸款全省皆可處理穩定人群觸發商業變革
??一邊是門庭若市的超市、母嬰店，而另一邊則是門可羅雀的百貨商場、購物中心，對於幾類業態間形成的鮮明對比，一位居住在燕郊並長期關註商業配套的媒體人向北京商報記者總結道：“這正是由於燕郊特殊的消費需求與商業配套供應之間的不匹配所致。”
??在一些業內人士看來，要改變燕郊商業配套現狀以及避免未來會出現的潛在風險，首先是要解決商業規劃的混亂無章。
??據觀察，除瞭過去兩年相繼入市的商業配套外，更有大體量、多數量的商場正在燕郊崛起。例如，2005年3月由馬來西亞成功集團投資50億元的成功大廣場在燕郊開工。據介紹，該項目建築面積180萬平方米，商業面積達到82萬平方米，號稱“世界最大的商業中心”。
??而在燕郊新興商圈——鑫樂匯購物廣場裡罕見顧客進店購物，甚至非臨街的一些門店已貼出瞭“旺鋪租售，租金5000元/月”的廣告，而在二三層，這樣的商戶比比皆是。
??住宅開發的遍地開花以及政府缺少規劃造成瞭燕郊商業配套的雜亂無章，而除瞭這個“先天不足”外，燕郊商業配套的供應還在面臨消費人群特殊性所帶來的結構調整難題。
??一冷一熱凸顯供需結構矛盾
??另一方面則需要在其他外部環境的作用下將人群留住，成為穩定的消費需求，讓商業配套有足夠的底氣改變自己，這將成為觸動燕郊商業變革的原動力，也是促進燕郊從一座“睡城”真正轉變為“城市”的核心推動力。北京商報記者 趙中昊
???專傢觀點
??內外作用下的雙輪驅動
??北京財貿職業學院院長王成榮認為，在“京津冀一體化”的大背景下，燕郊最需要做的是找準城市定位，依據定位來做規劃。
??“首先，這需要政府部門著手統一規劃，政府相關職能部門應該將現有的產業格局、商業配套研究透徹，將存在的問題擺上桌面，並有針對性地做定位和規劃，而不是交由進駐燕郊的企業來任由發展；其次，燕郊企業也需要將眼光放大放遠，而不是從眼前的利益出發，這也需要企業對於一個地方經濟、區域經濟有全面把控的能力。”在王成榮看來，這是燕郊需要從內部解決的問題。
??和沃爾瑪一樣，國內知名的母嬰連鎖樂友也在前期市場調研中發現瞭燕郊這個潛力市場，在2012年率先實現進駐。在樂友孕嬰童創始人兼首席運營官龔定宇看來，燕郊的消費特殊性註定瞭樂友的成功。“燕郊的人口中多半是北京工作、燕郊生活的人群，他們的年齡普遍在25-35歲之間，正是母嬰用品的重點消費人群，所以我們很快就決定在燕郊開店瞭。”
睡城燕郊的商業結構難題
??而廊坊師范學院經濟學院副院長嶽志強更加相信，逐漸壯大的產業板塊將最終反哺城市，在人力資源聚攏的拉動下，其他產業也將順勢跟進，其中生活服務業和生產性服務業都將同工業產業相輔相成，既成為留住產業的關鍵配套，也將成為當地吸納大量就業的關鍵領域。而燕郊商業發展從現在的配套層面提升至拉動區域發展的地位，也正是京津冀一體化所能為燕郊商業發展所帶來的機遇。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2015-01-21/10225963490510667821141.shtml
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