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內容來自sina新聞
2014年樓市或在兩極分化中前行 2013年，中國房地產市場是一個充滿變化的一年。
有人在拋售內地房地產；有人在暗示內地的樓市風險已經較高；有人在敲響"樓市泡沫要破滅"的警鐘。另一面，市場依舊持續火爆的交易場景；層層加碼、步步升級的樓市調控政策；頻頻見諸於報端的"地王"；銀行陷入"錢荒"；多地公積金政策緊縮......
兩極分化的走向令樓市這樣一個博弈場愈加讓人看不懂，但盡管如此，仍然要問一問，2014年的房地產行業將如何演變？
調控政策有待改進 對
一、二、三胎轉貸或代償民間二胎怎麼貸款比較會過件於許多普通購房者來說，2013年是驚心動魄的一年。
"2012年年底，我和傢人去找中介公司看房的時候，一進門，經紀人通常都會熱情地遞上名片，然後倒上熱水，再耐心地為你介紹各種房源信息，騎著電動車帶你去看房。可過瞭春節再去看的時候，經紀人一聽說想買個小戶型的二手房便不再搭腔。前後半個多月的時間，臉變的真快啊。"回想起買房時，在房地產中介那裡前後碰到的不同遭遇，記者的一位朋友小楊仍然很感嘆。
房產經紀人的"變臉"術率性上演，這在2013年年初並非是一個偶然現象。
如果說二手房是樓市的晴雨表，那麼在政策調控下，買房人、賣房人的表情則可以說是二手房市場的晴雨表，2013年房地產市場一開局，便迎來瞭二手房市場的一個沸騰，而這份火爆場景的背後，一個很重要的原因是源自於市場對樓市調控新政的恐慌。
梳理過去一年，房地產調控政策讓人應接不暇。2013年2月20日，國務院常務會議研究部署房地產市場調控工作提出"國五條"，這是自2009 年12月份開始樓市調控以來的第五次升級。前四次分別是2010年1月的"國十一條"、4月的"國十條"、9月的"929新政"以及2011年1月的"新國八條"。
隨後不久，國務院於2013年2月26日正式公佈瞭《國務院辦公廳關於繼續做好房地產市場調控工作的通知》，其中規定二手房的個調稅由交易總額的1%-2%，從嚴按差額的20%征收。
該政策下達後，立刻引起市場一片嘩然，二手房市場一度陷入恐慌，迎來瞭新一波"搶購潮"，一時間，連夜排隊過戶的現象頻現於各地，當年三月份二手房交易量也創下新高。
"搶購"背後的原因，則是源於買賣雙方對於"從嚴按差額的20%征收個稅實施"的擔憂，而這也正是小楊為什麼會前後受到房產經紀人不同禮遇的關鍵所在。
2013年3月30日，"國五條"各地實施細則紛至沓來，北京、上海、重慶細則先行，但在各地出臺的細則中，許多地方政府對20%個稅卻沒有過多描述。
小楊告訴記者說，如今回想起來，當時不像是在買房，而更像是買大白菜。"從頭到尾，我們隻是實地看瞭一套房子，便匆匆忙忙在當晚就付瞭定金，簽瞭合同。大傢都在趕在政策落地之前簽約，20%的稅，萬一碰上瞭，對於普通傢庭來說實在是太沉重的負擔。"小楊如是說。
回想2013年年初的搶購現象，在鏈傢地產[微博]工作的經紀人小谷這樣告訴記者："當時，那些滿五年唯一住房的小戶型特別搶手，隻要一登記在系統裡，就跟賣大白菜一樣被搶光瞭，甚至有些客戶房子都沒有去看，隻是在系統裡看瞭房屋戶型圖之後就立刻交付瞭定金。"
時至2013年年中，房地產市場依舊不平靜。各地"地王"頻現與此同時，銀行陷入"錢荒"，多地公積金政策緊縮。進入2013年下半年，住房信息聯網、房產稅、不動產統一登記、以房養老，以及各地跟風二套房首付提至7成等等一系列政策頻繁出擊。這些雖然對樓市未造成重大影響，市場整體表現相對平穩，但"調控潮"並未就此結束。
從2013年三季度開始，"國五條"出臺後，各地房地產市場開始出現分化。多個城市對地方調控細則進行微調。
2013年11月開始，深圳、上海、廣州、北京四大一線城市陸續出臺二套房首付提高至七成等系列政策。隨後，武漢、南昌、沈陽、廈門、福州等二線城市也相繼開始為調控政策"加碼"。截至2013年年底，共有18個城市發佈收緊房地產調控政策新舉措。
值得一提的是，這一連串的調整方向有緊也有松，其中，限購政策略有放松的有溫州、蕪湖等城市。
從具體調控內容上看，盡管各城市間情況各異，力度與細節上存有差異，但大多著眼於貸款、限購、保障房、監管等相關政策進一步收緊。而二線城市的調控政策幾乎照搬一線城市的模板。
各大城市調控政策的集中出臺，讓房地產市場在那個初冬感受到瞭一絲涼意，樓市降溫預期也再次被市場期待。從2013年11月的交易表現看，一些城市的交易開始變得緩和與冷靜。據相關資料顯示，全國43個重點城市住宅市場，2013年11月成交量環比上漲和下降的城市數量呈現均等局面，其中，北京出現15.76%的降幅，而上海減少瞭1.82%、杭州下滑瞭14.05%、蘇州縮水達26.32%。
調控政策幾乎貫穿整個2013年的房地產市場。然而，值得一提的是，在一年一度的中央經濟工作會議中，監管層卻一字未提"房地產與調控及房價、商品房市場"。對此，專傢分析，這絕對不是意味著會放松調控與退出調控，相反，2013年的房地產調控政策會延續到2014年。
"但考慮到當前樓市分化與供求不平衡及經濟、樓市實際情況不一，各地方政府會因地制宜的實施調控政策，微調或收緊，主要是一
房屋銀行2胎利率多少免費諮詢試算、二線城市與三四線城市。"專傢說。
對於今年的住房調控政策，社科院《中國住房發展報告》認為，調控主要任務是平衡供求，調整結構，穩定房價，加快改革。
具體的政策措施上，上述報告建議，實施差別化的區間目標調控，保持宏觀政策的穩定性、連續性。行政調控目前不能完全取消，但是需要改進。第一，要理順市場供求機制，強化市場預期管理；第二，深化住房產權制度改革，探索住房產權的共同持有與多級拆分制度，並建立與之相適應的土地出讓、住房融資和財稅配套制度；第三，適時推進房地產稅改革，逐步放開住房限購；第四，放寬住房信貸限制，支持首次置業和合理改善性需求；第五，降低二手住房交易稅費，減輕購房者實際負擔等。
樓市趨緩已現分化 盡管房價仍在一片普漲聲中，但2013年房地產市場一路奔跑的腳步還是出現瞭放緩的跡象。
據國傢統計局2013年11月18日公佈的信息顯示，70個大中城市中，10月份新建商品住宅環比價格下降的城市有2個，持平的城市有3個，上漲的城市有65個。下降和持平的城市均以三四線城市為主。其中，下降的城市分別是溫州(下降0.1%)、秦皇島(下降0.1%)；持平的城市南充、牡丹江、鄭州。
關於大中城市的劃分，據記者瞭解，目前，房地產業界比較認可的分法是，北上廣深等是一線房地產市場；除此之外的省會城市和副省級計劃單列市是二線房地產市場；其他地級市及以下城市是三四線房地產市場。
在這項數據裡，盡管70個城市的環比平均漲幅隻收窄瞭0.2個百分點，但依然引起瞭市場高度關註。而此前關於三四線城市樓市即將崩潰的爭論，再次變得熱烈起來。
無獨有偶，中國社會科學院近日發佈《中國住房發展報告》指出，2012-2013年，一二線城市房價上漲較快。與一二線城市相比，三四線城市房價整體增速較緩，結構出現分化跡象。該報告指出，從總體來看，三四線城市庫存增加較多，部分城市房價出現下跌的跡象。
該報告認為，2013年中國一線城市住房價格快速上漲，但一線城市住房市場變化情況並非孤立情況，與世界主要同類城市住房市場變動趨勢整體相似；二線城市房價兩極分化較為嚴重，部分二線城市量價高企，其中，二線城市住房價格增速最低為海口1.1%，最高為廈門16.5%。
業內人士分析，2013年11月份全國交易數據的"減速"，昭示著2012年年底上演的翹尾大戲在這個冬天很難再現，市場恐將踏著緩和的節奏走進2014年。
值得一提的是，房地產市場的兩極分化現象，在上市房企的業績報告中也有所反應。據中原地產統計數據顯示：在已公開的17傢A股上市房企發佈的全年業績預報中，預增的企業達到11傢，預期減少的有5傢，分別是銀潤投資、天倫置業、合肥城建、東湖高新、天業股份。
2014年商業地產最"搶眼" "春節前後，可能有更多城市加入到調控大軍中來。"這是當前業界對房地產市場的一個普遍預期。
那麼，不斷升級的調控"緊箍咒"能否為樓市降溫，2014年的房地產行業將如何演變？
作為樓市堅定的唱多派，北京師范大學房地產研究中心主任董藩曾表示，25年後，北京每平方米房價將超過80萬元非常容易。雖然這一言論受到無數次"攻擊"，但似乎都無法改變他唱漲的決心。
董藩分析說，25年前中國人的收入最高不過1-200元，以當時的情境，說25年後北京房價能夠漲到每平方米2萬元，"別人一定認為這個人瘋瞭"。但事實是，北京五環內的房價早就超過瞭這個價格。
同樣預期房價會繼續上漲的人士不在少數，其中也包括華遠地產董事長任志強。在一個論壇上，任志強再次宣稱，房價仍會上漲。不過，一向被稱為"任大炮"的他，此番對今年房價的預期並不如往年那般"豪放"。任志強表示，"2014年房價總的趨勢是看漲的，但是增幅放緩，如果說具體區間，則有可能從兩位數降到一位數。"
除瞭"上漲"說之外，目前市場上更傾向於另一種預判。一些主流觀點認為，2014年的房地產市場將迎來轉折之年的到來，房地產市場將會呈現兩極分化現象。
"在房價沖高的2013年，雖然一二線城市房價都出現瞭上漲，但三四線城市的房價卻是步履維艱的，有的城市房地產市場過剩問題和泡沫破裂的風險很大。"一位業內人士如是說。
作為地產企業的代表，保利地產董事長宋廣菊公開表示，2014年房地產市場總體呈平穩上升趨勢，區域結構呈現不均衡發展。她分析說："一二線城市，特別是一線北上廣深還會持續上漲，這主要是由於特大城市聚集力和影響力進一步增強；二線城市應該是平穩增長，因為它既有不斷增長的需求，同時也存在去除庫存的壓力，所以供求關系趨於平穩；三四線城市由於需求不足、供應量過大，房地產有下降的壓力。"
持類似觀點的還有住建部政策研究中心主任秦虹。她認為，2014年房地產市場增長速度很難超過今年，分化的趨勢會延續。
原因有兩點，一是銷售增長超過預期。秦虹表示，2013年1-10月份全國新建商品房銷售面積增長速度是41%，1-9月全國二手房銷售面積增長84%，這兩個增長速度遠遠超過預期，去年商品房銷售面積增速在此基礎上再創新高的難度非常大；二是市場以自住型需求為主。一二線城市限購、限貸政策很難退出來，在這樣的情況下，市場需求主體以自住性為主，自住性房子不可能重復購買，一傢隻需要一套房子住就可以瞭，因此今年自住性需求仍會增長，但增速超過去年很難達到。
中國指數研究院[微博]在其2013年中國房地產市場總結報告中也指出，在政府主導加大供應和貨幣政策回歸中性的背景下，2014年商品房價格漲幅將會收窄，但熱點城市商品房價格上漲壓力依然較大，調控政策仍可能加碼。兩極分化加劇也是2014年房地產市場的趨勢之一，價格方面，地價和供求矛盾加大瞭一線城市房價上漲的壓力，但部分三線城市價格則存在下跌的風險。
一批開發商對房地產市場更遠的未來也不樂觀。其中，萬達集團董事長王健林就曾公開表達瞭這樣一個觀點："房地產的好日子可能不會超過十年"。
有業內人士表示，做住宅市場會越來越難，利潤越來越薄，但商業地產才剛剛拉開序幕，未來，隨著房地產調控可能不斷加碼，商業地產將成為投資主陣地。
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-01-10/08222573211.shtml
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